如果再过两年，回望我们正在经历的这段时间，相信会在中国历史上会留下深刻的印记。本次疫情，某种意义上说，是对中国近30年快速发展的生产模式、生活模式和城市发展方式的一次突袭，一次休克式打击。

所以，在疫情发生后的近两个月的时间点上，反思我们这段时间所经历的一切，必须从大自然给我们的教训中学会点什么。相信每个行业都会从中反思，这段坎坷的经历已经告诉我们，过去哪里错了？

其中一个共识的话题，就是我们在经济高速发展的同时，既注重了技术、又重视了文化、精神领域消费，但却的忽略了一个根本问题——那就是卫生健康。本次疫情对房地产业的痛击也不例外。那么我们就痛定思痛，好好反思一下，我们的城市、我们的社区、我们的楼盘、我们每一户的建筑空间，从宏观到微观，到底应该学会什么？

1

重估当代的城市化，治疗城市的病

在规划层面上，著名规划专家杨保军针对本次疫情做了四点重大反思，针针见血，犀利到位。他提到：

1、我们是否应该重新思考调整过往城镇化的模式，从集中到分散？在城镇化战略层面，虽然仍应继续坚持以城市群、都市圈为主体形态和以优势地区、中心城市为重点的总体方向；但基于我国庞大的人口基数，也不宜过度集中在少数几个城市群或都市圈，而应使数量、规模相对适宜，空间相对均衡。

2、在城市群治理层面，医疗资源配置要以城市群为单元，与城市群的形态相匹配，不能囿于传统的“中心—边缘“格局和”城—镇—村“等级体系，而应更加网络化、多中心化。

3、在社区治理层面，要以“15分钟生活圈”建设为契机，通过部分资源的下沉，强化基层在医疗基础环节的能力水平。

4、发展线上城市。杨保军指出，要充分利用互联网、物联网、大数据等信息化技术，通过疫情期间的居家办公和远程医疗等。

简而言之，未来中国城市是否应该考虑郊区化、低密度化、网络城市化、城市群落化，城市与自然到底应该如何对话、如何相处，可能会是本次疫情给我们的四点主要反思。

2

重新认识市场和客户

疫情过后，谁最先挖掘客户的真实需求变化，谁的产品就更具有市场竞争力。

前有SARS，后有新冠，每一次危机的背后总会触发新的居住消费偏好变化。非典之后，低密度楼板一度畅销，板楼与塔楼的价值区隔开始建立。而本次新冠之后，客户需求又会发生什么样的变化？哪种产品更深入人心呢？

一场关于“疫情下，客户的购房心理需求变化”的线上调查“大战”悄然打响。

其中，贝壳研究院、塞拉维先后发布了相关调查数据。前者主要针对消费者对楼市的预期，疫情对买房买房决策及偏好的影响；后者则是采集了5266个样本量，分析客户在产品需求上的细节变化。

于是，本文在上述相关数据基础上，从客户买房态度、城市选择、产品需求三个维度作下面的进一步分析。疫情后，客户选房因素权重会发生哪些变化，这些变化的敏感性对房企产品设计带来哪些启发？

3

疫情对买房意愿的影响度仅为8.5%，

推迟6个月以上购房的客户占比约40%，

认为房价小幅下跌的客户占比约44%

买房对于很多人来说都是终身大事，决定买与不买的还是在于money。

我们先看一组贝壳研究院的调研数据，38%的客户认为疫情影响看房，等到疫情过后再买；28.8%的客户处于观望状态，希望降价了买；15%的客户认为疫情影响到了收入，调低买房预算；9.7%的客户仍原计划购买；剩下8.5%的客户直接不买。

图1：疫情后客户购房意愿分布

       数据来源：贝壳研究院

可见，疫情对客户买房的影响度并不高仅为8.5%，更多的客户买房态度表现为延迟而已。关于延迟多久恢复购房计划，购房计划推迟1-3个月的比例最高占比39%，在6个月以内的累计占比达67.8%。随着疫情被控制，市场也会逐渐复苏。

图2：客户购房计划推迟时间分布      

数据来源：贝壳研究院

 但可以明确的是，短期内这种购房态度将对房地产销售产生较大影响。即便当下售楼处正常开放，近1-2个月仍会继续存在上门量不足的情况，因此销售人员要做好一定的心理准备。

此外，在调研数据中，约有43.9%的客户认为房价会小幅下跌。或许对房价下跌的预期，可能来自于开发企业有尽快降价促销回流资金的需要。

那么“降价”的吸引力，在近日恒大“75折”优惠中表现得淋漓尽致。这波“由上而下”的营销操作，仅3天时间，旗下的恒房通APP注册用户新增300万人，认购47540套房，总货值580亿元。事实上，这只不过是楼市促销浑水摸鱼的惯常套路，营销大于实际让利。

虽然客户对于地产项目产品的支付能力有着高低的不同，但是客户的心理需要总是希望花费最少的资金，获取最大的价值。因此，在客户购房时，他们总是喜欢选择房地产项目“折扣”、“优惠”、“降价”的时期去买房。

4

50.9%的客户选择大城市定居，

53.1%的客户换房更加注重低密度

 从此次疫情来看，一二线城市的关注度、物资运输能力、医疗水平明显高于三四线城市。随着医疗、教育资源的不断集中，使得一二线城市的吸引力持续放大。

我们结合调研数据可以看到，50.9%的客户愿意买到或者换到资源集中的大城市，并且有29.7%的客户想买到人群密度更低的郊区。由此，资源集中的大城市仍是多数人的购房首选，城市住房市场的发展将继续遵循基本面原则。

图3：疫情后客户购房意愿分布

数据来源：贝壳研究院

然而，随着城市化进程的深化，大城市土地资源越来越稀有价格呈走高趋势下，密集型住宅相对节约土地，依然会是未来趋势。但是在这次疫情当中，密集型住宅却暴露出了许多不足。

不少网友表示，逃离城市，回归农村。首先我们先不说这种想法是否现实，但至少可以说明一点，一定程度上将会影响到客户对密集型住宅小区的购买意愿。那么，受疫情影响，客户对密集型住宅小区产生哪些心理变化？

客户A：我住的小区是一个非常大的社区有8000多户家庭。有两点不好，一是，楼下的档口生意人来人往，虽然平时方便生活，但太密集了，一到晚上还有广场舞；二是快递与送外卖，整个小区除了不能进到家里，楼梯电梯几乎是每个人都可以进来，疫情期间出入非常可怕。

客户B：一是传染病疫情的发生会导致周围人惊慌失措，防御难度增加；二是如果发生火灾就会殃及邻居，甚至因为道路拥挤，救护车、消防车无法顺利进入；三是多层或高层居民楼如果发生强震，逃生比较困难尤其是老人和小孩，这点在西南地区表现较为明显。

客户C：疫情过去，重新考虑居住环境，是城市大多数人的必须。特别是密度大的小区，会有部分人群选择离开，有实力的会调换住房，到密度小的社区，管理到位的社区。会有一部分人群，选择购买远离众多人群的住所安居！

......

当然也有不少客户表示，本次疫情的出现与密集型住宅没有必然关联，只要小区坚持严密防控，阻断传播途径，密集型小区也不会出现疫情传播。

不管如何看待密集型小区，不可否认的是，本次疫情好比放大镜，将密集型住宅的隐忧逐一显现，让更多的客户意识到居住安全的重要性，这一点在塞拉维的调研数据中也很好的表现出来。

对于疫情期间的居家体验，仅有20%的人对居家环境很满意。为了改善现状，56%的客户认为换房子才是主要途径，因此急切的需要好产品来提升居住者的幸福指数。而换房者更加注重低密度，占比达53.1%。这可能是由于换房者资金实力更强，对低密度住房更能负担得起。

图4：改善自己居住状态的最主要手段

数据来源：塞拉维

未来，随着人们生活水平的提高，这种意识会越来越强烈。而密集型住宅的市场需求，也会在不同城市受到不同程度的影响。 

5

客户选房因素的权重发生变化，

产品升级与变革呈必然趋势

当客户选房因素的权重变化了，产品不改变，只改变售卖形式，能成交吗？

对此，我们认为，疫情过去之后，社区、住宅产品必将迎来新的升级与变革，而客户选房因素的权重也将发生如下变化：

1、“通风”成为客户极端关注的问题，占比63.17%

根据塞拉维的调查数据可知，面朝阳光，清风徐来是置业中客户最关注的因素，占比63.17%（总调查对象有5266户），其次为采光，占比46.71%，南北通透采光良好可让住宅自带免疫力。

于是，我们对客户需求的优先级进行排序，发现客户首先关注户型本身的大格局优势，其次是精装配置小细节，例如收纳、风格、色彩等。

图5：疫情后客户选房因素的权重  

数据来源：塞拉维

由此可见，能否通风将会成为客户极端关注的问题，因为在疫情中，所有专家都在强调“通风、通风”。而城市中高层住宅越来越多，若想解决通风问题，分交通核的设置将会成为成主流。

图6：分交通核典型户型  

从上图我们可以看到，分交通核时，可实现户户南北通透，南向超大面宽，大大降低在交通核部分发生的空气交叉感染风险。但这样的户型设计在很多城市，因为相关标准规定很难实现，希望未来更多城市鼓励可通风住宅的建设。

2、公共空间“免接触”设计需求上升，占比40%-50%

在这次疫情中，感触较深的就是“免接触”。我们在京东到家、盒马生鲜等APP上购买东西时，均实行订单“无接触配送”。不少小区都指定送到小区门口后，客户自己下来领取。

那么，做好了与外界的“免接触”，又该如何做好小区内公共区域的“免接触”呢？

我们来看下面这组数据，53.38%客户建议较少直接触摸电梯按钮的机会；47.79%客户希望公共卫生间的水龙头、皂液器、烘手机均采取感应式；42.23%客户认为社区大门采用自动门。此外，还有楼道公区有合理的垃圾存放空间等。

图7：公区设计配置需求       

数据来源：塞拉维

从数据分布，我们可以发现，由于公区人流量较大，想要避免细菌交叉感染，大堂入户门的人脸识别、电梯的语音梯控、灯光的声光控制、卫生间的感应龙头或皂液器等，此类“免接触式”设计更安全便捷。

3、客户更愿意为高品质物业付费，占比63.3%

社区物业作为对抗疫情的“第一道防线”，好的小区物业会提前预防、及时排查、实行规范化人性化服务，比物业管理相对较差以及没有物业的小区更加让消费者感到安全。

那么，高品质的物业在客户选房过程中将占据越来越重要的位置，我们来看实证数据，

在此次调查中，物业服务、医疗配套、交通条件占据前三。其中，63.3%的客户表示更愿意为高品质的物业付费，46%的客户愿意为更加成熟的医疗付费、42.8%的客户愿意为更加便利的交通条件付费。其次还有舒适的自然环境、更低密度的小区，更多大型商超覆盖等。

图8：消费者购房付费意愿

数据来源：贝壳研究院

因此，我们认为新冠所触发的第二次居住消费偏好变化，或许将是“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。社区共享，“5分钟的生活圈”、“免接触”的网购服务点等，将带来新的产品及服务变革。

以上，数据并不仅仅是数据，而是疫情之下居家生活众生相，同时也反应出了对美好生活的追求。疫情给地产商带来创伤的同时，也给了更多冷静思考的空间，客户更加看重什么，或许未来超强免疫力的健康住宅将会更加深入人心。

最后，没有永远的企业，只有时代的企业。未来市场会变化，企业唯一能做的就是“变”在“改变”之前！

参考资料：

[1]. 塞拉维，《助家战“疫”大调查》；

[2].贝壳研究院，《疫情下的住房消费者预期调查》。