近年来，我国城市发展进入存量时代，城市更新的趋势从“点状更新”转向“区域更新”。区域更新是一个综合考验多方关系协调、业态定位升级、综合设计改造及持续服务运营能力的领域，今天我们重点分析的案例望京小街就是城市区域更新的一个成功案例，它在多个环节的创新举措，使其成为目前北京最热门的商圈之一，也成为了老旧商街开展城市更新的样本。

01 望京小街的前世今生

望京小街位于北京朝阳区望京片区临近机场高速大山桥西侧, 北连望京街，南通阜荣街，全长360余米，宽约40米，南北两侧为万科时代中心和方恒购物中心。这条历史十几年的小街，在经历两年多的规划设计以及五个月的改造施工后，在2021年8月重新亮相，以时尚、艺术、国际化的特色成为北京最热门的商圈之一，完成了从“脏乱差”到“新地标”的改造提升。

望京小街区位

望京小街建成于十多年前，改造前的小街整体空间愈渐老旧，商业层次与当前的实际需求产生了错位。

改造前的小街

小街道路日渐破损、加之日均400辆共享单车的无序“蹲点”，外卖快递车分秒必争的飞驰，基本的通行功能大打折扣，周边商业的可达性也受到了影响。而小街两侧分散的产权，近千家商户以及附近诺大的人口基数，更为小街的软性界面改造增添了难度。在商业业态、空间管理、服务品质等方面，小街与望京地区整体的氛围及周边居民的需求差距越来越大。

2020年，朝阳区采用“政府投入+社会资本”的多方共建模式，与万科、方恒共同开展街区更新，由望京街道办出资1300万元改造小街的基础设施硬件，万科投入3500万元提升小街环境和智慧化等软件水平，带动了区域整体的空间及业态升级，打造了集购物、休闲、餐饮、商务、住宿等业态的多元消费空间，一开街就成了北京新的网红地标，形成了独具特色的“望京小街”商圈。

02 六大环节，成就更新样本

望京小街的成功再生，不止于对空间及业态进行了提升改造，而是在团队构建、调研定位、空间景观、业态活动及智能管理多个环节都寻求者最优解，下面我们就六大环节逐个进行拆解分析

第一步：团队搭建共治共建

望京小街涉及产权主体复杂，两侧分属不同产权主体，同时还有大量零散商户持有部分产权，更新涉及利益方数量较多，如何推动诉求不一的多主体共治共建，成为小街更新面临的首要课题。

万科时代中心与方恒购物中心之间的望京小街

望京小街在团队方面的成功经验可以概括为三方协作，有机融合，同策同力解决问题。（政府多部分协同努力、街道及大企业主动投入、小业主及居民齐心合作）。

在团队架构上，望京街道以万科、方恒为重点，建立以党建协调委员会为核心，小街自治委员会为支撑，商户自治联盟和流动党支部为补充的治理架构，将望京小街产权方（企业）、管理方（职能部门）、使用方（商户、居民、消费者）有机融合起来。经过10余次区级层面的小街治理调度会，上百次的街道级“吹哨报道”，推进解各类问题。

同时，成立望京小街街区共治委员会，签订商户自治公约与街区文明公约，建立小街公共收益“资金池”，形成城市物业专业管理、街区经营收益反哺街区长期管理运营自转模式。

小街公约

在公共资金投入上，望京街道将原来用于做更大区域的资金集中到这个区域。通过政府资金投入撬动社会资源合作，万科出资与街道合力改造了区域的公共空间，方恒逐步腾出地下空间近一半的超市面积，释放出大量的机动车停车位，以解决机动车停放问题。

第二步：调研为先敲门行动

改造正式启动后，项目的设计团队没有着急开始小街更新的策划及设计，而是首先进行了详实的调研。首先调研的是企业，在查阅了望京周边地区2.4万户企业后挑出了西门子、奔驰、阿里、美团几个代表企业并上门调研了他们对于小街改造的需求与想法，接下来再调研居民，在梳理了2019年附近居民向政府部门反映的6700件意见后，将交通、治安等各类问题排排序，然后安排上门调研附近居民的需求：“您在望京工作和生活最缺什么？”

调研的结果最终梳理出“品质商业、文化体验、户外体育、艺术交流”四大核心需求，在环境整治上则锁定了“停车难、垃圾多、能耗大”三大痛点。

改造后集商业文化艺术及户外活动为一体的望京小街

第三步：国际高度时尚定位

在对小街的整体定位上，除了考虑到调研得出的周边业主及居民需求外，项目团队还充分考虑了小街所在的望京区域周边企业及居民的商业潜力。

望京片区产业基础雄厚，分布有大量大型企业和跨国公司，聚集世界500强企业6家，涉外企业1113 家，其中包含西门子、戴姆勒奔驰为代表的德国企业，而在望京常住的24万人口中，外籍和海外背景高端人才占比逐年上升。

因此，朝阳区政府和项目投资方共同确定了望京小街的改造方向：开放性、轻时尚、生活化、交流性的国际商业街区。一条具有活力的商业步行街，一个回应社区居民需求的线性城市空间，而步行街的英文名Wangjing Walk也意在强调其可行走性和慢生活的调性。

Wangjing Walk

第四步：空间改造景观缝合

前期准备工作后，就是改造更新最重要的环节——空间改造，望京小街在空间上的改造重点可分为小街部分和万科时代中心的改造两个部分。

望京小街平面布局

1、望京小街空间策略：以景观缝合街区

望京小街的空间改造首先是将交通性的道路进行了功能转变，从通行性道路变成以步行为主的道路。其次是增大了公共空间，两大业主，特别是万科时代中心的中庭释放出一部分空间并变成公共的开放空间。

在改变小街功能与扩大空间的基础上，小街的空间设计整体策略被确定为以景观缝合街区，设计者将小街的空间格局进行重新梳理，并运用景观的手段缝合街道两侧和连接整个城市片区，相较传统的城市街道空间，40米宽的小街更像是一个城市公共走廊，通过模糊边界，利用现有高差来区分通行空间和停留空间，打造了一个可动可静，兼具步行和聚会活动功能的体验性公共空间

兼具步行及活动功能的空间

策略1：步行街原12米车道路宽度不变，但改为预留的应急通车需求,平时作为休闲活动及商业活动的空间。

街道活动空间

街道断面改造前后对比

策略2：利用两侧人行空间和高差改造为木质大台阶，结合阶梯式绿化，形成小街活动的观演剧场式空间。

加设的木质大平台

策略3：两侧商业街增设外摆区域，拓展商家经营界面，营造活力商业氛围，同时统一升级了店招设计。

模糊了商业界限带动了街区休闲氛围的外摆区

策略4：景观风格重塑，在重点空间结合科技，互动，展示等元素设置了景观标志节点、互动装置、以及艺术装置布设等12处国际化设计的景观打卡点，增强体验和记忆，突出小街的艺术与时尚氛围。

悬挂艺术装置《风舞游龙》艺术家工作室：Quintessenz （德国）

小街上最抢眼的艺术装置是悬挂在空中的由轻质半镂空的PVC材质做成渐变色块并通过120根不锈钢拉伸而成，既是视觉中心也是“缝合”街区的重要介质，如今也成了小街的代表标志。

新媒体艺术装置《望京之眼》

艺术家工作室：OUCHHH（土耳其）

地面彩绘艺术《森舞曼波》艺术家工作室：MERRYRURU （中国）

“柏林熊”雕像

2、万科时代中心建筑及室外空间更新

让小街面目一新的，除了街道的景观空间外，还有一个重点是万科时代中心的更新，万科时代中心的更新早于望京小街，在16年就开始了，其改造分了两个阶段进行

第一步主要是建筑空间改造，把原建筑从一个单一商业中心，转化成商业和办公、文化、艺术、公共设施相结合的复合业态。

改造前的万科时代中心

改造后的万科时代中心

第一期办公在2018年底开业。虽然备受好评，但单纯的立面升级还不能足以成就一个优秀的商办综合体，同时因为当时望京小街脏乱差的现状限制，时代中心的租售情况并不是很好。

所以第二阶段，万科聚焦于对商业空间尤其是室外空间的升级优化。项目内部原来是一个150米长、50米宽的庭院，尺度的失调以及和城市的割裂，使这个的稀缺的公共空间被长期闲置。通过业态置换和空间优化，把原来地下一层的低效商业空间，转换成面向庭院的优质街铺。商业的能量辐射到室外，形成了一个新的城市公共空间。

万科时代中心中庭平面

虽然项目的整体商业面积比原来减少了70%，但是由于把上层无用商业面积，置换成了街道层高活性的商业区域，整体的商业氛围有增无减。丰富的餐饮外摆、展览空间、艺术品展示和景观小品设置，让空间的活动密度大大提升。

改造后的万科时代中心中庭空间

在万科改造施工阶段的尾声，望京小街被朝阳区政府纳入国际文化步行街的计划，万科加入到望京小街的改造计划中，在整体定位策划、空间设计、智慧管理方面参与了决策及执行，最终的方案让时代中心的建筑与小街内外打通，形成一体的公共开放空间，中庭空间和城市产生了更丰富的互动，通过音乐舞台、艺术装置、景观小品、喷泉、灯光的结合，成为了小街活动的又一核心。

万科时代中心与望京小街的空间过渡处理

万科时代中心中庭的木质平台

第五步：业态焕新时尚活动

空间更新了，业态和活动也亟待升级，在规划设计中，万科团队关注小街两侧的商业业态互补需求，差异化地引入了大量新晋品牌和网红IP业态。两侧商场变成了集餐饮、影院、酒吧、文创集市、商超等业态为一体的复合商业体，米其林餐厅牛排家、隐厨、凑凑、牛角村等品牌企业入驻。

望京小街部分美食

望京小街特色集市则分为欢乐吃喝区、进口品牌区、网红欢悦区、童乐互动区四大主题板块，通过精心筛选，引入包括Anatolia的轻珠宝、芝心花的甜品、申德勒的快餐、ULKER优客的进口食品，Beer library的德国啤酒等相关特色商铺，形成望京区域的时尚都市生活。

望京小街特色集市

产业层面，望京万科时代中心紧跟朝阳区“科技赋能”的步伐，定位于集团型企业总部办公场景，重点引进规模在200人至5000人的TMT领军企业。随着商街的整体的改造提升，越来越多的明星企业投来关注目光，如keep、唱吧、HIGO、北控城市发展等企业总部已经进驻小街。

在节庆活动方面，小街先后举办了包括开街日活动、汉堡节活动、21年北京时装周、城市更新展、朝阳区上市企业敲钟等活动。同时万科积极统筹社会资源，引入城市书屋和北京设计中心，在小街社区开展“城市亲历”等公共艺术课题实践、举办“2020云毕业季”线下平行作品展和青年设计沙龙，与望京周边企业共同探索艺术型街区的建设与运营模式。

望京小街部分活动现场

望京小街近期活动海报

第六步：智慧之芯数据管理

最后，可能并不怎么起眼但很多城市旧改中都会遇到的后续治理难题，望京小街也给出了自己的方案。在小街改造过程中，望京街道联合万科，对街区设施进行智慧化升级，开发建设了“智慧之芯”管理平台，连接智慧停车、绿色节能、小街商圈、社区公约、小街安防等五大运营场景，可对小街商户人流车流、垃圾箱、温度、湿度、能耗、消费指数等进行实时数据分析，形成智慧生态闭环。