近些年来，不仅主流房企要求“拿地到开工40天”，更有越来越多度假小镇的项目也多采用“高周转”模式，不少开发商在项目一期追求快速去化从而达到快速回笼资金的目标。

但在北京郊区有一个“异类”文旅度假项目，却始终坚持运营先行，开发与文旅同步推进。慢悠悠的打造帐篷营地、房车营地，寻觅如何把文化的内容、艺术的内容融入度假生活。

它就是闪耀在中国的“小瑞士”，一座出门就能体验“瑞士游”的小镇——海坨山谷。

海坨山谷从最初一个关于爱与陪伴的梦想开始，

2015年，这个梦扎根山谷，

2016年，帐篷营地如期开放，

2017年，房车酒店、1473咖啡馆面世，

2018年，带着“省重点项目”的荣誉，一路向前，

2019年，海坨山谷白桦林音乐节，制造狂热无数……

2020年，疫情给很多事情按下了暂停键，但海坨山谷依旧默默耕耘，一批新度假项目逆风呈现。

2021年，经河北省文化和旅游厅最新评定，海坨山谷上榜“省级旅游度假区”。此后，崇礼雪都、草原天路、承德避暑、海坨山谷，构建起了环京区域的黄金度假圈。

那么，有着“神盘”之称的海坨山谷是如何做的呢？今天跟大家一起来探索下。

01、坐拥稀缺度假资源，为项目后期产品营造做好了铺垫和发挥空间

海坨山谷位于张家口市怀来县海坨乡，毗邻大海坨国家级自然保护区，从北京市区出发，沿八达岭高速行驶至延庆下高速，只要两个小时左右，拐过一段盘山路弯道眼前豁然开朗，一大片绿油油的山谷呈现在眼前。植被覆盖率高达90%，拥有环京最大的万亩白桦林，是北京大生态涵养区的重要组成部分。

这个沿18公里南北山地生长的度假小镇，有着面积惊人的山谷，占地高达60,000亩；其中首期启动1.3万亩（1万亩森林植被，3,000亩可建设面积）。户外空间的品质，也完全达到了5A景区的标准。

这个终年PM2.5个位数、空气清新纯净的度假小镇，生长在北京以北，北纬40度，海拔1,300-1,500米的海坨山中，完全与“世界疗养院”——瑞士肌理相同。

这番气质和这样的稀缺，为项目后期产品营造做好了足够的铺垫和想象。或许只有开发商将旅居度假体验置于盈利之上的异类思维，才能让这颗瑞士明珠穿越欧亚大陆而来，醉倒在如画美景之间，成为中国版本的“瑞士冰雪运动度假小镇”。

02、项目整体规划四大小镇，目前已开发的主要呈现的为一期冰雪小镇板块

项目18公里南北延长的山谷里整体规划四大小镇集群。项目目前呈现出来的主要是已开发的一期。项目于2015年启动，2016年号角营地开营，2017年房车营地面世，2019年食堂营业，紧接着一批网红景点开始运营。

项目一期可建设用地3,000亩，非建设用地有1万亩的森林植被覆盖。在可建设用地中，1,000亩为住宅用地，2,000亩为产业建设用地。

海坨山谷整体规划示意图

海坨山谷一期开发示意图

03、项目一期产业模型：“户外轻奢营地+冰雪场地”为核心驱动的度假产业体系

以天然的好环境为背景，海坨山谷的度假产业，是一个“锦上添花”的过程。在保护原生环境的基础之上，升级度假资源，打造丰富多元化度假主题产品。于是，以运动、休闲、康养、夜游、节庆等不同主题，衍生出了一个独一无二的海坨山谷——一个可游可逛、可快可慢、可动可静的假日乐土。

运动主题——黑松林骑行主题公园、黑松林骑行俱乐部

休闲主题——1473咖啡馆、天鹅湖西餐厅、初恋酒吧、邂逅车站、儿童图书馆、IF书吧、陶太郎陶艺馆等

海坨山谷彩虹牧场

康养主题——健康促进中心、温泉康养中心

夜游主题——白桦林露营季、初心乐队周末嗨唱、烟花秀等

节庆主题——儿童文化节、家庭活动节、家庭越野跑、露营节、音乐节、艺术节、秋收节、体能挑战赛、骑行赛等

小镇在文化运营上，打造海坨山谷的独特文化IP，包含音乐和艺术和运动，在将小镇景色、特色与文化，比如教育、戏曲融合到日常的运营推广当中，海坨山谷平均每年有1,000多个现场活动，这些活动让大家在观看体验中，感受到海坨山谷的文化内核，从而以内驱力促进小镇整体的发展。

电视节目在海坨山谷取景

海坨山谷活动照

住宿主题——瑞士度假酒店、房车RVPark、帐篷营地、轻奢露营四种组合住宿风格

海坨山谷最具有特色的是房车营地，它是亚洲最大的房车营地，每个房车营位的单体面积都能达到600㎡以上，自营房车100辆，自驾房车营地12个。

目前有40辆运营，都为出售托管的产品，另有30辆在售，剩余30辆为业主自用。沙发、电视、卫浴和床铺，甚至空调等一应俱全，房车酒店按不同主题设计，提供卡通、运动、怀旧、亲子等风格

04、始终坚持运营先行，酒店及重资产配套持续跟进

与普通住宅“交付即定型”不同，海坨山谷有着漫长的生长周期。就像瑞士楚格小镇，用了15年进行基础设施建设，30年后最终从瑞士最穷乡村，变成最富有小镇。海坨山谷也在启动地产开发前，率先打造了房车营地和露营草坪，让小镇的瑞士风貌更加韵味十足。

项目一期采取产业及地产滚动开发，网红配套及轻文旅业态先行，酒店及重资产配套持续跟进，目前销售总额约40亿元 。

05、项目客户定位于社群及圈层营销，前期老带新比例高达80%

海坨山谷客群主要定位于高净值财富人群为主，营造社群、部落及圈层营销形成高强度客户黏性。

项目的客户以原乡老业主购买居多；老带新转化率高达80%-85%，超90%置业客户来自北京；置业目的主要为康养和投资；原乡业主置业主要考虑用来康养。

06、项目总结

对于文旅地产项目来说，首先要考虑能否潜下心来做旅游，如何达成旅游和地产的平衡；而海坨山谷通过改造区域环境和配套，提升人气和认知度，已然实现了“依靠旅游拉动地产，凭借地产反哺旅游”的良性循环。

像海坨山谷这类度假项目的特点是运营驱动为主，以小镇人群需求为核心，商业以小组团布置，无集中型商业，网红商业必要，多生活场景形态融合商业，构建多业态生活场景。

度假项目不是旅游项目，要有度假的痛点，要少一些旅游的热点。度假痛点是客户的爽点，旅游的热点是投入的痛点。海坨以避暑为度假的特点，吸引北京人群的度假需求和度假置业。在旅游投入上不多，所有的设置以度假为核心打造，如果投入旅游则进入成本期。

以人核心的运营、以钱为核心的目标，人带来钱为手段，从而取得项目的开发成功。奥伦达部落奥币的流通构建钱的认知方式，奥伦达的卡模式是运营的核心，精髓在于此，同时构建人-卡-钱-项目的流通模式。

海坨山谷项目多组团的布置，小规模的配套是文旅度假项目的立足之本。项目最大商业组团面积不超过2000平方米，从而能够保证运营的成功，业主成为店主，多方收益的模式构建生态。配套规模过大的话，就意味着商业运营的压力。

小资金启动，构建配套升值体系，不强调高周转是核心。项目2000万启动，房车营地1亿补充，5年时间里，30-40亿的地产收入是靠运营不断带动的，不能一蹴而就，该项目操作不符合传统开发商的理念，但可用于中小投资商的项目运作。

人人都是流量酵母，海坨山谷另一种生活日常。一个直达心灵的主题，陪伴让你感知这里，每个人都成为流量酵母，从而能够带来成功的开发和运营。

与其说海坨山谷是一个地产“异类”，不如说海坨山谷已超越文旅地产正向着“心灵地产”跨步迈进，致力于对人们心灵健康的探索，而当下及未来，“心灵度假”也将会是人们越来越向往的。

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