2019年,在弱势行情下,中国房地产业到底应该怎么干?

2019-01-16 18:03:27

回想一下,刚刚过去的、万般复杂的2018年,给全行业最大的感受可以用五个字来概括:“冰火两重天”。我们都还记得,上半年全行业还是热火朝天、踌躇满志的景象,下半年变成了犹豫、彷徨、控制和收缩。

原来万科的“活下去”,不是蛊惑同行的口号,而是真言。

记得在前不久的罗振宇的跨年演讲中,最受大家非议的是这样一句观点:“宏观是我们必须接受的,微观才是我们可以努力改变的。”可是,像从事房地产这种周期性很强的行业,怎能不研究宏观经济周期的变化呢?

房地产投资如同其他重大的金融投资行为一样,宏观经济和城市经济的变化是决定是否下注的重要指标,否则恒大许家印为何千万高薪挖下任泽平做宏观分析呢?从整体战略的角度来看,做房地产业,择时、选址、拿地太重要了,其次才是产品本身的因素。那些在行业内口口称称说产品内功比选对趋势更重要的言论,千万别信。

在这里,我想多提一句的是,实话说,我看到只有极少数的房地产项目是不靠宏观形势逆势而为做成的。其中一个就是阿那亚。但阿那亚的成功,切中的是北京的富裕阶层和文艺群体。注意,那是北京。即便是家底厚实的城市上海,也未出现阿那亚式的神盘。再说,阿那亚的成功,能否复制?第二个盘,金沙岭阿那亚,目前据说销售是很成功。但未来这那个高海拔、冬季温度极低的北方高寒地带,这样的社群逻辑还能成立么?通过一年数百次的活动才带来的社群,不是那么好复制的。

我对阿那亚现象的观察,存在两点疑问:第一,这是短期现象,还是真的社会出现了分化?新的社群生活方式诞生了?第二,阿那亚到底能否复制,成为中国社会各大城市周边楼盘的普遍存在?在城市医疗、教育资源、城市经济地理结构没有重大改变的前提下,目前这个问题并没有得到普遍意义上的证明。

抱着这样的问题,我们来看看当下的房地产宏观局势。

一、持续20年的房地产为核心的增长已结束?

让我来首先追溯一下刚过去的2018年的经济下滑的传导路线。从内需来看,早期的信号始自于今年3月爆出的棚改贷款政策悄然退去,几万亿的PSL贷款资金开始大规模撤退。与此同时,居民贷款的杠杆率在经过这两年的增长,已经达到高点。资金和购买动能缺乏,导致这轮地产繁荣的引擎开始熄火。

但2018年在宏观面上,紧缩银根的调控仍然在持续,没有一点放松的迹象。所以有业界评论中国过去两三年的信贷环境是“运动式放贷,运动式去杠杆”。

并且与此同时,中美贸易战在3月陡然爆发。在这样内外交困的情况下,坏消息在不断酝酿发酵。 经济开始出现大幅拐点是在2018年7、8月开始的中国房地产急刹车,最直接的现象就是传统的“金九银十”不见,大家的直接感受是突然一夜间大批房子卖不动了,之后就是地产业的断崖式下跌和股市的全面急降,扩张性的投资行为全线收缩,继而拉扯了宏观经济加速减速。 事情传导到最近,确实很无奈。中国家庭资产的两个主要钱袋子股市和房产都出现了缩水,于是紧缩性的消费开始了。首当其冲的是中国的汽车业。随之而来的是苹果手机销量大幅低于预期(当然这里也有华为崛起的重要冲击因素),股价大跌,市值骤降。同时可见欧洲各大汽车厂商大规模裁员。随着冲击进一步扩大,其他各行各业也都受到了普遍性的影响。 可以说,这一波中国房地产为引擎拉动的全球经济增长周期基本进入尾声。

那么,对于未来中长期的发展模式,清华大学教授孙立平在2019年初提出了较为悲观的观点:他的核心思想是:持续20年的以房地产为核心的阶段基本结束了,未来将由扩张性思维变成收缩性思维。

他演讲的核心观点有这么下面三点:

1、在去年7月份的时候,我就在想:中国会不会进入艰难十年?如果中国进入艰难十年,我们的思维应该发生什么样的变化?或许将会由扩张性思维转变为收缩性思维。为什么?因为中国发展本来的逻辑走下去相当的艰难了(持续20年的以房子为中心的阶段基本结束),按照发展自然逻辑来说,中国将要进入下一个阶段:这个阶段的基本特征就是消费升级,而这个转变实际也是一个社会升级的过程。

2、回望2015年,大家可以回想一下,那时候全国的房价基本平稳,关心房价的人也比较少。这也就是说,当时的房价没有受政策影响,基本就稳到那儿了。但后来政策上莫名其妙的来两招:第一招房地产去库存,把一二线城市的房价翻了一番。第二招棚改货币化安置,把三四线五六线的城市翻一番,就这两招,把中国房价翻了一番。

3、各位可以想如果没有这两招房价可能基本上就稳在这儿了,把房地产慢慢边缘化,把经济引向实体经济和民生上来,现在的情况可能就会完全不一样。

这也就是说,其实到2015年年底的时候,过去二十年以房子为中心的阶段基本上应该过去了,房地产应该进入一个正常的发展阶段:这个转型如果真正形成了,那么中国经济有可能就会形成新的动力,越过中等收入陷阱,进入一个新的中等收入阶段。

对于中国三四线城市的未来,我们不得不面临中国城市经济地理的一个重要变化——收缩城市的批量化出现。最近一篇研究文章提到,633个中国城市,五分之二都在流失人口。发达的东部地区是中国的中、东、西部地区中唯一人口净迁入的地区。这种现象不仅是在中国,在日本、美国、欧洲地区近年也都成为一种普遍的现象。

在现代城市的发展史中,约50年前便出现了这一现象。二战后,美国开始出现收缩城市。1950年到1960年,美国大型收缩城市增加到38个,其中包括芝加哥、费城、底特律以及华盛顿。到1970年代,意大利和日本等国的城市也加入到收缩行列中。全球有大约1/6的大城市成为收缩城市。此时。城市的持续收缩几乎成为工业化国家的特有问题:70%的收缩城市位于工业国,其中大多数位于美国、英国和德国。和伦敦、巴黎一起,纽约、东京这样的超级城市也陷入到不断收缩的危机中。

以同济大学规划大师吴志强为代表的国内学术界,这两年已经把收缩城市作为研究的一个热点,面对收缩城市带来的问题,早已是高层战略思考的重要问题。

二、2019年市场到底怎么样?

虽然宏观的中长期来看,行业形势的发展将出现未来将出现重大反转,但我们不用过分悲观,具体到每一年变化都不会那么大。留给大家应对的时间还是相对比较充足的。

那么,对于眼下的2019年,短线房地产市场会有如何表现呢?我们来看几组投行对于2019年的数据预测。

中金认为2019 年上半年房地产市场可能会出现快速恶化。预计年初全国销售面积同比下降10%以上(一二线城市持平,三四线城市下降约20%),最早可能在2 季度触底。考虑到三四线城市销售萎缩,我们重申2019 年全国销售面积和销售金额同比下降10%,而一二线城市市场有望保持一定韧性。

而光大的研究认为,一线城市销售面积增长10%、二线增长3%,三四线下滑12.6%。

网红分析师任泽平所带领的恒大研究院的预测认为,2019年房地产全行业的销售面积下降5.4%,其中一线城市销售增长6.4%、二线城市销量出现3.2%的下滑、三四线城市同比下滑6.9%。

所以总体来看,大家对于一二线城市的看好和对三四线城市的看淡的结论基本是一致的。

对于三四线城市的短期问题原因很明确,2019年随着棚改货币化影响减弱及地方政府棚改专项债模式开启,预计前期棚改依赖度较高的部分三四线城市将出现较明显的购房需求下滑,从而导致当地房地产销售出现明显下跌,不排除部分三四线城市房价出现明显调整的可能性。

同时,在调控政策层面上,地方性政策放松可能会持续,但中央层面政策调整的时点可能会慢于市场预期。在近期部分地区对房地产政策进行微调后,更多地区出于稳定本地市场的目的可能会选择跟进。

虽然出现“中金宏观分析师预测丑闻”之后,大家对投行的预测含金量开始出现质疑。但我想说的是,从我们走访调研的情况来看,中金的判断基本代表了行业内多数高层和企业家们的判断。至少是目前的判断。

三、2019年视角下的若干长线战略机会点

战略机会点1:新基建投资扩张投资带来的战略机会

我们注意到,2018年国内市场出现的重要问题就是传统基建投资的断崖式下降。国家对地方政府隐性债务的控制约束了城投公司其他融资渠道的扩张规模,叠加非标融资渠道的萎缩,18年城投公司整体融资规模相比17年不增反降。城投公司融资困局导致基建投资面临资金短缺的问题,并使得基建投资增速大幅下降。

为什么国家要控制传统的基建项目投资呢?郎咸平近期的一个观点做出了一定的解释。他提到,在2016年9月份,牛津大学对中国95条高速公路项目研究结果,他们发现55%的高速公路没有任何经济价值,都是亏本的;28%有经济价值;17%基本上收支平衡,就是因为这个原因,继续加大基建的投资,效益是很差的。比如说投资100块,大概实际的产出只有五六十块,这种投资还不如不投。

基于这种情况,在2018年12月的中央经济工作会议上,重新定位了对基建的投资的必要性,因此横空出世的提出了“新基建”。

所谓“新基建”概念,它的核心是基建的重心不再是房地产,而是“城际交通、物流、市政基础设施,以及5G 、人工智能、工业互联网等新型基础设施建设 ”。

进一步详细解读来看,当前和未来基建项目审批主要有三大方向:(1)城市群里面的城际连接和机场港口;(2)新经济需要的基础设施(5G,大数据等);(3)城市里的市政设施。(4)农村基础设施和公共服务设施建设。

最近一个月,国家发展改革委密集批复了多个轨道交通建设规划和高铁建设项目。据上证报粗略统计,这些项目涉及投资总规模超9300亿元!

在此,我们可以发现,新基建背景下,房地产业存在战略机会点的部分有如下两个方面:

第一,一线城市的房地产机会。

对于一线特大城市来说,地铁其实还可有很大的加密需求。特大城市地铁未来的发展重点是市郊铁路圈,未来市郊铁路规模巨大,十三五规划的一个未来发展就是打造城市群中心与周边重要城镇的1小时通勤圈。这一小时通勤圈的概念基本可以控制在离特大城市市中心100公里范围内的广泛区域。但这个区域未来发展,最具备价值点的战略位置就是在于大城市郊区轨道交通的重要节点,围绕轨道交通站点展开的TOD式的开发,就是非常好的战略发展模式。

这将是一个重要的战略重点。我来举几个案例。

我们看日本东京。东京都市圈周边的箱根和轻井泽两大度假小镇的开发模型基本就是按照这样的思路来布局。箱根距离东京都80公里,地铁和轨道交通可以直达这个区域,所以捕获了2000万人次每年的度假人群前往,早就了日本第一大的度假胜地。同时轻井泽作为东京的夏季避暑胜地,距离东京164公里,也是新干线高铁直达,围绕站点展开了零售和小镇的开发,一年获得850万人次的游客量。

(日本箱根度假区与东京市区的轨道交通接驳线路)

而在中国,北京周边,正在修建的京承铁路就是一条北京郊区的黄金旅游开发线路。京承城际铁路总投资228亿元,全长200.1公里,设计目标时速200公里/小时,力争2020年通车,途经北京、顺义、平谷、兴隆,承德等城市。众多开发商在兴隆的金山岭地区的争夺,包括著名的阿那亚的第二个项目的布局,也是沿用了这样的逻辑。

同样的,我们看到的老谋深算的万科在深圳地铁的布局,也是吻合了这样的战略。他们的城市配套商的战略的提出是精准匹配了这样的宏观战略的变化。而另一房企巨头绿地集团,也早已布局基建板块。这些年在全国各地的基建项目和公司收并购方面也是动作不断。

当然这种机会是个长期趋势,具体也分城市看政策调控。比如广州的最新开放人才落户的政策,就有开一线城市风气,引进有竞争力的人口的先河。而北京上海如果未来坚持长期严控,不开放户口政策,这种大城市郊区化的发展也将是受限的、滞后的。

第二,  二线城市的轨道交通发展机会。

对于大部分省会来说,刚刚开始布局的地铁计划就是由骨干到网络发展的趋势,长期的合理范围大体规模要比现在的规模翻一倍才差不多。最近新批的重庆、武汉、济南等一系列的地铁项目,对于这些城市来说,都意味着衍生出沿线的带状发展机会。所以,未来在这些城市,围绕新增地铁节点的TOD式的综合开发,也是个增长机会。

战略机会点2:回归一二线和强三线,寻找被压制的改善性需求

由于中国的一二线核心城市调控已久,大量改善性需求被压制。城市更新的需求也日趋旺盛。从光大证券的统计数据可以看出,北京上海的房地产贷款增速明显低于全国。在这些大城市中的城市更新,存在一定的机会。

特别是长江经济带、成渝及中西部的二、三线城市比如贵阳、西安,以及形成了自己的特色产业,并拥有持续人口导入的新兴都市圈,将为房地产市场带来新的机会。

战略机会点3:从小镇思维模型转型到度假目的地模型

2016年风起云涌的小镇战略,在2018年多数城市都受到了调控。导致多数房地产企业开开始出现转向。但在小镇中最集中的品类,文旅小镇为代表的文旅项目,仍然是个热点。

有事实为证。

融创最新发布战略规划,2019年将全国建成26个文旅项目,聚焦一线、环一线及核心二线城市,其中包括广州融创文旅城、昆明融创文旅城、无锡融创文旅城等在内的12座文旅城。另外,39个乐园、24个文旅商业、70家星级酒店的体量,表明了融创将在2019年加快文旅板块的布局节奏。

文旅城固然是一种思路,但对于全国市场而言,并不是所有区域都适合重资产、高度依赖房地产的小镇化投资。无论地方政府还是市场的客观需要,大局势都逼迫我们要从地产开发的赚快钱思维转向以经营为导向的赚慢钱思维。

而从小镇转向大城市周边的度假目的地,采用度假区的投资控制模式也是一种精明的投资策略。这种思维与地产投资思维本质上较为相似,但又有着重大的不同。这类项目可以沿用我们的过往模式,但在盈利模式设计上又需要再精心策划。

大型度假区的开发,高度依赖于城市周边的景观资源,在每个大城市都在规划的环城游憩带当中寻找具备战略价值的自然资源,植入养老、度假、观光旅游的概念,以全域筹划、点式投资、统筹控制,进行长线的开发,这种以经营为导向的先进发展模式,值得习惯了地产开发模式的转型公司深入思考和学习。

当我近两年沉潜到这个领域,研究了国内外一批大型度假区的投资开发案例,并结合我们的战略咨询项目实践,发现如果当我们把目标集中在这个领域,以中长线的成功作为价值标杆,可以发现其中盈利空间仍然巨大。

具体详细内容,我做了350页PPT的国内外案例分析,将于1月18日的北京即将讲授的《从开发到经营——打造永续健康的文旅目的地》培训课程上与同行共同深入探讨。

文旅项目(景区、主题乐园、度假区、田园综合体等)是吸引旅游者出游的核心要素,也是旅游者活动和消费的主要载体,是旅游产业最重要的组成部分。在各个产业与旅游业跨界融合的过程中,文旅项目也是投资数量最多、体量最大、交易最活跃的部分。

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