在房地产行业发展进入特别时刻的当下，行业领头羊万科的年报业绩情况一直备受关注。

今天晚上，也就是在3月末的年报最后披露期截止前2天，终于公布了。与投资界之前预测大体相吻合的是，万科的经营业绩也没有逃脱2021年的行业巨变的影响，确实也出现了大幅下滑。

今天披露的2021年万科年报，展示了万科作为行业领头羊对行业的一些判断。研读完后，有如下几点值得与业界分享。

1、经营业绩下滑45.7%，主因是：部分城市投资冒进，市场判断过于乐观

2021年，万科净利润是继1995年、2008年后，出现上市31年以来第三次下滑。郁亮在致股东信上，如此解释：“交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。我应当出来承担责任。”

具体结果是这样的：2021年万科公司营业收入4528亿元，同比仅增长8.0%，归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。尤其是净利润指标，相较于股东期望和我们自身追求，有很大的差距。

那么，如何承担责任呢？在年报里，我们看到了对董事会主席2021年薪酬的一段备注：郁亮主席2021年年度即时现金薪酬总额673.5万元。由于郁亮主席自愿放弃年度奖金，其 2021年度实际发放的年度现金薪酬154.7万元，同比下降 87.6%。

作为行业头牌公司的CEO，面对糟糕的业绩表现，2021年也只拿到了相对的低薪，背后是行业的普遍艰难。

那么，2021年的万科净利润大幅下滑的背后原因是什么？

从年报分析中，我们看到，这样一段解释：

2021年公司净利润下降主要源于毛利率下降。公司整体毛利率21.8%，同比下降 7.4个百分点。扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%，对应毛利总额同比减少176亿元。

同时，年报进一步披露，万科毛利率下滑的主要因素是这样的：公司在2021年，未能坚决摆脱高增长惯性，当行业追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。各城市公司能力参差不齐，部分表现较弱的公司和项目，影响了整体业绩。

总结为两点，第一，部分城市投资出现冒进；第二，各公司操盘能力参差不齐。

不过，横向来看，对于2021年下半年出现的如此大力度的政策调控措施，以及随着恒大爆雷之后，市场大幅下滑带来的系统性风险，确实是令所有行业人士都是始料未及的。

当然，我们不能把行业爆雷作为企业业绩下滑的主要理由，应该还是从企业内部找原因。核心原因应该还是之前投资战略部门，对市场宏观面的重大变化没有做提早的预判，这应该是主要原因。虽然万科此前在内部战略会议上，已经有了危机意识，高喊“活下去”，但遇到2021年这样的黑天鹅市场环境，万科也还是被打个措手不及。

不过，值得关注的是，当行业纷纷爆雷之际，万科的负债率和现金流还是保持不错的。2021年，万科实现经营性现金净流入41.1 亿元，连续13年为正。不过，这41亿正现金流，相比4800亿的总现金流入来看，只占到1%不到。换句话说，如果2022年，稍有不慎，万科的经营现金流也会出现净流出的风险。万科仍然是在刀锋上跳舞。

不过万科还是底子厚，目前公司持有货币资金1493.5亿元，高于一年内到期的流动负债的总和586.2亿元，并且净负债率只有29.7%，有息负债占总资产的比例为13.7%，存量融资的综合融资成本为4.11%。

这一系列的经营数据来看，处于绿档的万科，总体经营还是稳健。

2、对未来行业的判断

新的年报中，对于业界普遍关注的行业未来发展趋势到底如何？可惜的是，万科并没有做出详细、明确的解答。

总体来看，从年报披露来看，万科的房地产行业未来基本面的判断是：高速工业化、高速城镇化这两个市场重要推动力行近尾声，也并不意味着住宅需求的消失。区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移，新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡。以我国庞大的人口基数，未来住宅开发依然是重要的经济活动之一，也仍将是万科最主要的业务。

但这个市场的未来行业市场容量会如何发展？行业总量是增长还是下降，如果是下降，会下降多少，万科在年报中并没有定量的预测和披露。众所周知的人口红利衰退问题，老百姓杠杆率过高的问题，未来经济前景堪忧的问题，都没有在年报的行业预测中给予回应。

也许是行业不好预测，也许是预测结果并不佳，不适合在年报中体现，因为这样会减弱投资者的信心。这些我们都无从猜测。

3、万科在新赛道的布局成果到底怎样？

除了主业住宅之外，万科在年报中，还是浓墨重彩了写了新业务新赛道的发展趋势。郁亮在致股东信里，明确地谈道：万科通过八年时间，完成了对新赛道的商业逻辑检验和可复制性验证。

在年报中，万科这样写到对新赛道的判断：

中国城市经过四十多年的发展，积累了数百万亿元的不动产资产，需要不断维护和焕新。人们的工作和生活方式被互联网深刻改变，对不动产软硬件的要求，对服务和内容的需求加速升级。高房价时代，城市年轻人住房问题仍然需要解题，租购并举是住房制度导向。基于这些判断，万科对新赛道的选择最终将定位在：物业服务、物流仓储、长租公寓和商业这几个主要领域。

新赛道最开始虽然不济，无法与房地产开发业务相提并论，但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，经营、服务业务能够产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。未来，经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。

不过虽然万科高度重视新赛道，但相比总盘子4800亿的营业收入规模，几个细分新赛道的营业收入加在一起，仍然没有达到万科总营收的零头。结果就是，万科经过8年探索实践，并没有找到能够替代主业增长的第二增长曲线，这恰恰是最令人焦虑的。

相比同行很多公司的摸索，我们发现，万科这么高能力的企业，都找不到第二增长曲线，其他房地产同行们，要想获得另一个有住宅这样好的业务模式和经营规模的市场，几乎是不可能了。眼看着最好的时代已经过去，但新的发展宝矿仍然未被发现。

当然，人各有志，每家企业也有自己的基因。万科一家的能力不代表所有行业内所有企业的发展能力和发展前景。但万科这些年，如此竭尽全力地去试错、寻找，他们的经营试错结果告诉了大多数地产企业，行业进入下半场，还是需要抛弃幻想，面对现实。

我们简单看看万科新赛道的布局成果：

1、万物云是行业率先覆盖“住、商、城”全域空间服务的公司。

2021年万物云收入首次超过200亿元，同比增长32.1%。这块业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。去年万物云新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商业、写字楼服务领域外拓楼盘占比近八成。

2、物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，冷链仓储位居行业第一。

万纬物流近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。目前，万纬物流管理可租赁面积1136万平方米，其中冷链仓储138万平方米，为行业第一。

3、万科泊寓已成为规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商

2021年，泊寓新获取房间2.76 万间，净新增开业 1.71 万间。截至 2021 年底，共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业 15.95 万间，业务布局全国33个城市，其中在深圳、福州、济南、沈阳、天津、西安、长春、广州、北京、成都、武汉、合肥等26个城市在开业数量上排名领先。

报告期内租赁住宅业务实现营业收入28.9 亿元，同比增长13.9%。公寓业务近三年收入复合增速为40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI5.25亿元，同比增长193%。截至去年底，泊寓开业15.95万间，全年平均出租率95%。除自身资产外，还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务；

泊寓已开业项目的年均出租率95.3%；项目前台GOP利润率为89.7%；全年租金收缴率为 98.9%；客户续租率达58%，APP累计注册人数 190 万，自有渠道获客占比超 0%，综合 NPS（客户净推荐值）稳步提升至85%。

4、印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处行业第一阵营。

印力近五年收入复合增速为20%，其中2021年收入同比增长24%，NOI同比增长17%。在商业最发达的长三角地区，印力展现竞争力，在管面积位于前列，近两年新开业的大型购物中心项目首个完整年整体NOI率在6%以上。

5、其他业务，冰雪业务实现规模和业绩增长。

2021-2022雪季新增受托管理运营内蒙古呼和浩特马鬃山滑雪场和北京顺义莲花山滑雪场，目前在北京、吉林、内蒙古共运营五个滑雪场项目，累计管理雪道面积251公顷，雪道数量 67条，雪道长度48公里。

2021-2022雪季累计实现营业收入2.7亿元，同比增加 39%；接待91万人次，同比增加28%。

4、面对复杂的2022年，万科的行动计划是怎样的？

2021年已经既成现实，2022年怎么干，才是最关键的。目前看来，2022年虽然政策面已经回暖，但市场环境依旧疲弱。加之最近全国的疫情影响，2022年市场经营依旧压力山大。

那么，万科面对2022年的行动计划是怎样的呢？从年报来看，有几个工作重点，值得行业内学习。

1、开发业务重点抓管控

面对2021年出现的两个主要问题，万科在逐一做调改。在年报中，对2022年的行动方案中，具体说到对核心业务开发业务的管理要点：

（1）公司以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。制定关键领域的通用标准，拉通公司内部成熟做法，推动产品的系列化和标准化，全力推动“优点”向“优势”转化，提高资源向业绩转化的质量和效率，稳定项目收益水平。

（2）严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中。警惕浮躁冒进的情绪，避免超越能力的项目获取。提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。

2、加大对拿地投资能力的把控

对于万科这样成熟的公司来说，住宅业务产品已经高度成熟。目前的风险主要在于市场判断。为了减少再出现2021年这样的业绩波动风险，万科在投资拿地方面的管控重点做了部署和举措，年报里总结如下：

投资聚焦市场更为稳定、发展潜力更大、团队操盘能力更强的区域。形成线上可视化的《投资地图》，集聚内外专业测算力量，对投向和测算提供专业支持。严格执行投资纪律。按照新的投资标准评议评审新项目，将操盘团队能力作为投前必要条件。在对直接影响投资结果的关键领域，由专业能力最强的人进行判断和把控，严防地价追高，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。加强投后管理。投后定期检视进展，发现问题及时纠偏。

3、其他业务继续发力

其他新赛道的业务，万科仍然在紧抓不放。年报解读如下：

万物云将保持内生稳健增长，其中住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%。继续推动万物云城这一独特商业模式的拓展和成长，并为公司其他业务提供协同。万纬物流将发挥成功引战带来的发展动力，完善仓网布局，保持业务的快速发展；

万科泊寓将抓住政策窗口，扩大领先优势，继续保持运营效率的领跑地位，拉开与竞争对手 的差距，向实现成本法计量的净利润回正继续努力；印力将着力于轻重并举，保持营收和 NOI的增长，建设国内领先的商管平台。

物流仓储营业收入计划保持35%以上的增长，不断提高项目经营效率和效益。进一步完善仓网布局，补齐关键物流节点城市及区域，新项目中北京及环京、长三角和大湾区项目占比大于 70%。2022年冷链业务计划完成“果蔬、肉类、乳制品”品类头部客户全覆盖，深耕连锁餐饮、商超零售等行业，现有头部客户的仓储及服务份额占比增加一倍。

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