文旅小镇咨询,房地产观察家-上海领易商务咨询有限公司

长白山绵延千里，雄阔峻极，我国著名的休眠火山，被誉为关东第一山和东北亚神山。其主峰白头山系中朝两国界山，海拔2749米。长白山及其主峰白头山，均是满族称谓的汉译。长白山景区在景观、生态、生物、地质和文化等诸多方面都具有独特的魅力与稀缺的价值。与其他传统的山岳型景区相比，长白山景区在游客人数上保持着不错的增长率，但在全国景区门票下调的背景下，长白山仍然需要寻找新的增长点。

2016年长白山景区入选了首批国家全域旅游示范区。近年来，全域旅游已升级为国家战略，全国各大景区开始从景点旅游模式走向全域旅游模式的转变。同时消费升级推动了旅游产品的升级与转型，传统的观光型景区纷纷向度假型景区转型。

长白山在这样的时代背景下，做了哪些改变带给我们启发？哪些还需要提升完善作为经验借鉴？此文总结了长白山全域旅游的四大成功点与四大薄弱点，与大家一起讨论研究。

一、神圣秀丽的长白山，知名景点众多，四季有景

长白山景区位于吉林省东南部，东南与朝鲜毗邻，区域面积52.42平方公里。一直以来长白山都是北方诸多少数民族共同的的神山。满族视其为发源地与文化根据地，清朝统治时期以保护“龙兴之地”为由封禁。长白山在清朝两百多年的护佑之中，成为至今世界上同纬度地带最为原始、完整、丰盛的自然森林保护区。另外，它也被认为是朝鲜民族发源地，每年吸引众多韩国游客朝圣。

冬季天池

新中国成立以来，一直非常重视保护长白山地区的生态系统。1980年1月，经联合国教科文组织批准，长白山自然保护区列为国际人与生物圈保护网，被列为世界自然保留地。

长白山景区目前是国家AAAAA级旅游景区。景区是拥有“神山、圣水、奇林、仙果”等盛誉的旅游胜地。长白山核心景区分为三坡，因主峰不同、三条游线的终点天池也呈现出不同风貌，北坡高耸，西坡开阔、南坡原始。景区内四季有景，以秋季为最。

火山口积水形成的长白山主景天池

长白之秋

南西北三景区景观各有特色，知名景点众多，以开发最早的北景区景点数量最多，为游客的主要目的地。南景区经五年整改于18年中重新开放，目前旅游人数实行严格控制。各景区都有自己的独特景观资源：

北坡景点：长白山瀑布、谷底森林、长白山温泉、绿渊池等西坡景点：锦江大峡谷，梯子河，高山花海南坡景点：鸭绿江大峡谷、岳桦双瀑，高山湿地

绿渊池

长白山瀑布

地层下塌形成的谷底森林，古树参天

被誉为“火山天然熔岩盆景园”的锦江大峡谷

夏季铺满山坡的高山花海

二、长白山旅游产业快速发展，发展势头良好

长白山保护开发区由北坡、西坡与南坡延伸出如今分区中的池北、池西与池南，这三个区域原属于两个地区三个不同的县，延边朝鲜族自治州的安图县、白山市的抚松县与长白朝鲜族自治县，2006年1月成立的长白山保护开发区管理委员会，将这三片区域划分到一起，对长白山进行“统一规划、统一保护、统一开发、统一管理”。

长白山管委会的总体规划分为规划指导区、规划管理区和自然保护区。规划指导区面积约为13，479平方公里（内含管理区）。规划管理区即为直管区,面积约为3，278平方公里（内含自然保护区，由池北、池西与池东区组成）。

长白山景区组成

管委会成立以来，长白山在旅游产业方面快速发展，具体成果包括：

实施长白山旅游机场、环区旅游公路、游客集散服务中心等一批重大旅游基础设施项目。
对三个景区实现了统一封闭运营管理，冬季封山成为历史，长白山走上全季旅游路线。
长白山旅游股份于2014年在上交所首发上市，成为东北地区第一家旅游景区上市企业。
建区以来，长白山先后入选首批国家5A级旅游景区、首批国家级旅游度假区、首批国家全域旅游示范区，跻身“中华十大名山”“美丽中国”十佳旅游景区。
初步形成了池北区“文旅慢城”、池西区“城市客厅”、池南区“关东水乡”的特色旅游城镇体系。在三个城区建成121公里慢行绿道。

目前，长白山全域旅游的格局为一心一环三区七镇，一心是核心景区，一环是长白山旅游环线；三区是池北、池西和池南三区；七是周边的七个特色小镇。

长白山全域旅游布局

除了上面介绍过的北西南三个核心景区的景点外，管委会、白山市及安图县各自在区域内打造了多样化的旅游产品。核心区外的重点旅游产品包括：

此外长白山规划指导区中的旅游产品还有松江河国家森林公园、长白山仙人桥温泉城(滑雪、温泉)、白溪旅游小镇、泉阳国家森林公园、露水河国家森林公园(含长白山国际狩猎度假区，冰雪、温泉)、关东文化产业园（松江河镇）、锦江木屋村、泉阳泉矿泉水观光度假基地、兴隆农业生态园、人参种植观光园、锦江木屋村、长白山历史文化园（松江镇）、长白山大关东文化园（安图县永庆乡东清村）、长白山魔界（安图县）等。

长白山景区的交通结构为三景区各有一条上山线路，模式主要为步行+车行，各大景点及景区都串连到上山线路上，三景区靠山脚下的旅游环路连接。

长白山核心区域内未设住宿接待设施，二道白河镇为北景区的主要的旅游配套区域、松江河镇及长白山国际旅游度假区为西景区及南景区的旅游配套区域。

对外交通方面，机场位于池西区，主要的火车站为池北区的白河站及池西区的松江河站。

长白山景区主要景点及服务设施图

环山公路

上山道路（车行）

上山道路（步行）

分析长白山全域旅游的发展策略及成果之前，我们还需要了解下长白山景区的独特之处，它与其他其他山岳型景观主要有3点不同：

1、与其他传统山岳型景区增长疲软的态势相比，长白山发展势头良好

长白山保护开发区2017年全年全区接待旅游人数408万人次，同比增长14.9%，实现旅游收入39亿元，增长19%，人均旅游消费约1000元。近五年旅游人数及收入增速均超过10%，发展势头良好。

2、游客省内为主，停留时间短，旅游花费少

从18年春节的一组数据来看，长白山景区在游客消费上存在停留时间短与旅游花费少的问题。

人均停留时间为1.91天，人均花费945.52元。国内客源市场基本稳定，游客主要来自本省，占比为37.61%。一日游游客数量及收入增长相对明显。从游客出游行为特征看，出行方式主要为自驾（自助）游为主。

3、拥有得天独厚的粉雪资源及温泉资源，适合打造冬季旅游

长白山地处黄金冰雪纬度带，拥有世界级的粉雪资源,与欧洲的阿尔卑斯山脉和北美的落基山脉相媲美。温泉资源方面有北景区聚龙温泉和池南区高锶养生温泉两大高品质温泉。

长白山是世界三大粉雪基地之一

三、四大成功点：保护第一、拓宽市场、全季旅游、明星产品

1、核心景区管理良好、保护第一，游客体验佳

山岳型景区开发的一大关键问题为保护与开发之间的矛盾，长白山景区核心区内严格规定，保护第一的原则，出台《长白山国家级自然保护区入区管理规定》。三条上山线路以环保车辆及越野车为主，核心区域内未设住宿接待设施，二道白河镇（北坡）、松江河镇（西坡）漫江镇（南坡）为三区主要的旅游配套区域，温泉酒店、民宿集中，小型景观及旅游产品多，餐饮具有当地特色，另有度假区作为中高层次旅游的选择，整体的游客体验良好。

万达长白山国际度假区

由滑雪场、酒店群、小镇中心、大剧场、水乐园等构成的万达度假区

2、全力发展对外交通以拓宽远途市场

长白山保护开发区2017年全年全区接待旅游人数408万人次，铁路客运量20.8万人次，航空运输客运量62.7万人次。两者相加约为总接待人数的20%，可提升空间较大。

长白山景区目前全力发展对外交通以拓宽远途市场，长白山机场于2008年8月启用，目前每天约有30个来往航班，通往以北方城市为主的约10个城市。17年11月二期扩建计划开工，改建完成后长白山机场机位旅客吞吐量保障能力提升 200 万人次，届时长白山机场将成为东北地区规模最大的支线机场。

高铁火车方面，目前长白山景区的主要的火车站为池北区的白河站及池西区的松江河站。2019年长白山池北区将正式通行高速铁路敦白线。敦白高铁建成后沈阳乘高铁到长白山仅需约 4 小时，结合与在建的京沈高铁连通，从北京到长白山的最快时间可缩短至 6 小时左右。敦白线的设立以期破解束缚长白山“旅长游短”的难题，拓宽远途市场。

高铁敦白线（敦化站——白河站）

3、充分利用稀缺资源，冰雪+战略打造全季旅游

长白山景区内的重要度假村亮点项目均与滑雪相关，此外冰雪部落及温泉部落是目前景区内的重点项目，白山旅游股份以温泉开发为主题的长白山火山温泉部落一期2018上半年已基本实现盈亏平衡。公司正计划打造冰雪部落+火山温泉部落二期项目建设。

战略层面，长白山景区全域旅游最重要的战略为 “长白山+”冰雪战略，提出打造“一圈二带一环”的空间和产业布局。

“一圈”是构建环长白山冰雪运动特色小镇生态圈；“二带”为打造“东北东部12+2联盟”冰雪产业带，以长白山冰雪产业为龙头，带动大东北区域冰雪产业整体发展；“一环”是指共融世界级黄金粉雪圈，汇聚世界著名冰雪品牌合力。

”冰雪+大健康”为主题的特色小镇集群。以天池为中心，半径50—80公里，辐射二道白河镇、松江镇、露水河镇、泉阳镇、松江河东港镇、漫江镇和长白镇等7个小镇。

长白山冰雪发展规划城镇体系布局图

4、全力打造明星拳头产品、通过高品质活动进行旅游目的地营销

除了景区内的旅游项目，管委会所在二道白河镇在十几年内各方面升级改造，各种评选中屡屡得奖，先后荣获全国特色景观旅游名镇、国家人居环境范例奖、中欧绿色和智慧城市创新奖等多项荣誉，被列为“国家新型城镇化试点”。

如今的二道白河小镇，五星级度假酒店林立，镇内有自行车骑行专用道，免费WiFi。成为了一个由博物馆、植物园、景观公园、古村落、慢行道、欧式广场组成的慢生活小镇。

二道白河镇重点配套设施分布图

长白山自然博物馆

长白天地度假酒店

景观体系上，在小镇周围的森林里，因地制宜造就了延绵城带的景观带，植物园、牡丹园、湿地花园等等许多有内容的园地密集分布。小镇内部则有梦幻蓝桥、长白天地、冰凌索桥、白河听涛、西郊悦骑、野鸟家园等微型景点,逐步实现了特色小镇景点全覆盖，形成32景的景观体系。

湿地花海

美人松公园

白山大街是小镇中心商业街，全长约4公里，一路经过多个酒店、公园、青旅、餐饮的服务设施。

小镇中心主商业街

二道白河小镇在近几年对空间、建筑、景观、基础设施、旅游服务设施等进行了全面的升级改造，已成为长白山旅游的一张新名片，文旅慢城的名号已经打响。

沿河住宅

通过二道白河镇的成功，长白山加入“T20”世界旅游名镇，并成功举办了“T20”世界旅游名镇联盟（长白山）峰会，加上举办长白山国际生态论坛，发起建立东北东部（12+2）城市旅游联盟等活动，为长白山景区提高了国际国内知名度，成功得进行了旅游目的地营销。

四、四大薄弱点：内部交通有待完善、缺乏旺季优质产品、文化感弱、小镇发展冷热不均

1、内部交通模式单一，旅游环路未得到充分利用，公共交通系统需要完善

长白山核心景区的交通体系主要分为北、西与南景区，各通过一条线路上到天池，目前的主要交通方式为景区内的环保车辆。

北景区车辆运行示意图

与张家界等采用立体交通系统（车行道、步行道、栈道、索道、电梯五种交通方式构成）的山岳不同相比，长白山景区的内部交通方式较为单一（车行+步行）。

张家界景区内部规划图

此外，因为天池周围并没有交通环线，游线上需要原路返回，无法如黄山这般从天都峰北坡上山南坡下山，游程上稍显单调。三区之间独立性较大，需要靠山脚的旅游环线对几个景区进行连接。

长白山的内部旅游环路已经建成，连接全区几十个景点，但目前三景区间的交通方式以自驾，出租为主，环山公路没有定时定点多班的旅游专车，旅游环路未得到充分利用。通往其他景区的方式也限于私家车行，旅游交通系统需要完善。

串起沿线重点景点的环山公路

机场的旅游巴士线路，班次非常少，对非自驾的自由行游客带来一定不便。

2、缺乏与长白山景区形成互动补充的优质旅游产品及旺季优质旅游产品

我们前面列举的长白山核心景区周边的旅游产品，除了万达与鲁能度假区外，都未能与长白山核心景区形成良好的补充，目前长白山景区官方只开通了二道白河镇——长白山国际狩猎度假区一条游线，而重点产品之外的十几个景区产业区，除了少数一两个如长白山魔界外，在网上各大旅游攻略中都未有提及。其他优质景区的缺乏造成长白山全域对核心景区依赖较大。

以雾凇及树挂为特色的魔界风景区

此外，长白山全力发展冰雪战略的同时，旺季的优质旅游产品形成了一定缺口，17年中，万达的高尔夫关停，迄今未有优质的旅游项目填补原春夏季红火的高尔夫留下的市场。

而从游客数据看，长白山景区旅游淡旺季特征明显，旅游旺季集中在三季度，长白山旅游股份的营收占比和游客数占比始终保持60%以上。旺季优质旅游产品的缺乏对提升留宿率及平均消费带来影响。

3、文化历史类景区体验性较差，缺乏大型旅游演艺产品

目前全域旅游的趋势之一就是摆脱门票经济，增加消费点的内容，长白山在这方面仍有较大的进步空间。文化类产品如新建的萨满部落等缺乏互动体验，仍以观光为主。

萨满部落入口及内部景观

在旅游演艺方面，18年6月，以长白山独特地域文化为内涵，运用“SHOW”这个演绎方式打造的室内剧场表演——“秘境长白山”演绎秀室内剧在长白山池北区隆重开幕。该show集高空杂技秀、海东青表演、朝鲜族舞蹈、长白山历史文化舞台剧等项目为一体。表演采取了淡旺季政策，十月底开始停办。以即淡季时，长白山景区没有大型旅游演艺型项目。

秘境长白山中的生死轮表演

4、小镇发展冷热不均

与全力发展的二道河镇相对的是周边其他小镇在游客数、旅游产品及旅游接待设施上的不足，上文中提到的全域战略中特色小镇集群的七个小镇，其中露水河镇、泉阳镇上目前没有可查的酒店宾馆接待设施。长白山旅游特色小镇体系的建立尚需一定时间。更大范围内的全域交通体系也需要完善。

五、结语

针对前面提到的四个成功与四个薄弱点，我们提出了几点针对长白山景区转型升级的建议，发展全域旅游的小建议以供大家讨论研究：

1、以发展全域旅游为战略思路，进一步做大长白山度假区的游客总量

作为中国最高级别的十大名山，长白山目前也处于快速发展阶段，其内部全域的自然资源丰富多样，足够进一步提升。我们可以看到，中国最著名的山地旅游度假区张家界和黄山地区，其全域的游客量已经非常充足。

张家界全域景区2018年的年游客量已经有7000多万人次，黄山地区的全域总游客量也达到近6000万人次。目前长白山度假区的核心景区只有400万人次游客量，未来还有很大提升空间。而围绕游客总量能级的提升，长白山度假区的各类观光、服务和度假设施，也将进行全面的升级和再造。

2、发展壮大长白山现代康养体育产业

长白山独有的森林、温泉等资源，具备非常好的康养条件。比如森林洗肺、温泉养生、滑雪度假等项目，都是值得长白山重点发展的领域。同时，长白山可以对标同维度的瑞士，在山地康养方面，打造高水平现代化的养老服务体系，服务于整个中国北部地区的广大城市居民，成为中国北方独具特色的养老度假胜地。

3、对外力拓远途市场，对内打造多样化的度假区小交通体系

通过升级机场、高铁的运营能力，拓宽远途市场，带来留宿率及旅游消费的提升。同时，整体度假区的内部小交通体系需要进一步的多样化，避免崎岖山路带来的旅途时间浪费。满足团体、自驾与非自驾、户外等多种需求，各景区、小镇之间形成完善的交通体系。

在内部小交通方面，长白山目前还是高度依赖汽车交通这一单一模式。但放眼望去，无论是中国的张家界、台湾的阿里山、还是日本的箱根度假区，这类成熟的山地度假区，都有着完备而舒适的轨道交通体系。山地轨道交通的营建，不仅有利于大规模游客量的承运，并且其舒适度、安全性和稳定性都是第一流的，而且本身山地轨道交通就是一个非常有特色IP型吸引物。