潮水褪去，才知道谁在裸泳。

近年来，不少文旅项目陷入困境，而疫情，不过是压死骆驼的最后一根稻草而已。文旅地产是严重依赖人口流动的，究竟什么是文旅地产？简单粗暴来说文=内容，旅=流量，背后则必须地产算帐。文旅地产野蛮生长多年，没有统筹兼顾周边市场、概念强于落地、同质化严重、许多低层级项目存量难以消化等问题日益凸显。时代的尘埃落到每一个人身上都是一座山，而落到文旅地产身上的则是一座珠穆朗玛峰！

当然，我们也不能一概而论，也有不少地产商在踏踏实实做文旅。以龙湖开发的中国·抚仙湖星空小镇国际度假区为例，10年坚持，用保护与敬畏引导着星空小镇，从孕育到新生，从研发到面世的整个历程，或许可给我们以启发与思考。

01项目选址，占据抚仙湖绝佳区位

云南不只是一座城，它更是中国人的诗和远方。尽管大理、丽江、西双版纳的辨识度更高，殊不知在位于云南玉溪的澄江县，“藏着”中国最大高原深水型淡水湖泊——“抚仙湖”，其旅游资源禀赋，总结起来主要有如下几点：

1、蓝色故乡，高原湖泊艺术气质

抚仙湖，国家一类水源地。湖水清澈见底、晶莹剔透，享有“琉璃万顷”的美誉，是可比贝加尔湖的世界顶尖深蓝湖区。因湖面海拔高度为1722.5米，抚仙湖也是中国最大高原深水湖，是一个南北向的断层溶蚀湖泊，形如倒置葫芦状。206.2亿立方米的储水量是滇池的12倍，洱海的6倍，太湖的4.5倍。

2、气候适宜，观日景观胜地

这里年日照 2000+ 小时，常年气温 17 ℃，阳光充沛、空气清新、适合动植物生长的同时更加有益于人的身体健康。此外，亚洲最大的地面太阳观测基地——抚仙湖太阳观测站位于此，夜晚湖畔观星肉眼可见银河星海。        

3、文化底蕴深厚 

除了自然环境适宜外，还有三教合一的万松寺、1300年历史立昌古村落、伏波将军庙遗址、被誉为20世纪最惊人的古生物发现之一寒武纪古生物化石群等。       

国家一类水源地、适宜度假的气候、文化、古村落等是最突出的资源禀赋属性，因此，吸引了包括龙湖在内的，万科、云南城投等大型房企聚集，升级抚仙湖成为全国性的度假热点区域。随着优秀的文化产业项目落地，让抚仙湖这一“真金市场”展现出独一无二的魅力。 

目前已有不少房企文旅项目布局于此，而龙湖打造的抚仙湖星空小镇在区位上表现如何？ 

星空小镇位于抚仙湖南岸，是南岸唯一一个在建在售的项目。相较其他区域，抚仙湖南岸是最晚开发的区域，最大限度地保留了抚仙湖原始风貌，因为地势高，南岸还拥有 " 看湖成海 " 的绝佳视野。在交通方面，目前在建的澄川高速出口距离小镇仅1.5公里左右，预计2021年6月通车，此后从昆明到小镇可实现全程高速，交通十分便捷。

        ▲抚仙湖项目汇总简图，图源：网络

常言道，项目的地理位置是文旅项目能否成功的基础，是否拥有自然人文资源，决定整个项目的主题、故事线的打造，也决定之后业态的具体规划。显然，抚仙湖星空小镇占据了抚仙湖绝佳区位，是一个不错的文旅项目好胚子。然而龙湖打造的星空小镇并没有想象的一帆风顺，反倒是百折千回。

02十年磨一剑，两“湖”之间的邂逅

在龙湖过去10年的云南发展史，与抚仙湖的初次相遇，就让龙湖遭遇了近五年的规划调整。

 “两湖相遇”，起源于2010年，作为龙湖“山海湖”旅游度假产品战略的重要支撑，彼时龙湖取得了云南抚仙湖南岸依山傍水的土地，项目取名“仙湖锦绣”。凭借抚仙湖南岸优越的自然生态景观，在项目正式动工前，龙湖就已在环湖9.5公里道沿线进行了景观营造。

然而，由于敏感的抚仙湖环境保护问题，2014年玉溪市相关部门启动了抚仙湖大整改工作，仙湖锦绣因此按下了暂停键。首盘暂缓，对龙湖而言或许有了更多的时间思考与世间最美湖水的相处之道。直到2019年星空小镇（原仙湖锦绣）全新亮相，在原来仙湖锦绣“山海湖”产品战略之上，龙湖融入了此后10年对度假旅居模式的新思考。

中国·抚仙湖星空小镇国际度假区，从这个项目的案名与耗费时长上就不难看出其在龙湖体系内的“重磅级”地位。第一个真正意义上的度假地产项目；第一个案名中没有带龙湖印记的项目；龙湖史上人力物力投资最大、投入精力最多、研发阶段最久、产品线最丰富的一次里程碑式创作。

龙湖通过逾740天全球调研，选址抚仙湖南岸；并以耗时超1195天的产品研发，旨在“世界深蓝湖区”打造——全季节、全龄段、全维度的度假理想邦，营造更纯粹的旅居生活。或许在仙湖锦绣时代，龙湖付出了时间成本，但当一切煎熬与苦难过去，全面革新归来的星空小镇，将以行业标杆型度假项目的姿态证明，与抚仙湖的相遇并非龙湖的不幸，而是三生有幸。

03星空主题演绎，规划南岸小镇生活

抚仙湖星空小镇，项目定位以文旅休闲为主导，康体养生和生态宜居为载体的国际旅游度假区，打造集“会议、康养、旅游”三大产业及生态环保为一体的“3+1”模式的特色星空小镇。

1、开放式规划设计、无组团、10%观湖面

在产业布局上，规划了会议中心、客栈、合院、商业街区、玉带等复合业态，整体划分为临湖度假区与伴山生活区两大区，实现湖景山景两种体验的自由切换。具体规划内容如下：

（1）未来在小镇内，将设立星海、伴山、临崖三个民宿客栈群，目前已落位民宿品牌——元尘；

（2）建立清河坊、澜山径、星海道三条主题商业街区，适配星空小镇全业态旅游综合体的高标准；

（3）未来将配套多项度假服务机构，如精奢星级度假酒店、康养CC中心，以及星空营地等满足不同度假群体的需求，整体构筑形成居住-商业-度假的全线服务模式；

（4）规划打造九大“星空系”IP建筑，齐集网红打卡点：星空观测站、崖顶图书馆、星海礼堂、临崖餐厅等，既可感受独处的乐趣，也能乐享欢聚的时光；

（5）规划设计均采用全开放式设计，无围合式组团，利用坡地高差区隔各地块；

（6）项目整体离湖退线110米，仅10%观湖面。

2、以“玉带”为设计灵感，串联整个项目

仙湖之上，仙女下凡，玉带飘落，落于仙湖南岸湖畔，白色玉带蜿蜒曲折，湖景尽收眼底。湖岸成了仙女飘落的玉带，星空小镇灵动流畅的设计灵感因此而来。

仙湖玉带是贯穿项目的主线，沿湖步道、空间流线都沿用主体建筑的玉带概念，一条蜿蜒曲折沿湖舒展，连接成一条绝美的“玉带”。它把湖给了大家，把地面上的空间体系串联起来，不高也不低，恰到好处，实现了多维度的观湖体验。它与之周边发生关系，与建筑，与环境，与功能结合设计，达到自然的统一。

3、湖与建筑与人，亲切对话

丨游客中心 

游客中心的顶部是整个项目的观湖最佳打卡地点，顶部的白色叶子造型膜结构，给人们营造了更加舒适的观湖空间。往前延伸连接了其他的观湖功能空间。这里是玉带的起点，端头放大迎合人流，而这两条玉带的放大线，形成了两道白色的弧形，墙体之间便是星空小镇游客中心的主体。

丨工艺细节

游客中心的墙体由白色幻彩铝板及通透的玻璃肋幕墙构成，线性舒展开来，纯粹而富于动感，幻彩铝板上的疏密化的打孔通过精心设计形成一条银河。       

丨儿童乐园

在一片叶子的庇佑下，玉带在这里与之缠绕，形成一组别样的空间体系，上下与之贯通，这里是孩子的乐园，叶下、带下、檐下几重空间互相结合，形成一组完整的系统。在绿树的衬托下，这组白色的建筑既满足的遮阳的功能，同时更大程度上与周边环境达到和谐共生的自然状态。

▲儿童游乐中心实景图，图源：网络公开材料

丨110米沿湖景观带

110米的沿湖原生态地貌保护绿带，让最美的湖畔景致，不再仅仅成为一部分人的专享。景观栈道的概念也沿用了玉带概念，以山为魂、以水为脉；以林为本、以湖为景；打造邻湖而居，山水相融，人与自然和谐共生的生态社区典范。

04示范区建造理念，在纯净之地对话浩瀚星空

示范区选址于离湖岸仅110米的临湖沿线景观带内，与沿湖步道、星空观测站、星空礼堂等建筑沿湖舒展，连接成一条绝美的“玉带”。

拥有星空观测站的抚仙湖，被称为全球十大绝佳观星地之一，而这一优势也成为了设计灵感。室内设计主题定位为“未来星球”，而未来有什么？光、银河、星空、天空之城……

        ▲手绘草图，图源：网络公开材料

1、流动的自由之姿

室内的设计脱离了传统的结构与造型，将自然柔美的曲线塑造空间立面，灵动而流畅的线条，勾勒出一条发光的玉带，以流动的自由之姿，创造出优美的空间造型。

入口接待台面与立面浑然一体，具有3D曲度的弧形墙面矗立于入口，形同雕塑品塑造空间美感。接待厅一侧是整面的生态植物墙，让更多的绿色替代砖石墙面，为室内增添一抹生机和活力。

2、起伏的空间韵律

深入，延续流畅无断面的逻辑 ，主题空间以星际为索引，编织细腻星光，镶嵌在天幕之下。大面积的软膜天花，如银河系，通过点线面的层次渐进， 使空间流线凸显出行云流水般的气魄。没有边际的曲线，起起伏伏，是宇宙的想象，一头是遥远的过去，一头是无尽的未来。

        ▲图源：网络公开材料

拱顶、圆柱、曲面，这些要素在单独白色的控制下，塑造了空间的静谧与纯粹，地面清冷的细碎沙石大理石，细腻无边。悠长的漫射光在天花的增益下，铺满空间，流动的曲面赋予空间张力。沙盘区简洁的照明的灯具，莹白色的天花有如一条如波浪般富有韵律的线条，贴切地突出流动之感。

水吧台层层叠叠的造型，3D曲度的弧形立面，使用了精选的木饰面去呼应环境的质朴和宁静。设计上同样强调原生态材料的运用，与审美情趣相协调，与生态生活融为一体，与自然景观交相映照，诠释人与自然和谐共生的艺术结合。        

05“东方和现代”建筑语言，将国风院落带到抚仙湖

在产品业态、设计风格上，龙湖推出了合院、叠院、独栋高定客栈、创意设计民宿这样几种产品业态。在设计风格上，龙湖将国人骨子里的院落情怀、东方意趣和当下审美风潮所向的现代极简风格进行结合，旨在为游客带来高品质的居家感受。

1、叠院户型        

叠院1F63㎡、2F93㎡、3F67㎡户型均为两房设计，动线流畅，三面宽。

不同之处在于1F63㎡户型为南向花园入户，客户兴趣点为花园赠送，其弊端为单面采光；2F93㎡户型为一楼北向花园入户，客户兴趣点为10.5面宽露台；3F67㎡户型为一楼西侧楼梯入户，客户兴趣点同样为10.5面宽露台，其弊端为入户方式。

2、合院户型

合院A户型、合院B户型均为三房设计，动线流畅，南院排布，去化较好，客厅餐厅厨房开放式设计迎合度假产品特色。

不同点为合院A户型的客户兴趣点为4面宽露台，其弊端为东西朝向；合院B户型的客户兴趣点为庭院赠送，其弊端为北朝向。

合院C户型是唯一四房设计，南朝向，最受欢迎户型。客厅餐厅厨房开放式设计迎合度假产品特色，主卧套房与书房加露台形成独立的主人私人空间，客户兴趣点为南朝向及主卧套。

合院D户型为三房设计，动线流畅，客厅餐厅厨房开放式设计迎合度假产品特色，客户兴趣点为6面宽露台；然而弊端为北院排布，导致去化不理想。

3、洋房户型

 ▲图源：网络公开资料

洋房户型面积不大，其设计迎合度假产品特色，核心在于户户南北通透，南向双卧室，并且一楼有超大U型花园赠送。其弊端是卧室一侧靠近电梯，若是隔音效果不佳可能会有噪音。

4、公寓户型

 ▲图源：网络公开资料

平层公寓户型整体表现较为中规中矩，不过顶楼户型有个接近1:1的露台赠送，这是个不错亮点。

目前，项目一期合院已售罄，一期叠院和公寓即将清盘，目前主推二期，包括洋房和叠院。值得一提的是，项目公寓产品已签约斯维登，日后将为星空小镇的业主提供专业的房屋托管服务。在房屋闲置的情况下，业主不用亲自打理可直接托管，还可随时查询房屋信息更新、维护及保养情况、房屋租赁情况、收益情况等。

小结

从龙湖10年打造的抚仙湖星空小镇可以看到，地产赚快钱割韭菜的好日子一去不返了，文旅地产的重点将从"地产"转向"文旅"，从房产化到品牌IP化，从环境资源的"霸占"到合作资源的"共赢"，从运营"内容"到运营"客户"，营销也将从造梦到造场。

最后，无论什么时候，文旅地产的天花板就是决策者的认知，视野触及不到之处皆是深渊。