继去年8月与上海市政府签署战略合作框架协议之后，近日（5月9日），万科又与广州市政府“牵手”，双方将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等多个方面加强合作。从中可以看出万科未来业务中，深耕城市更新为主的存量市场，将是摆脱依赖开发增量产品的重要战略。

万科乃至我国许多地产企业业务重点的转变，既是年净利润下滑的无奈之举，也是我国地产行业的一种发展趋势，更是万科多个城市更新项目获得掌声后的必然，如福州的仓前九里、成都的猛追湾、上海的上生新所、广州的永庆坊、以及今天我们所要介绍的——深圳南头古城。

01、逾千年的跌宕历史——粤东首郡，港澳源头

我们熟知的深圳故事，可以简单的称之为“大力出奇迹”——在约40年的时间里，政策的加持与大刀阔斧的拆建，让一座小渔村迅速且华丽的变身为国际璀璨的明珠。

但深圳真实的历史其实远不止40年。若从东晋东官郡时期开始算起，深圳历史已有1700年。即使从明朝东莞守御千户所算起，深圳建城也已经达627年之久。

东晋咸和六年（331年），设置“东官郡”，下辖6县，覆盖如今深圳、港澳、潮汕、梅州、惠州、东莞、中山、珠海等地以及福建云霄、诏安等地区。这一时期“东官郡”郡治就在今南头古城。

2001-2002年南头古城南门外发掘出魏晋护壕据推断这很可能是晋“东官郡”遗迹

唐朝海运发达，广州成为重要贸易港口，大量满载象牙、犀角、香料的大船进出于珠江口。唐开元二十四年（736年），在南头设置军事机构“屯门军镇”以维护海上贸易秩序，镇治仍设置在南头古城，防区包括香港、深圳一带的沿海地区。

屯门军镇辖区

南宋末年，首都临安被攻陷。文天祥保护宋朝皇室南迁，几经斗争，最终在陆丰附近兵败被俘，被关押在海船中。出潮州，过官富场（今属香港）至崖山，亲眼目睹了宋朝最后的覆亡。途径南头古城南面的伶仃洋，写下了著名的《过零丁洋》。至今南头古城内仍有纪念文天祥的信国公文氏祠。

明朝之前的南头历史多是史料记载，遗迹和发掘较少，明朝之后拥有确定无疑的规模化城市遗存，即“东莞守御千户所城”。

明代千户所城城门一直保留至今

明朝初年的广东地区商贸繁盛，但海盗、倭寇猖獗，为抵御倭寇、靖海抚民、镇守边地，政府决定在沿海增设卫所多处，建立了系统的海防体系。洪武二十七年（1394年），在“东官郡城旧址”设立“东莞守御千户所”，即当今南头古城，其战略位置非常重要，属于南海卫，由广东都司直属。

“东莞守御千户所”建在一个坐北朝南的山坡上，城墙依自然山势而建，周长约1800米，呈不规则形态。有东西南北四座城门，东门“聚奎”、南门“宁南”、西门“镇海”、北门“拱辰”。城内主要街道呈现“一横六纵”格局，城内建成官署、学校、仓廪、祠堂庙宇等设施。

明清南头古城的格局，今日南头古城基本保留此格局

（摄于南头古城数字展厅）

16世纪初，进入大航海时代的西方开启全球掠夺与殖民。

葡萄牙殖民者攻占马来西亚，随后占领屯门（位于今香港新界），一面贸易，一面贩卖人口。明正德十六年（1511年），汪鋐受命驱逐屯门的葡萄牙殖民者，在屯门附近战胜葡萄牙武装船队，史称“屯门海战”。占领屯门失败的葡萄牙人转而进占澳门，后来葡萄牙人以每年付500两白银租借澳门，逐渐形成了对澳门实际控制。

屯门海战区域图

在这期间的明万历元年（1573年），取“革故鼎新，转危为安”之意，设置“新安县”，治所在“东莞守御千户所”，管理今深圳市大部分地方与香港全境，后来新安县对深圳和香港的管辖一直沿袭至清末。

《新安县全图》，1866年由意大利神父绘制

随后十八世纪，英国人开始鸦片贸易，经常以香港岛一带沿海为落脚点。通过鸦片战争，以及随后的一系列不平等条约，英国完成了对香港的蚕食。

英国蚕食香港图

02、城市建设重点转略转移，“被遗忘”的城中心还是变成了城中村

建国之后，南头古城曾是深圳地区的核心，南头古城里陆续建起了一些新的建筑。

其后香港承接西方产业转移，经济起飞。深圳东门地区，因临近香港，商贸逐渐兴旺起来，慢慢取代了南头古城的区域核心地位。1980年设立经济特区，紧邻香港的深圳成为了改革开放的桥头堡，在宽松的政策环境下，巨量的资本涌入，数百万劳工和专业人士南下，广东人口激增带来了海量的居住需求，这一过程中催生了蓬勃发展的商品房市场和日益高涨的租赁需求。

一位老人在中国的南海边画了一个圈，中国画报

从村民的视角来看，兴建农民房可谓获利丰厚。根据许志强《城中村自建房调查》的数据，一座6层农民房，建设成本约36万元，年租金可达14万，仅仅3年便可收回全部建造成本。兴建密集的农民房更形成了对场地的牢固占有，变成一种几乎不可逆的“既成事实”。

在天量的市场需求和巨大利益面前，城中村的生长有如野火燎原

政府多次出台政策管控城中村建设，却收效甚微，反而刺激了城中村的抢建潮。

在这种大背景之下，南头古城也无法独善其身。1989年统征特区内集体土地，引起居民恐慌，占地抢建。1999年查处违建，出于搭乘“末班车”心理，居民再次抢建。2009年为搭“违建转正”末班车，居民再次抢建。

南头古城很快就从一座低密度住宅为主的古城，变成了人口密度巨大的城中村。

南头古城的建筑层积

03、“政府主导、企业实施、村民参与”，城中村未被遗忘

一面是在深圳发展中城中村做出重要的贡献，并为落脚大城市的多数年轻人保留了一个廉价居住地；

一面是城中村内的生活资源恶劣、居民密度过高、存在安全隐患、市容不佳。

城中村中劣化的空间无序停车，管线外搭，铺地破损，巷道积水

一面是“一拆成名”，一夜之间造就N个千万富翁的神话，撩拨着不平等的敏感神经；

一面是在模块化钢筋混凝土城市中，仍保留着记忆中的烟火气。

南头古城改造前的人生百态

城中村成为了这座城市乃至全球的一个非常复杂的话题，不同的人，不同的视角去看，往往会得到完全相反的结论。

2017年第七届“深双”以南头古城为展场，主题为“城市共生”cities grow in difference，试图以城中村为背景探讨多样性对于城市的价值。规划师、建筑师、媒体人、评论家和公众都参与讨论发表看法，城中村价值和未来的讨论，从学术界推向了更广泛的大众视野。

南头古城占领了各种时尚青年、网红博主的朋友圈，也让很多普通民众第一次听说“南头古城”，以双年展为契机，一系列有机更新在南头发生，我们看到“时尚和创意”如何推动城中村的正向发展，一个充满想象空间的未来似乎正在到来。

第七届深港城市\建筑双城双年展

然而双年展结束之后，这群创意者犹如游牧民族一般离开，南头古城受到的关注逐渐降低，最终回到了原来的发展轨迹，双年展遗产失去了特定人群的支撑之后，与城中村固有生活方式难以适应，也开始逐渐褪色。这一切这让我们看到了希望，也看到了局限。

厂房区在双年展之后的改变

也许文章到此，说的内容过于冗长，但基于我国房地产行业发展至今庞大的库存，以及所带来的未来可能巨大的存量更新工程，是诸多地产企业的重要工作，我们不得不彻底详细地将其历史经纬介绍一遍。

厚重、低沉甚至有些昏黯的文化历史背景是工作的前提，这些前提会让项目后续产品定位、主题策展、景观视觉等方向变得水到渠成、有据可循，也会让后续实景呈现，变得更加明亮、光辉、熠熠生彩。

2018年，南头古城被确定为深圳“十大特色文化街区”之一；

2019年初，市委六届十一次全会将南头古城保护开发事宜纳入粤港澳大湾区实施纲要；

2019年3月，南头古城活化与更新项目项目正式启动，通过“政府主导、企业实施、村民参与”的模式，实行“统一回租、建筑改造运营”策略；

2019年10月，市规划和自然资源局印发了《关于推进城中村历史文化保护和特色风貌塑造综合整治试点的工作方案》，提出包含南头古城在内的7个城中村综合整治试点，对试点项目进行政策创新，包括简化审批流程、完善配套设施、鼓励地下空间利用、多途径解决搬迁安置问题和加大实施力度等5大方面，探索未来城中村治理新模式。

南头古城鸟瞰，仍然保留明代千户所肌理

04、明晰的价值与定位，重塑空间格局

沧海桑田，古城蜕变，依山傍海而建的南头古城，随着城市建设中，泥沙带着历史尘埃的积淀，改变了样貌。如今位于南山区腹心位置的南头古城已成为充满烟火气的“村”。

南头古城周边区域的沧桑变迁

历史的辙印带来了之于深圳其他地方所不同的四个价值：历史价值（千年郡治、深港同源），空间价值（三重城脉、古今层积），文化价值（文化之根、精神归属）和技能价值（共生家园、移民生境）。

南头古城层积的文化脉络

空间价值：三重城脉，古今层积

文化再解读后，提出“活态博物馆，故城桃花源”的设计愿景，意图全景呈现历史文脉，重现历史的真实与韵味，创造全新文化融合场景与独特产品体验，营造丰富、充满趣味的公共空间与邻里社区共享服务，激发古城生命力，凝聚家园归属感。

设计愿景

另外基于年代记忆叠加，重塑古城新格局。提出“九街脉、七场景、四创坊、两游园、微桃源、邻里心”的总体结构，及六大设计策略“九街城脉、文化聚场、城迹游园、创意坊巷、口袋绿洲、共生邻里”。（实际操作中，在此基础上略有调整）

总体设计结构

六大设计策略

而在项目开始之初的2019年就以“粤东首郡、港澳源头”的整体定位，提出“源·创·艺·活”的品牌宣言。2020年8月26日南北街示范段正式开放后，共策划了“香港文创设计IP展”等17场大型展览，从历史到艺术设计，南头古城呈现出古今交汇，活力四射的人文场景到国庆期间，累计接待客流达到约55万人次。

2020年，南头古城南北街示范段开街后

南头古城官方微博

众所周知，17年的双年展由于展后对南头古城的面貌改善的效果一般，所以此次再度密集的展览的目的就是为片区后续招商引入文化创意产业，也为片区注入持续的更新动力和主人翁精神，持续地为当地居民与市民所共享，实现设计、艺术、文化、创意产业地区性和国际性的发展，让古城成为了展现创意活力、多元文化聚集的特色街区。

示范街开街后，美籍人类学博士马立安在竹屋分享《南头与深圳》

南头古城官方微博

05、街区微创，以“点、线、面”三重维度融合

毫无疑问在不可能大面积的拆建的前提下，在南头古城这个略显繁杂整体中进行城市更新，需要寻找新的“点、线、面”，通过三重维度突破场域的束缚。

总平面

项目开发进度

1、补齐基础设施短板

基础设施既是项目中不容易见的“面”，也让新的空间格局与设计策略得以更好的体现。

南头古城原先老旧落后的基础设施已经难以满足当代人对居住和生活的品质需求，在南山区政府的果断决策和大力支持下，南头古城的市政基础设施得到了质的提升。

原有基础设施处于偏较原始和自然发展的杂乱状态，摄于北街

在基础设施提升中，首要的举措是市政管网设施的更新入地。

除雨污分流、三线入地的市政设施更新改造外，还新增了消防管线、燃气管道等市政管网进村。改造前这些市政管网在古城里缺少组织，存在着大量安全隐患，如今有序规划设置在古城内的各条街道之下。

2019年，古城内工人们正在挖埋管线

南头古城2020年综合整治治理内容

其次，是升级各项公共配套设施。

（1）修缮、活化历史文保建筑和老旧瓦房；

关帝庙原建筑物为三开间二进深带敞篷结构，民国时曾作为“宝安县议会”，后仅存前殿

（2）改造或新建公共服务建筑及设施，如社区服务中心、游客服务中心、公共卫生间、警务室、菜市场、配套用房等；

游客服务中心改造前后对比图

（3）根据“九街城脉”的策略，针对原先因建筑致密，一线天特征显著的状况，通过 “装修式的微改造”，增设无障碍和采光设施，改善街巷步行与光照环境。

街巷功能引导和公共空间控制

改善后的街巷

灯火下的主街

这些举措给予了古城居民便捷的生活保障，极大提升了古城内的空间环境质量，让古城内居民安居乐业，也让到访游客享受生活的舒适和惬意。

2、扩增和升级公共空间

这点主要对应了六大设计策略中的“文化聚场”、“城迹游园”和“口袋绿洲”。

南头古城的绿地资源不少，但闭塞的城中村环境使得业主和租客都在尽可能的侵占公共空间，极大地降低了整个片区内生活和游玩的体验感。

为了改善这种状况，选择有代表性的场域空间作为文化聚场，打造全域开放的场景，在保持场所特质的基础上，增加在地空间的吸引力，塑造承载更多共同记忆与基于的新空间。

比如南城门广场是古代守御镇海，登高点兵的重要节点，通过活态复原城墙、打造瓮城广场与书院广场，营造活动与历史古迹紧密结合的体验式遗址景观。

南城门广场改造意向

南城门广场改造后

十字街中心广场是感知古城历史的核心场所，通过架空或缩进建筑底层，搭建二层与屋顶平台，建立多维游径，全景展开古、今、未来三层基面，营造具有历史感的融合场景。

十字街中心广场改造意向

十字街中心广场改造后

东城门广场保留老树、古墙，一体化设计城墙内外公共空间，设计多层退台，架空连廊，下沉广场，鼓励分时集市与树下外摆，在老树下、城楼边营造一处市井喧嚣人间烟火之地。

东城门广场改造意向

东城门广场改造后

复建和扩增了新安县衙、古城牌坊，保护修缮了信国公文氏祠、报德祠、东莞会馆等历史建筑。

复建后的新安县衙

毗邻深南大道的南头古城牌坊，为现代修建的三间三楼式仿古建筑

虽然对最初的设计策略做了些许调整，但依旧在古城里植入符合现代人需求的特色项目，创造全新的文化融合场景，如根据城迹游园策略打造的竹屋。

越南建筑师武重义为古城设计的竹屋，已经成为居民和游人最受欢迎的休憩纳凉空间

保留双年展期间的“大家乐剧场”的名字，创造出一个满足市民聚集活动，独特开放的场所。通过场地空间改造，大家乐广场是南头最大的城市广场，也逐渐成为了深圳市民的节庆空间。

大家乐效果图

大家乐广场为深圳市民提供了活动的开放空间，也成为了南头最大的城市广场

在有限空间内，有的通过对场地进行了规整和翻新，增加基础设施，有的通过改造拆除危房，消除安全隐患，活化改造了古城内那些未被有效利用的小空地和边角地，使其成为一个舒适且惬意的口袋绿洲。

越南建筑师武重义与lab D+H设计的叠园，改造前后对比

砥园改造前后对比

3、改造两片创意办公区域，以容纳设计和创意产业

设计策略中的创意坊巷，则是打造古城文创、办公、消费产业集群，将地方原生建筑融入现代场所精神。

创意坊巷共有两处聚集区，通过改造古城内的老旧厂房和部分楼栋，创造接近2万方的创意办公空间。引导文化艺术和创意设计产业的入驻，为创意机构提供联合办公空间和产业孵化的平台，可以有效集结各类创意人才和机构齐聚南头。产业集聚效应将带动内部产业转型升级，并能有效助推古城内原有业态、空间和人口结构的升级，激发古城文化活力，进而实现社区复兴。

IF工厂（Idea Factory）位于古城北侧，是一座面积约为11000平方米的废弃工厂。通过引入文创商业、创意公司、驻地工作室和各类富有创造力和思考性的展览和活动，这里将成为新创意的发生器和科技与设计结合的孵化平台。