在乡村振兴的大背景下，今年市场热度很高的农业类的特色小镇项目应该怎样做？会否存在市场机会？这是困扰地产业界的一个问题。对于这类问题，我们经过这两年的数十个小镇项目的咨询实践，得出这类项目的三个要点：

1、  首先要遵循产业发展逻辑，在亟待振兴的乡村植入产业，比如康养产业、旅游产业、休闲农业。

2、  找到合理的商业模式。如何在有限的用地空间里，寻找到重资产投入下去后的回收模式。

3、  复兴乡村文化，打造新时代邻里精神，制造项目独特的IP。

今天，分享一个最新的成都的农业类小镇的成功样本——大邑幸福公社。我们来看看这个在业内最新出来的较有口碑、也较为接地气的项目是如何打造的？

幸福公社位于成都大邑青霞镇的烟霞湖风景区，距成都市50公里，30分钟车程。

周边环绕几十公里的森林浅丘，北邻街子古镇、青城山、都江堰，南至新场古镇、花水湾、西岭雪山。具有较好的自然生态环境及优越的交通地理位置，使其具备成为一个生态宜居的世外桃源小镇的天然禀赋。

一、总图规划及产业经营理念

根据规划，项目总体占地面积1000亩，核心建设区共分为三期，一期、二期规划为住宅及小镇中心（商业、文化、养老、休闲配套），三期为农业品牌主题公园和农业文创产品设计中心。

整体形成了一个小镇中心、一个生活中心、一个农创产业中心以及一个生态户外休闲运动中心所组成的有机功能格局，充分体现了“生产、生活、生态”三生融合的发展思路。

其中一期占地面积105亩，总建筑面积 40000㎡，含约400套住宅及酒店文化配套。二期占地82亩，建筑面积100000㎡，主要配套各类养老养生业态，包括商业街、住宿设施、运动设施、休闲餐饮设施、农耕体验设施以及娱乐文化设施等。三期占地面积130亩，约600个集装箱。

相对于其它项目幸福公社的规划及功能布局并没有太多特别之处，项目之所以在业内能名声大噪主要取决于其将农业、养老、民俗文化进行了深度融合，让幸福公社具备了情怀。其核心逻辑如下：

1、有机农业与文创农业有机结合——旨在打造中国首个农业创客公社，通过与业主签订《绿色公约》将有机农业理念（杜绝转基因、应季种植、不打农药、不施化肥等）付诸实施。

2、以非遗文创带动文旅产业发展——以设计院校为技术支撑，将传统非遗文化与现代文创技术相集合，通过一系列扶持政策，线上与线下联动，发展幸福公社独具特色的文化旅游产业。

3、养老管理模式四位一体——即以自理型养老为基础、以半护理养老为依托、以全护理养老为补充、以专业机构服务养老为支撑的“四位一体”养老服务体系，确保住在这里的每一位老人都能得到最贴心周到的养老和健康服务。

4、倡导传统国学教育——将《弟子规》贯穿幸福公社，学习王阳明心学，格物致知，知行合一。捐赠物业给雨花斋，免费吃素，戒杀互助。引进免费施医施药中医，建立国学幼儿园和私塾——泰阳书院，为公社居民免费讲授传统国学。

5、丰富的社区文化活动——幸福公社坝坝宴、艺术展览、文创路演、传统婚礼、运动节、戏曲节、彩猪节、微电影等社区活动，极大的丰富了社员生活，增进了邻里感情，促进了艺术文化交流。

综上，幸福公社以乡村田园养老为核心主旨，通过生态农业、农耕体验、健康膳食、养老管理、文化教育、休闲娱乐、体育运动等一系列举措，让这里充满健康、和谐、幸福的氛围。

二、对于农地的再利用方式

为了培养项目的农业产业化氛围，幸福公社做了如下策略：项目的业主均会获赠一份菜地、相应的农具及种子，十年无偿使用；通过亲手生产、亲手种植、亲手收获生产出真正干净有机的健康农产品。

根据幸福公社的《绿色公约》，几百亩的农田，经过五年的净化，没有化肥农药，这样的土壤每家都可以种出干净的蔬菜。

为了确保农产品基因的纯真清洁，公社只使用老品种的种子，不用转基因和杂交种子；为了让农作物自然生长，这里一切农业激素和化肥都被禁止使用；为了让农作物周边生态多样化，公社恢复小块模式、多品种叠加，减少单一品种的大量呈现，尽量模仿原生态的复杂性和丰富性；同时，这里无论是地表层的杂草还是地上地下的害虫益虫都得以保留，让他们自然的依存和彼此平衡。

另外，这里严格顺应天时的二十四节气，只种应季蔬菜，不种反季蔬菜。以上一系列的举措，让这里的有机农业理念深入人心，健康有机膳食得到了保证，生活因有机农业更加美好。

同时，在农业旅游方面，这里的配套设施中还设置了独立的牧场、农场，这里不仅是食材的来源地，同时也是业主和游客休闲娱乐的聚集地。社员在此还可以通过微电影、课程、书籍等多途径学习种植知识、鼓励孩子义务劳动、捐助贫困人群等方式展现幸福公式的幸福农耕理念。

三、以书房拉动社区的文化氛围营造

幸福公社400㎡的书房面积并不大，上下两层，因融合了民间工艺、民艺课程、文创路演、简餐咖啡、艺术交流等多重功能而成为社区的知名乡村书房。

书房的二楼是孩子们手工艺制作、艺术家、音乐人、手工匠人活动宣传、演出展览、作品售卖的场地，这里既可以是课程空间，也可以成为小型画展、雕塑和摄影作品的展示平台。

这里还设置有用木杆和木皮构筑的茶室以及老木构造的开放式餐区，就连窗台也可以变成桌面。这样的多功能复合的书房显然已经不仅是一个单纯看书的地方，更是业主和艺人，聚集、交流、分享的平台和精神文化中心。

四、申请各类优惠扶持政策吸引新产业入住

乡村商业普遍面临客流少，业态不丰富，商户存活率低等问题，幸福社区为了解决这个问题，推出所有商业用房精装修交付，免租金、免物业，承诺永久免费提供商家使用。

同时，通过政企联合孵化，先后挂牌了农业创客基地、女性创新创业基地，并通过申请大邑县政府创业扶持政策对基地内企业进行税费等方面的减免，对优秀商家和文创项目还可直接注资支持。

为了让商家尽快提升运营能力，项目管理团队协助对商家进行培训和运营指导，并对商家运营情况进行监管，利润超过30%以上部分即需进行分成。为确保部分主力业态的运营质量，项目管理方对家庭客栈、青年旅社、幸福食堂、公社服务中心、粮仓会议室等设施全部自持经营，这些举措极大的提升了商户创业的热情和抗风险能力，为活跃社区商业氛围，提升营运质量和配套服务能力提供了有力保障。

五、具备仪式感的坝坝宴活动是集市是聚餐，打造成为项目的IP

坝坝宴是成都平原农村的地区风俗，在乡间结婚、生子、建房等重大喜庆活动，都要办宴席，请亲朋好来相聚大吃一番，俗称吃坝坝宴。

幸福公社为了增进邻里感情，提供社员相聚交流的平台，小镇将周五、周六、周日设为固定的坝坝宴日，每家每户做几道拿手菜，大家在一起不仅是简单的吃饭聚餐，还可以聊聊家常，增加感情；在每月的最后一个周末也会有很受欢迎的创意集市，社员拿出自己手工艺作品，通过以物易物的方式进行售卖，这更像是一个结交朋友的聚会。

六、完备的运动健身设施，成为特色配套

项目独特的生态自然环境，使其很快成为成都及周边城市小型运动赛事的活动基地，项目为此特意修建了一条长达40KM的山地骑行绿道，每户赠送一辆自行车，鼓励业主积极运动绿色出行的健康生活方式，在这里经常可以看到三五好友，相约小镇，在体验运动乐趣的同时，感受小镇淳朴的生活氛围。

除了骑行绿道，小镇还建设了14个室内羽毛球场地、10个标准网球场、5人制足球场等体育运动设施，充分满足了小镇业主对健身运动设施的需求，也以此提升小镇业主强身运动的意识，生命在于运动，健康才能幸福的理念早已深入人心。

七、引进国学书院，打造文化高点

幸福公社充分考虑到社区孩子成长需求，依托已有的教师资源，设立现代私塾格调的泰阳书院，融合国画、书法、武术、户外拓展等，开设琴棋书画、诗词歌赋的特色课程，重建传统儒家文化精神，形成了独具特色的教育体系。

书院结合自身的特色课程和幸福公社已有的体育、武术、国画等优质教师资源，开设了显形和隐形课程。

显性课程包括圣贤经典、诗词歌赋、英文、数学、武术、书法、口才与琴棋书画等；隐形课程包括品德、行为、习惯、能力、创造、审美等。显然，泰阳学院承载的是对国学文化的弘扬和对新生一代在传统道德、修养、艺术情操等综合能力的培养功能，进一步提升了幸福公社的文化气质和幸福的内涵。

八、医养结合的养老管理模式

幸福公社在医养方面独具特色，小镇与健康管理公司合作，引进医疗管理团队，利用云计算快速传输，监控业主身体信息。一期产品主要考虑对健康自理型老人的管理，二期规划了一万方的失能老人管理中心，将幸福公社四位一体的养老管理模式完善。

同时，社区内配置了15个专业专职护士团队，每天上门给业主做健康体检和30分钟健康服务；配有24小时紧急呼叫系统和专车，随时保证居民的就医安全。

幸福公社对养老市场还做了细分，更多关注城市型中老年的健康养生需求，这部分人群年龄段主要集中在五十到七十五岁之间，他们对邻里、文化艺术的需求更多，更注重乡村田园生活的体验与观光，膳食管理和健康促进。为此，这里的乡村田园农耕体验、有机种植、室内健身中心等充分承载了自理型人群的健康养生促进功能。

同时，社区还设立了养生健康保健等专业讲座，为社区业主提供了学习保健知识畅谈交流的平台，真正实现了幸福公社的老人老有所养、老有所为、老有所学、老有所乐。

九、复兴民俗文化，引进匠人群体

幸福公社的业主，富有一种精神上的贵族气质，他们真实却并非土豪一族，他们热爱手工、劳动、交际，热爱艺术、旅游，没有戒备心理。为此幸福公社引进了五十多个手工艺匠人，包括活字印刷、酿酒、织布、皮影、蜡染、剪纸 豆制品、酿酒、木雕、制茶、制纸……用传统的手工智慧让大家凝聚到一起。

这里有深受孩子们喜欢的公社彩猪节，成为了艺术小天才及热爱画画的小朋友的乐园，可以在老师的指导下涂鸦创作，彩猪因此也成为了公社内的标志物。

公社微电影成为公社业主的娱乐狂欢节，人人参与家家参与，创造了社区崭新的艺术文化惯性。公社还有雨花斋，一个永不收费的素食餐厅，所有的柴米油盐都来自于社会捐赠。同时，这里的美术馆，手工艺学校，国际禅修中心让老人在享受爱好、艺术、手工的同时增进感情，在互助氛围中回归人与自然的和谐。

十、独特的地产产品规划，导致销售火爆

幸福公社总体规划面积约1000亩，其中一期为联建房，占地约110亩，建筑面积约5万㎡。一期主要包括两部分，第一部分是乡村院落，共约400户，单户的面积为80-140㎡。第二部分为酒店及文化会所院落，包括幸福小满酒店、戏台广场、温泉主题文化四合院。

二期主要配套各类养老养生业态，占地82亩，建筑面积10万平方米，其中商品房约6万㎡以及一条约4万㎡的商业街。三期定位为农业创客基地，占地面积130亩，约600个集装箱。规划为农业品牌主题公园和农业文创产品设计中心，为文创产品提供展示和发展的平台。

据了解，一期产品为联建房，投资方通过向村民一次性补偿40年租金获得了土地使用权,后来土地性质调整为旅游商业用地，产权40年。这种操作方式对目前乡村土地的流转和开发模式提供了一定借鉴意义。一期产品单户80-140㎡，有围合、联排、双拼、驷马屋四种户型，由于其户型小，总价低，且送花园送田园拥有极高的性价比，因此一经推出就得以迅速去化。资金的回笼，确保了后续二期及相关配套服务设施的建设及良好运营。

二期产品在一期户型的基础上进一步进行了微小化，面积区间为26-86㎡，号称乡村微别墅，每户有独立院落并赠送30㎡有机菜地，且产权为70年。目前仅剩的少量房源单价在1万元/㎡左右，按此计算房屋总价最低30万不到，最高的不超过90万，这充分考虑了乡村度假及养生养老人群的第二居所的居住属性，极大的迎合了是市场需求。

幸福公社从2008年创建至今，历经近10年的实践探索，现已打造成为集国学践行、民艺手工、休闲度假、田园农耕、养生养老、旅游教育、运动医疗于一体的幸福小镇。以人为本、充满温度、邻里和谐、配套齐全、自然健康、继承文化、全员参与、多产业融合共同构成了幸福公社的幸福标签，让这里的幸福看得见、摸得着、感受得到、有血有肉有温度。

如果对标国内优秀的养老项目绿城雅园，幸福公社在硬件设施的打造方面显然略逊一筹，包括居住产品的品质、适老化设施、颐乐学院、护理院等养老康乐设施的配置标准。

相反，幸福公社在产业打造、创客支持、邻里关系建设、有机农业、文创手工、国学教育等软性内容方面显然做得更深入更接地气。这种差异性一方面因为两者的目标客群和产品定位不太一样，另外一方面跟两者的经营理念差异也有很大关系。

总体来看，幸福公社项目运营成功的关键在于其一切产品、配套、服务、活动都紧密抓住了“幸福”二字。当然，这个文化IP提炼得有点过于空泛。不过要真能把幸福的感觉做出来，也还是不错的。

如果把幸福公社的硬件设施比喻成人的骨架，那么植入其中的养生养老、非遗文创、民俗活动、有机农业、健身运动、国学教育、乡村创客等就构成了人的血肉，它是项目鲜活生命力的根本保证。

所以最后一句话总结幸福公社项目的根本特色：接地气，相对易操作，因此具备广泛的适用性。