“区域收缩”并不是什么新名词，但某种程度它往往被解读为“变相裁员”。

2月24日，地产巨鳄碧桂园内部发文，为推动总部精干高效和区域做强优化，对超过20个区域进行合并和裁撤，同时做出38项人事调整。这一次，碧桂园的变革动作很大，同时也是沿袭之前“瘦身”的脉络，从区域层面继续开刀，相应地带来人员的优化和流动。

无独有偶，去年万科也提出了“聚焦收敛，区域大换防”。那么，随着头部房企频繁进行组织架构调整的背后，究竟折射出哪些问题？给房企及地产人带什么样的启示？本文就此展开讨论。

1、下行周期到来，主动应对市场变化

如果说“区域收缩”是当下行业的新常态，那么把时间往前推两三年，行业却呈现出另一番光景。

2016 年及 2017 年，是中国房地产行业实现规模飞跃的两年，从“三千亿”到“五千亿”仅仅用时一年。在此背景下，房企们一方面想趁势实现规模壮大，另一方面也为了生存不被吞并，纷纷提出了千亿计划。

此时，每一家房企都希望把战旗插满全国，寄望实现全面开花。在此阶段，房企逐步意识到企业总部要发挥大脑作用，逐步放权到区域，使管理更加扁平。于是，区域裂变应运而生。

然而，好景不长，2018年下半年随着热门城市“四限”政策效应逐步显现，加之中美贸易战、经济下行等诸多外部因素，销售面积及金额同比增速持续下降。2019年，房地产延续市场下行周期，直接进入寒冬期。

面对融资难、销售下滑、债务压力等，2018年下半年开始频繁发起的房企组织架构调整，也自然而然延续到现在。只不过仅2019年就达17家，或许2020年受疫情影响更甚。

市场下行，企业组织架构的调整对于碧桂园、万科这些房企巨头则是主动应然选择，尤其是碧桂园。截至2019年中期，碧桂园已落子中国内地31个省市、1235个县镇、共2000多个项目，是进入城市最多的房企。与之相比，万科仅进入不到100个城市，恒大进入不到300个城市。

然而自去年以来，三四线城市国家资金倾斜下降、棚改红利褪去，使得三四线城市市场加速下滑。今年又遇到新冠疫情爆发，春节“回乡置业”被打断，许多三四线城市房地产举步维艰。从长远来看，催生四五线城市楼市爆发的条件已经不存在了。

那么，对于深耕三四线城市的碧桂园而言，“区域收缩”刻不容缓。值得注意的是，不仅是碧桂园，对于其他布局三四线城市的房企同样需要警惕市场变化。

2、纠正过去战略错误，提高人均效能

在市场上升期，不少房企的人才战略和市场战略都过于激进，没有充分考虑到行业的周期波动，最终也只能选择“区域收缩”，调整纠正过去战略错误。

1、纠正“先人后事”策略造成的错误

传统观念认为人力成本在房地产行业中是相对较低的，所以很多房企在进行区域扩张的过程中都采取“先人后事”的策略。

例如新城，2018年6月新城采取“下沉乡镇”战略，到处招兵买马，成立城市公司，原来的城市公司也升级为区域公司。然而，仅三个月时间，下场开始下行，公司调整战略，暂缓投资速度。于是，人员冗杂的问题凸显，首当其冲的是投资端口人员被裁。

此外，对于那些没有回报或者回报小的区域公司自然被合并，随着部分区域公司的收缩合并，出现人员重合的条线都将成为裁员的重灾区。例如中梁地产，2019年4 月，中梁地产的浙广区域集团吞并浙闽粤区域集团的下属南区域公司时，浙闽粤区域集团就预计裁员50人，裁员人数占比在20%左右。

我们可以看到，新城与中梁地产由于早期过于激进，导致组织裂变过程中大量空架构落地，一旦市场下行，人员冗杂的问题就变得突出。虽通过裁员一定程度可以降低管理费用，却忽视了项目正常推进的巨大间接成本，失民心的同时，也对企业品牌带来一定负面影响。

2、战略预期对架构的调整

大跃进时期，“人有多大胆，地有多大产”这句话被不少人奉为“圭臬”。事实上，这是一种片面追求高指标、高速度的表现。

同样，这种激进在不少房企目标制定也显现出来了。比如，某房企2018年初的目标三年内实现2000亿，对标前十房企，这时候组织架构不会等到2000亿之后才调整，而是提前开始猛搭骨架，人员配齐。

然而到了2019年行业越来越难时，企业也面临资金压力，开始下调目标到1000亿。战略预期变了，原有的架构就成了人员配置臃肿的理由，必然也将面临区域整合。

事实上，成功的区域公司架构的设立并做实，一定是伴随着放权，区域公司能承接总部的部分职能才行，只不过不少房企的区域公司仅是扮演者信息传达的角色。有意思的是，在这块做得好的区域公司往往都是头部房企。

3、紧跟政策红利，强化城市群布局

房企“区域收缩”，同时也是为了聚焦城市。

受益于政策的重大利好，当前都市圈与城市群成为中国城市发展主流趋势，并为房地产行业的健康发展带来重大发展机遇，因此各房企都在积极强化城市群布局。 

根据中指研究院发布的《2019年中国房地产企业研究报告》显示，百强房企聚焦于热点城市群，新增土储面积最为集中的区域是长三角、成渝、中原、长江中游及海西城市群，新增突出面积分别达到总量的21.3%、10.8%、9.8%、9.4%及8.2%。其中，长三角是新增土储面积最多的区域。

我们从2019年百强房企拿地的数据可以看出，房企并不像以前一样突然间在某个新城市拿地，而是围绕已经布局的城市进行深耕的同时，更加聚焦热点城市群。这样的好处很明显，能够充分调动已有的人力物力，而不是一味的扩充，增加成本支出。所以，收缩合并部分区域公司其实就是让布局更加聚焦。

以碧桂园为例，2019上半年，碧桂园75%的权益货值位于粤港澳大湾区、长三角经济圈、长江经济带等五大城市群；98%位于常住人口50万人以上的区域；94%位于人口流入区域。本次架构调整后减少了14个区域，剩下53个区域，及广恒、惠南两个指挥部（类似区域设置）。

由此可见，虽然人口、经济、产业等是支撑房地产发展的根本原因，但城市人口的规模和增速则是决定了房地产的规模和发展空间。未来20年，预计中国新增3.5亿劳动人口，其中大部分高质量人口将向核心城市和城市群聚集。

因此，房企在城市布局当中，应认清以城市群和都市圈为主的发展趋势越来越明显，一些不在此中的城市将很难获得人口、经济和房地产市场的红利了，该舍则舍，当机立断才是。

4、对未来地产行业的3点思考

经济的下行+疫情的突发，按下了房企组织进化的加速键，2020年将会有更多的组织优化案例浮出水面。于是，笔者对未来地产行业发展提出如下思考，仅供参考：

1、授权风潮回调，总部强化管控力或将转型

行业快速发展时，区域裂变，内部竞争，有利于快速抢夺市场，然而现在市场已经变化。唯有实现总部精干高效、区域做强做优、通过权责下放、业务流程精简，才能提高企业综合竞争力。这不仅是碧桂园的管理思路，也是其他房企未来需要思考的方向。

当然每个房企发展的情况不同，具体怎么做还得结合自身情况来看。进一步思考，之前过多依赖（区域）是否是总部战略上的盲区？这时，是否迎来阶段性的“强总部的回归”？未来总部是否会朝着“数据化管控、共享管控”逐渐转型？

2、加速行业洗牌，地产人失业风险将大增

2020年，全国已有近100家房企宣告破产。据人民法院公告网显示，2020年开年至今，已有近100家房企宣告破产，主要为中小型房企。值得注意的是，中小型房企面临挑战的同时，千亿房企也难逃厄运。过去强者恒强论不再适用，世茂收购福晟就是典型的案例，大鱼吃大鱼趋势显现。

与此同时，从业人员也在不断被压缩。某国外机构预测今年中国楼市成交量或下降20%，规模缩小了，理论上今年从业人员及上下游从业人员也将大幅缩减。加之房企后期的组织优化，地产人的失业风险大增。

3、市场下行+疫情，房地产组织设置或将发生颠覆性的变化

从2018年开始，房企砍掉不盈利业务、边缘业务的新闻就不绝于耳，就连老大哥万科也喊出了“活下去”的口号。只不过如今看来，这已经不是老大哥的“戏说”了。

随着市场进入了下行周期，不少房企面临融资、偿债的压力，而疫情“黑天鹅”更是雪上加霜。一旦现金流趋紧之后，或许房地产组织设置或将发生颠覆性的变化。主要表现为：1）2020年Q1是房企和人才的彼此观望期，主动离职率降低；2）薪酬调整、人员流动，可能会在2020年中期集中显现，被动离职率上升；3）组织架构调整节奏加剧，可能在2020年Q2-Q3集中显现。

最后，不管怎样的调整，总的来说，市场不好时，大家都在勒紧腰带过日子。