老旧小区改造是当前国内民生热点之一。

随着新型城镇化的纵深推进，城市发展由外延扩张向内涵提升转变。以老旧小区为代表的城市有机更新，立足于人民群众日益增长的美好生活需要，对构建新发展格局具有重要战略意义。

2017年以来，为治理大城市病，不断进行城市更新和保障民生，北京陆续开展了一系列疏解整治促提升专项行动，在疏解整治过程中，不断创新发展，一些创新发展模式成为各个地区疏解整治促提升工作的管理经验和推广模式。

北京老旧小区改造一直是此次疏解整治促提升工作的难点和重点。早期北京老旧小区改造工作之所以进展缓慢，是因为长期困扰的“资金、利益、运营”三大难题一直未得到有效解决。老旧小区的改造主要资金还是依靠国家财政资金的扶持，小区居民出钱的意愿很低，而且吸引社会资金投入更加有限，国家可持续的资金投入成为难题。

在一筹莫展之际，“劲松模式”打破了藩篱，突破了常规下的老旧小区改造模式，不断创新，形成了一套完整的、居民认可并积极参与的新模式，并不断得到推广。

“劲松模式”的先进示范得到了国家和政府部门的大力支持，北京市在物业管理条例中写入支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理，意在组成多声部“合唱”，让“劲松模式”加快在更多老旧小区落地生根，并首度写入《北京市物业管理条例》。老旧小区综合整治已成为北京市住建委的“1号”工程，研究制定老旧小区综合整治的政策机制，推广“劲松模式”，支持社会资本引入老旧小区综合整治。

老旧小区改造中的劲松小区

（数十栋朱红色老楼）

此前，北京的老旧改项目多半由市政出资，国企承包，鲜少见到社会资本的身影。“劲松模式”成为全国率先引入社会资本推进的老旧小区改造项目，为北京乃至全国老旧改项目开创了社会资本介入的全新模式。劲松小区也是北京市首个有社会资本介入的老旧小区改造项目，那么接下来就一起看下所谓的“劲松模式”是如何让劲松小区一转成为“明星小区”的？

01劲松小区改造背景

劲松位于北京城的东南部，北京东三环劲松桥西侧，隶属朝阳区劲松街道管辖，距离国贸CBD不足4公里。在20世纪初出版的北京地图上，今劲松地区标注的地名是“架松坟”。因其墓地上有六棵古代的龙松，弯曲着主干有架木支撑而得名。当年是北京著名的旅游胜地之一。

劲松小区在北京市的区位

20世纪70年代，政府投资在这里建设居民住宅社区，1981年1月决定成立街道办事处。以毛泽东七绝《题庐山仙人洞》“暮色苍茫看劲松，乱云飞渡仍从容”之句，将“架松坟”三字，改为“劲松”二字。随着城市建设的发展，劲松地区陆续落成了劲松东街、劲松中街、劲松西街、劲松路、劲松南路、劲松北路等。

劲松小区是改革开放后北京市第一批成建制楼房住宅区，目前楼龄已超过40年，普遍设施老旧，存在配套服务项目不全、室外管线老化、停车管理无序、架空线凌乱、养老设施不足，且没有物业公司管理等问题，整体居住环境与人民群众的期望存在着较大差距。

2018年劲松北社区十几位居民以联名信的形式，写信给劲松街道办事处，希望引入专业物业服务和老楼加装电梯。为了满足社区居民居住的安全和宜居需求，劲松街道办事处工作人员积极响应。经过多方努力，在朝阳区委、区政府大力支持下，将区域内10个老旧小区全部纳入旧城改造规划，进行统一升级改造。

而老旧小区改造，最缺的就是钱。没有改造资金来源、不产生新的盈利空间，自然没有企业愿意投入。而仅靠政府投入杯水车薪，难以完成如此艰巨的改造任务，后续的长期管护就更是难以为继。以传统方式开展治理，难以从根本上解决劲松老旧小区的复杂问题。

于是，与此同时街道办事处积极找寻符合居民要求的实施企业，而此时属于社会资本的愿景集团也正在寻找自己的第一个城区更新项目。在朝阳区住建委大力支持下，劲松街道和愿景集团顺利接洽上，经过多次考察、方案评审，劲松街道最终选择引进具备“投资、设计、实施、运营”一体化能力的愿景集团来投资打造劲松社区。

在此背景下，自2018年7月起，劲松街道与愿景明德资产管理公司（简称愿景集团）推动老旧小区综合改造、提升的实践工作，已达成劲松一区到八区整体综合整治与改造提升的战略合作，同时决定将劲松一区、二区作为先期试点。

劲松小区区位

02项目现状分析

劲松一区、二区总建筑面积约20万平方米，居民3,605户，其中60岁以上老年人口占比超36%，老龄化问题严重。

年代久远、配套落后的老旧小区风貌

改造前的劲松社区面临着配套设施不健全、小区道路、绿化等基础设施老化的问题

虽然十二五完成多项改造工作，但面对新时代、新北京、新朝阳的要求，劲松社区在人群、基础设施、配套服务三方面存在“错配”的情况。

劲松小区综合整治要解决三类错配

03项目开发及运营

运营模式：市场化方式推动更新与持续运营

“劲松模式”创新投融资机制，运用市场化方式吸引社会机构参与更新与物业管理。同时将劲松一区、二区作为先行试点由社会机构投入改造，通过后续的物业管理、服务的使用者付费、政府补贴、商业收费等多种渠道，实现一定期限内投资回报的平衡，形成社会机构对城市老旧社区改造介入的吸引点。在业内看来，“劲松模式”运用市场化方式，吸引社会力量参与，是创新老旧小区投融资机制的有效实践。

推进模式：“五方联动”

老旧小区改造的长效机制的关键在于，改造者要把小区当成一个生命来看，和居民充分地交流，以人为本地进行“友好”改造，从而达到天然的人居和谐。基于此，劲松试点探索出了一条“区级统筹，街乡主导，社区协调，居民议事，企业运作”的“五方联动”机制，由区级部门领导，区委办局、街道办事处、居委会、社会单位和企业代表五方联动，共同推进社区综合整治。

公众参与：精准的需求管控

在“劲松模式”的具体实践中，社区居民全程参与，自主选择社区改造内容。为精准定位居民的需求，劲松街道和企业项目团队通过入户访谈、现场调研、组织座谈、召开评审会等方式，在深入了解居民需求后确定整治重点，实现了真正的“民有所呼，我有所应”。

项目团队通过数十场居民调研访谈，访谈人数共2380人，与居民深入交流，得出社区居民最迫切希望得到改善的内容。结果发现，居民对社区现状的改造需求主要集中在以下五个方面：

居民对社区现状的改造需求

多角度感受和体会居民的需求及行为，不断深入研究，结合其他研究成果，保证小区规划方案的真实可靠性。率先完成和落实了劲松北社区示范区的规划。

便民业态：用数据支撑业态定位

改造前的劲松小区便民设施不足，但是究竟需要引入哪些便民业态可是个大难题。为了解决这一问题，项目团队挨家挨户进行了详细走访调查，针对青年、中年、老年三类人群的需求进行了深入调研。

调查结果发现，中年人群和老年人群希望增加菜市场/生鲜蔬菜店、社区食堂、早餐店、理发店和生活超市，以便利居家生活为主。

而青年人群则希望增加社区健身房、餐饮/早餐店和代收快递/外卖的服务，对社区图书馆和咖啡厅也有较大的需求，体现了年轻人的个性化需求。

基于此，项目团队根据小区人群配比合理布局，利用改造后的空间引入了大量的便民业态，大大方便了居民的生活。

04项目规划概况

依据责任规划师进行的街区诊断及定位，对劲松1—8区整片街区进行规划定位，分别将北社区、东社区、中社区、西社区定位为植物文化区、曲艺文化区、诗词文化区和书画文化区。

劲松1-8区规划定位

劲松1—8区分为劲松北社区（1—2区）、劲松东社区（3—4区）、劲松中社区（5—6区）、劲松西社区（7—8区）四个社区，分阶段对各个社区进行综合整治规划设计。首先启动劲松北社区，街区的共性需求结合北社区的个性需求，进行综合考虑，详细规划。

经过2018年—2020年的持续深入研究，按照北社区（植物文化）的片区定位，围绕“七有”目标、“五性” 需要，突出解决无障碍、便民服务、公共环境提升等问题，邀请居民深度参与，坚持“方案居民做主”，对劲松北社区逐步形成“一带、两园、三街、四区、多点”结构的详细规划方案。

示范区劲松北社区（1、2区）的规划结构

示范区作为先行启动区，在劲松北社区范围内选取劲松西街、劲松大公园、209楼前小花园、劲松北社区居委会、物业服务中心及劲松西街沿街配套用房，于2019年5月6日开工建设，8月2日完工亮相，历时3个月，完成劲松西街强电架空线入地、两个公园提升、沿街配套服务用房改造、无障碍系统完善等建设内容，并引入理发店、匠心工坊、社区食堂、百年义利等便民服务业态，方便居民生活，提升社区品质。

劲松北社区示范区鸟瞰图

劲松北社区示范区形成“一街两园两核心多节点”的规划结构。

示范区规划结构

劲松西街南端入口大门改造前后对比图

劲松大公园保留原有的入口位置、广场、活动室、藤架、廊架、乒乓球场地、健身器械，扩大主要入口，完善无障碍系统设置，方便居民活动，增加居民急需的儿童活动场地和棋牌桌椅，重新进行功能布局，并将原有功能进行必要的提升。保留现状树木的同时，增加北京常见易养护且的无毒无刺不致敏小乔木、花灌木、地被花卉、藤曼等植物，丰富植物品种，提升环境品质。

大公园总平面图与鸟瞰图

209楼前小花园，保留原有凉亭，取消绿篱，将割裂的空间进行整合，布置两个相对完整的小广场，增加座椅及晾衣杆，丰富植物品种。

209楼前小花园改造前后对比图

社区居委会外立面改造，将空调机位进行格栅规整，外墙进行粉刷。首层西侧的自行车棚，北侧一半保留自行车存储功能，南侧一半改造为社区食堂，主要服务对象为社区老年人，菜品口味清单易消化，深受居民的好评。

劲松北社区居委会改造前后对比图

位于209楼前小花园东侧的自行车棚，保留自行车存储功，增加了物业服务中心，缝补修理铺，自助面条售卖机三种功能。自行车棚改造为多功能服务空间，称之为美好小屋。

美好小屋改造前后对比图

将闲置配套服务空间进行提升改造，引进便民服务业态，分别从公益性、半公益性、商业化三个层面的运营，方便居民生活的同时，形成一定的资金回报。

公益性美好会客厅改造前后对比图

05“劲松模式”的创新点关键词

“微利可持续”

劲松社区在全国率先引入社会资本，共同推进老旧小区的改造更新工作，授权企业对社区低效空间进行改造提升和长期运营，通过经营低效空间、收取停车管理费、收取物业服务费以及未来可能落地的养老、托幼、健康等产业，实现一定期限内的投资回报平衡，形成老旧小区改造“微利可持续”的市场化机制。

“先尝后买”

劲松北社区以“居民户数过半、建筑面积过半”“双过半”形式引入专业物业服务，企业实施物业服务清单式管理，提供涵盖环境保洁、绿化养护、停车管理、垃圾分类等服务。2019年8月1日，物业公司正式入驻，提供为期四个月的免费服务，让居民在感受到生活品质提升基础上逐步接受物业服务付费理念。

“物业+为老”服务

在物业服务基础上做好社区综合服务，持续推进“物业+为老”项目服务机制建立及落地运行，将物业全天候响应、维修、保洁、商户管理和社区居家养老服务有机结合起来，形成集约高效的社区为老服务机制。

“沉浸式设计”

改造过程中，规划设计师全程参与、驻场工作。施工过程中紧密配合施工团队，根据现场情况随时调整，确保项目快速实施，最大限度降低对居民生活的影响。后期运营中，跟踪手机居民使用信息，对不断出现非需求进行持续更新。“设身处地、感同身受、通查需求、因地制宜、解决问题”，做居民满意的“有深度、有精度、有温度”的设计。