房地产税就像“狼来了”，年年喊，却始终没来。

近期，房地产税又成为舆论关注的焦点问题，起因是5月房地产税再度被决策层提及。事实上，这场房地产税改革座谈会并非空穴来风，与楼市过热卷土重来有着密切联系。2020 年以来，广州、深圳、杭州为代表的热点城市房价大幅上涨，并在今年开始蔓延到徐州、金华、扬州等三线城市。

此外，从近期重点城市土地集中拍卖情况来看，房企高溢价争抢的势头说明对楼市的热情并未消减多少。其中，重庆的土地溢价率最高达到了129.98%，平均溢价率达到了43.78%；杭州月初集中供地的平均溢价率达 24.85%，房企出现恐慌性抢地。

虽然各大城市通过限购、限贷、提高房贷款利率等举措试图给楼市降温，但依旧鸡肋。此时，被坊间称为炒房“大杀器”房地产税再次提出，有些意味深长。有人推测房地产税已经箭在弦上，也有人则认为不过是“狼来了”戏码再次上演罢。

所以，房地产税实施的真实目的是为了遏制房价吗？又为何迟迟不开征？接下来，笔者试图从房地产税历史，实施目的、开征可行性争议及试点城市猜想四个层面进行探讨，仅供参考。

1近20年房地产税改革——仍停留在试点阶段

关于房地产税的讨论又几乎与城镇住房制度改革的时间一样长。

早在 2003 年的十六届三中全会的文件里就明确提出要征收统一规范的“物业税”，此时的“物业税” 与当下讨论的房地产税基本是同一件事。再到2011年1月，根据国务院常务会议的精神，重庆和上海开始实施房产税试点，一试就是十年（具体效果我们后面展开讨论）。

2013 年，党的十八届三中全会决定首次提出，要加快房地产税立法并适时推进改革，房地产税第一次进入公众视野。7年过去，中共中央、国务院仍在提要“稳妥推进房地产税立法”。而今年 4 月，在国务院新闻办举行的发布会上，财政部开始首次提出要积极稳妥推进房地产税立法和改革。

加上这次座谈会财政部又主动向社会放风，我们可以看到，一是，稳妥推进变为积极稳妥推进，显然态度有了明显变化；二是，由财政部主导的房地产税改革，更侧重于财政体制改革，或许已经有了具体的改革意见，才征求意见；三是，考虑到房地产税的复杂性，大概率会在立法完成之前，先在部分城市推出房地产税改革试点。

房地产改革相关官方表态，资料来源：中国政府网综合整理

可见，推进房地产税改革的总目标已日渐清晰。不过从另一角度来看，已历经几个五年规划，房地产税仍然停留在试点阶段，可见该项改革之复杂。然而正是这种时不时的“空响炮”，导致公众对该税种始终存在一定质疑、误解与焦虑。认为，房地产税对居民而言属于直接负担的税种，避税空间有限，“税痛”感知也更为明显。

那么接下来，我们将问题聚焦到房地产税改革的真正意图上。

2房地产税实施目的——补财政还是控房价？

关于补财政还是控房价莫衷一是，为了更清晰说明，我们将其拆分成短期和中长期两个角度来看。

1、短期，对抑制房价有一定影响

在我国房屋持有成本过低，出租收益又比较低，是造成大量“买入—持有—等待卖出”行为的客观原因，也是导致核心城市房价持续上涨的核心原因。

百城住宅平均价格，数据来源：Wind，中信证券

具体表现是，房屋持有成本低，加上历史上房价涨多跌少，持有人不愿意卖出房屋，所带来的结果是二手房市场的供给偏少。虽然地方增加土地供给的努力，已经相当程度因为二手有效供给不断下降而被抵消。

重点城市二手房占成交比重，数据来源：Wind，克而瑞

与此同时，居民开始闲置房屋以期有较高的房价上涨利得，导致房屋空置的问题也就严重起来。据第三方研究机构调查数据显示我国住房空置率达到15%-20%。以上便是投资客炒房投机行为，也是房价上涨的重要推动因素。

我国住房空置率，数据来源：Wind，克而瑞

此时，房地产税改革将增加住房持有成本，也会使得一手房认购意愿淡化，进而导致房价下降或涨幅收窄。对于二手房价格，类似改革下房产持有成本将增大，潜在收益会减少，会倒逼一部分房东抛售房产，市场上将有更多流通的二手房，容易压低房价。

因此，我们认为房地产税虽不能预期其在调减房价方面的作用，但可以预期其在一定程度上约束过度膨胀房地产投资行为的作用，从而压缩房地产市场泡沫风险的空间，并在交易环节对房价产生较为明显的影响。降低房屋空置率，回归住房的居住功能。

2、中长期，增加地方政府财政收入，完善税制体系

作为调控意义和财政意义的统一，房地产税的另一个作用就是增加财政收入、进行土地利用，这有助于理顺中国税制，推动财税体制现代化，实现“溢价回购”。

以美国为例，房产税是地方政府的重要收入来源，2017 年美国地方政府征收房产税5000亿美元，占到地方政府一般性收入的 30%，以及州政府+地方政府一般性收入的 17% 。

美国各州房地产税占州及地方政府收入的比例，

数据来源：Urban Institute（此表为2017年数据）

当然，考虑到中国国情的特殊性，对于是否应当成为主体税种和主要来源还是比较有争议的。目前来看，短期房地产税的调控意义大于财政意义，但长期仍可以成为财政收入的重要补充。那么，既然房地产税的改革有着极为重要的作用，为何迟迟不开征？

3房地产税开征可行性争议——难度系数较大

客观来看，对于居民家庭而言，开征房地产税直接牵动其核心利益；对于地方政府而言，房地产产业链条之长，稍有不慎影响甚远。正因为如此，社会上始终存在质疑声。

1、土地国有制背景下，重复征税争议

我们先从法理上来分析，房地产征税是一种财产税，征收的前提是私有财产。然而在我国，土地所有权是属于国家的，开发商购置土地的交易过程中，只购买了土地的一定期限的使用权，居民购买住房的使用年限一般为 70 年。在这一背景下，征收房地产税的合法性就值得思考。

另外，推动房地产税改革立法的初衷不是为了替代土地出让金，因为房产税收入规模在量级上和土地出让金不可等量齐观。

据七普人口数统计，目前我有家庭49,416 万户，假设其中有5000 万户城镇居民家庭需要交纳房产税，按照2020 年全国土地使用权出让收入 84,142 亿元计算，约每户每年需缴纳17万。反观2020年我国直接向居民征收的个人所得税总额仅 1.2 万亿，显然17万的金额实操系数大，即财产税征缴难度大于个人所得税。

全国房产税、个人所得税及土地出让收入（亿元），数据来源：Wind，中信证券

所以，也有人认为土地使用权出让金是一种租金和费用，房地产税则是国家因公共管理职能需要征收的税收，租税是两种不同的类别、体现不同权力的行使，在法理上不存在重复征税的问题。

结合上述分析，我们认为虽名义为分开的租金和税收，实际在经济成本上还是有重复之处。购房者已承担了包含土地出让金的高房价，再开征房地产税，显然会加重民众的税负。所以，正式开征前政府应该简并现有税种否则可能会加重税负，且要理顺土地出让金及房地产税之间的关系。

2、对小产权房的可征性

我国住房的权属关系复杂，多种产权并存，还有不具有法律地位的小产权房。通常小产权房不具有法律地位，难以对其征收房地产税。但如果不将小产权房纳入征收范围，事实上反而会鼓励人们购买小产权房，也就违背了公平正义的原则。

值得注意的是，小产权房可税性并不意味着承认其合法性，这就需要政府在制定税收标准的时候做好制度设计，确保对小产权房的实际可税。

虽然此次房地产税改革试点工作座谈会释放出房地产税推行的积极信号，但眼下的房地产税持有环节的薄弱、推进试点后对市场的冲击，以及未来房地产税的立法工作，依旧难点重重。

4房地产税试点城市猜想——深圳OR海南？

最后，关于房地产税演进趋势，我们预测短期内只是个别城市试点，房地产税不会跨区域计算房屋持有套数和人均住房面积。

1、先说试点城市选择问题

有部分专家预计，新一轮房地产税改革试点应扩大试点范围，可考虑在一些具备实操经验或先行试点优势的大城市试点。按照这种推算，上海、重庆作为有经验的试点城市，理应继续作为新一轮房地产税改革试点城市才是，但事实上，此前房产税试点效果并不佳。

根据中信证券发布的报告，2020 年，上海和重庆的房产税占该地地方公共财政收入中税收部分的 3.4%和 5.0%。且两地的房价与交易量与其他一线、二线城市数据无明显差异。所以，两地应利用原有的经验基础继续强化相关试点工作，提高房地产持有环节的开征税率标准。

换言之，若要进一步开展房地产税试点工作，试点城市的选择就需慎重考虑。那么，除去重庆和上海之后，或许先行示范区的深圳以及自由贸易港建设基地的海南就成为最大的可能。

首先，这两个地方均是改革开放的最前沿，鼓励创新与探索；其次，深圳无论是房价水平还是房价涨幅均居全国前列，且投机风气严重。此前的“深房理”事件就是最好证据。而海南作为自由贸易港，同样相关改革势必加速。且相对一些大城市，海南住房问题反而更为简单，推行房地产税相对阻力小。

2、不会跨区域计算房屋持有套数和人均住房面积

前面我们也提到过房地产税实施的目标是防止房地产投机行为，保持市场健康平稳发展。所以，一旦出现跨区域计算，则居民大概率选择保留核心城市的房产，卖出非核心区的资产， 导致市场热度反而进一步向核心区域收敛，这与调控的初衷不符。

因此，短期内广大三四线城市出台房地产税的可能性比较低，接下来试点城市的选择就需慎重考虑。

小结

房地产税改革及征收作为时下人们最关心的民生问题之一，虽说只是时间问题，仍然有必要针对争议焦点问题进行思考和辨别，提出思辨性的观点和建议。

作为决策层，政府应该从整个社会的成本和收益的角度考虑改革的各方面问题。究竟是财政收入、税制改革等收益较多，还是减免范围大、民众抗拒强等的成本较多。当然，核心应以人民利益为中心。开征房地产税必须营造良好的制度环境和法律环境，并建立相应的配套措施，否则就与政府的职能宗旨有所冲突了。

作为企业，从短期效益角度来看，随着房地产税的开征，消费者观望情绪增加，一定程度上降低消费者的购买欲望，则会降低销量，导致中小型房企的生存环境或许比现今更严峻。但从长远发展来看，房地产行业将面临供大于求的风险，也是促使房企不断的优化转型。因此，房企应该将重心放在房屋产品质量上，提高自身产品力，以此作为吸引消费者的核心竞争力。

作为民众，在信息资讯爆炸时代，我们很容易被带节奏，产生焦虑、恐慌情绪。所以，应提高自身对于房地产税的认知非常重要。

最后，房地产税并不是一头饿狼，常人无需过度恐慌，多套房的包租婆除外。