受疫情影响，整个楼市在经历了新低的2月之后，行业V型反转，3月以来，各城市房地产市场复苏与分化并行，购房者入市情绪同步转向积极。于是，楼市呈现新开盘项目抢购潮的城市持续扩容，“万人摇”成为不少城市的关键词，且新开盘项目去化差异逐步拉大的景象。
其中，近6万人摇号，中签率仅1.61%的杭州“网红盘”远洋西溪公馆更是引发了市场的极大关注。无独有偶，今年以来，不止是杭州，热点城市诸如南京、成都等同样出现“万人摇项目”。那么，“万人摇”为何会频频出现？究竟释放出了哪些信号？

01二手房价格“倒挂”引发抢房热潮

价格倒挂，是这些“万人摇”或高认筹率项目的典型特征。

根据CRIC调研数据显示，仅上半年就有27城共计277个项目认筹超过100%，主要集中在杭州、宁波、南京、成都等核心城市。此外，受限价政策影响，约4成高认筹项目售价低于周边同档次竞品或二手房。其中，成都、南京更有项目折价率超-40%。

以杭州、南京、成都......为代表的热点二线城市均进入了“万人摇”名单，究其背后的原因我们会发现这些城市都有一个共同特点：均是限价摇号城市，新房二手房存在明显价差，二手房走势远不及新房。

▲数据来源：贝壳研究院

例如，杭州远洋西溪公馆项目限价定在2.8万元/平方米，并以准现房形式入市。而周边二手房价多在3.5万元/平方米-4.2万元/平方米，其价差达到7000元以上。正是因为存在一二手房价差，且项目总价低，杭州远洋西溪公馆吸引了不少投资客，若是“摇上”便有了“中彩票”的快感。

同样，南京今年第一个“万人摇”项目南京江畔都会上城整体均价在3.1万元/平方米，而附近二手房雅居乐滨江国际报价达3.5万元/平方米+，房价倒挂约5000元/平方米。位于成都的“网红盘”川发天府上城亦如此，项目售价约1.1万元/平方米-1.4万元/平方米，而周边二手房售价约2万元/平方米，显然构成“倒挂”现象。

上半年，源于疫情期间积压的购买力逐渐得到释放，类似杭州、南京、成都等城市出现的“网红盘”无不与二手房价格倒挂有关，因此出现抢房现象不足为奇。不过，较大的价差难免带来投机需求，市场情绪波动大，为无风险炒房套利提供了无数的想象空间，不利于房地产市场稳定发展。

那么，遏制套利冲动、抑制“打新”需求，无疑成为了重中之重。近日，杭州出台新政，限售、限购、限摇齐上阵，剑指“万人摇号”：1）限售，人才优先摇号购房，限售5年；2）限购，“无家庭”摇号认定门槛提高，必须缴纳一年社保或个税；3）限摇，一户购房家庭同时只能参与一个项目摇号。

按照杭州相关部门说法，本次发文重在抑制投机炒房，促进杭州房地产市场平稳发展。的确，杭州2020年房地产市场表现令人瞩目，三年卫冕“卖地之王”。事实上，以杭州为代表的热点城市，之所以新盘市场火爆，也与土拍市场快速回升息息相关。

02

卖地疯狂，房价上涨空间压缩

土拍是大家比较公认影响房价涨跌的重要因素，开发商拿地成本多少，后半年的售价基本可以倒推出来。因此，现在的土拍价格可以很直观的反应未来6-12个月的售价范围。

2020年上半年，土地市场整体受疫情影响较小，尽管疫情严重期间各地暂时关闭或延迟土地市场推地，但后续市场依旧向好。那么，上半年谁是卖地收入最高的城市？

1、杭州再夺“卖地之王”，各地财政对土地依赖度加强

根据CREIS中指数据显示，2020年上半年全国土地出让TOP20中，长三角是主战场，这使得长三角区域城市土地收入创新高，且平均溢价率在20%左右。

其中，2020年上半年杭州卖地超过1700亿，5年卖地超万亿，远超北上广深，土地财政依赖度高达140%，位居一众城市最前列。苏州、温州、宁波等跻身前20，武汉、天津等部分城市卖地收入大跌。

▲数据来源：CREIS中指数据

▲数据来源：亿翰智库

受疫情影响，2020年第一季度GDP为负，按照6%的增速，第二季度乐观分析最多也在6%左右。那么，经济压力之大下，卖地收入为何屡创新高？理由很简单，正是因为经济压力大，财政收入负增长，各大城市对财政的依靠程度只增不减。

数据显示，2020年1-5月，全国财政收入77672亿元，同比下降13.6%。全国如此，主要城市情况更加严峻。比如，

北京，1-5月一般公共预算收入23495亿元，同比下降11.2%；

上海，3388.5亿元，同比下降12.8%；

成都，593.9亿元，同比下降12.8%；

武汉，1-4月377.6亿元，同比下降44%。

面对财政收入下滑，财政支出压力加大情况下，卖地自然成为了当地财政收入的关键补充。

2、热点二线城市面好，成开发商投资热土

通常开发商为保障项目利润空间，提升盈利水平，更注重布局一二线和部分强三线城市。

▲数据来源：亿翰智库

以杭州为代表的热点二线城市，在人口、经济、产业、基础设施建设等城市面表现良好，若是推出一块好地，必将上演一场土地厮杀战。以杭州土拍市场为例，

今年3月，万科以27.73亿元的代价重回杭州土拍市场，其住宅地块位于余杭区，经过52轮竞价，以溢价23.08%的价格拿下，成交楼面价为20308元/平方米。6月中旬，杭州本土房企滨江以约61.86亿元的价格竞得杭州上城区一总地，竞价达83轮，溢价率约为21.4%，楼面价29058元/平方米。

以上两宗地溢价率均在20%以上，可见土拍竞争的激烈程度。事实上，近两年来杭州受亚运、城中村改造和棚改等因素影响，大规模的体育馆、道路、地铁等基础设施建设提升了城市投资价值；同时也扩大了市场购房需求，以致新盘“万人摇号”项目屡屡发生。

同样投资火热还有南京，4月以来，南京高地价地块一直呈上升趋势。5月20日，南京“红5月”首场土拍共推出6幅地块，起始总价58.1亿元，最终全部成功出让，成交总价达69.04亿元，溢价率为18.9%，这也反应出在疫情过后南京土地市场先一步回升，开发商争先抢夺优质地块。

无论是杭州、还是南京，随着上半年土拍市场火热、土地高溢价，势必市场释放出下半年房价上涨信号，以此刺激上半年消费者抓紧时间买房上车。如此一来，出现“万人摇号”项目也就不足为奇了。

03

热点城市存销比持续走低

当然，除了一二手房倒挂、土拍回暖外，热点城市存销比（即库存与销量的比值）持续走低也是导致“万人摇”现象的重要因素。

据上海易居房地产研究院《百城住宅库存报告》数据显示，截至4月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为47604万平方米，环比增长2.0%，同比增长5.3%。百城库存保持连续17个月同比小幅增长。综合今年的市场行情来看，今年前三个月百城楼市均呈现了“供小于求”的态势，但到了4月份首次出现“供大于求”现象。

▲数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

▲数据来源：各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

从去化情况来看，4月份100个城市新建商品住宅库存去化周期为13.1个月。观察历史数据，百城库存去化周期总体上位于10个月左右的水平，但今年第一季度销售行情很不好，去化压力骤然增大。

截止4月底，杭州新建住宅存销比仅4.1个月，成为百城中存销比最低的城市；

成都新建住宅存销比仅4.2个月，合肥为5.7个月，均位列存销比后10位。

存销比较低意味着市场去化速度快，同时也要求后续防范价格上涨。随着土地市场回温、新盘出现万人摇的现象带动下，杭州、南京、成都等热点城市的房价确实出现了上涨现象。据国家统计局最新发布的5月70城城市商品住宅销售价格变动情况来看，其中，

杭州，5月新房价格环比上涨0.7%、同比上涨5.1%。二手房价格环比上涨0.8%、同比上涨2.7%；

南京，新房价格环比上涨1.2%、同比上涨5%。二手房价格环比上涨0.4%、同比上涨5.3%；

成都，新房价格环比上涨0.5%、同比上涨10.4%；二手房价格环比上涨1.3%、同比上涨4.9%。

不过，目前市场尚在恢复之中，热点城市一二手房价也在回升中，但并不会出现“报复性上涨”。对于一二线城市的放松，也只是仅限于人才购房等微调措施，并未实现政策完全放开，“房住不炒”仍是主基调。

值得注意的是，每一轮大热之后必有调控，针对“万人摇号”热点城市，新一轮调控陆续上演。前面我们也提到了，杭州打响了第一枪，出台新政，限售、限购、限摇齐上阵，剑指“万人摇号”；早在6月初，南京出台了“限房价竞地价”的新规。7月初，东莞，针对近期楼市大热，祭出了新的楼市调控政策，严控捂盘惜售现象。

不过可惜的是，这些政策并未触及限价制度根本，如果不解决限价政策下一二手房倒挂的核心问题，往往治标不治本。此外，这一波楼市成交量价上涨，显然也只是前期积压的部分需求得到集中释放导致。

所以，全国楼市尚在恢复之中，下半年“反弹行情”能够持续还不得而知。毕竟房地产终究是一场央地博弈，维稳依旧是央地博弈的底线所在。