这一个月来，万达新闻不断，先是2019年胡润房地产企业家榜单出炉，前首富王健林及其家族名次下滑。

再有万达集团官网于11月8日发表声明，声明称网络媒体所报道的“万达在法最大投资项目遭马克龙喊停”内容严重失实。

直到近日万达系公子王思聪因消费限制频上头条。

誓将地产边缘化的万达，这一年来发展如何？

我们先看万达商管最新的一组数据：万达商管前三季度实现营收490.98亿元，同比下降31.83%。归母利润较去年同期下降26.06%。对比2019中报披露的数据，显然万达商管业绩继续下滑。

万达不行了？我们认为万达正在进行内容端IP资源的整合以及重构内部产业资源生态圈。

万达最近的一次转型始于2015年4月15日，王健林在深交所第八期创业论坛上出人意料地公布了公司将向轻资产战略转型。

在一系列的“瘦身”和重组后，万达目前的主要业务板块分为万达商管、文化集团、地产集团和投资集团。

“应该说万达已经不是房地产企业，而是以服务业为主、有房地产业务的综合性企业集团。” 王健林在年初的2018工作总结如是说。

从现在的板块内容来看，万达商管是万达固有模式的体现，是王健林“我什么企业都能丢，这个不能丢“的企业核心，是夯实万达业绩的压舱石。

2019年，万达的核心业务完成的如何？

1、继续不断开业万达广场，维持租金收入增长

据《每日经济新闻》，2018年初，王健林为万达商管引入苏宁、腾讯、融创和京东四方340亿元的战略投资，四方入股之后，万达商业更名为万达商管集团。

随之而来的对赌协议要求万达商管要在2023年10月31日前完成上市。此外，不可以更改其主营业务，2019年租金的净收益要达到190亿元，如果低于这个数值，投资方有权要求万达方面给予其现金补偿。

于是，我们看到的是更多的万达广场在2019年在全国各地落地。毕竟，万达广场数量的增加是其租金上涨的原动力。

根据《2019万达商业经营白皮书》，截至2019年9月，万达广场已布局188座城市，已开业项目为295座，管理面积达到4365万平方米，万达广场合作品牌累计突破27000个。

2、营收利润双下降，是其可出售物业减少所致

万达商管在2019年不遗余力地执行着轻资产模式。

不同于拿地自持，万达轻资产的核心是通过万达多年来在商业地产的品牌优势和其强大的订单式开发模式带来的租户粘性。

以万达广场为例，其轻资产模式主要包括两种形式：投资类和合作类。

• 投资类轻资产模式是第三方出资，万达负责选址、设计、建造、招商、运营。

  
  

• 合作类轻资产模式是第三方出资、出地，万达负责设计、建设指导、招商运营，净租金双方 7：3 分成。

按照万达商管的计划，万达商管将持续提高开业轻资产项目的数量和占比，新开业项目中预计70%左右为轻资产。

然而，相比住宅房地产开发，中国的商业地产管理行业还欠成熟。2018年前10大商业地产商（万达商管作为领军企业）的总租赁收入约为950亿元，远逊于前10大开发商约2.2万亿的房地产销售收入。

且轻资产的主体不是万达，可控性较差。2018年就因为个别投资方的原因，导致新开业的万达广场只有43个。管理严苛、执行力惊人的万达也无可奈何。

简而言之，粗暴地将现在的万达和地产开发商的资产规模来做比较，得出“万达资产缩水“的结论是不恰当的。

同时，轻资产项目增多还带来租金收入增幅降低。

万达商管集团2019年计划收入为438.3亿元，其中租金收入386.2亿元。

根据下图万达商管近5年的租金收入，可以看到2019年租金收入增长目标仅为17%，首次跌破万达租金增幅20%以上的记录。

王健林给出的解释是，“从今年起租金收入增幅比前几年略低，但净租金增幅差不多，原因在于轻资产项目增多，轻资产项目收入扣除所得税后就是利润，重资产项目租金虽然全归自己，但要扣除各种费用。”

年初，王健林宣布，以影视、体育、儿童为主体的文化产业集团，2018年整体收入达692.4亿元，收入占集团比重达32.3%，首次超过商管、金融、地产成为万达第一大产业。

但综合2017年和2018年的数据可以发现，文化产业的增长并非实质性的增长，而是万达地产收入大规模缩水，从而使得文化集团的业绩得以突出。

然而，撇开地产不谈，文化业务也的确是万达重点发力的板块。2018年文化业务的主要收入来源分别为万达电影（占总收入的83.85%）、万达体育、宝贝王和万达文旅。

1、收购万达影视，实现全产业链布局，打造娱乐生态圈一体化

万达试图转型的几大支柱产业中，电影业务目前看起来最有希望。

今年2月，万达电影收购万达影视，收购完成后，万达电影实现上游覆盖了包括了主营电影、电视剧、游戏等内容的万达影视；中游覆盖了以万达影视参股的五洲发行为主的电影宣传发行业务；下游则覆盖了包括了承担播放渠道功能的国内万达院线以及国外Hoyts 影院、主营广告的万达传媒与 Propaganda、主营在线票务与周边衍生品的时光网。

这得益于万达影视的独特打法：先占据电影产业链下游和渠道，在掌握话语权之后扩张到全产业链。

这种发展路径也是依托万达广场为万达影院提供较低的租金成本；依托万达广场会员的高粘性得以取得影院高于行业平均水平的经营效率，这双重优势使万达院线可以先做大做强。

2、万达体育资源禀赋优异，IPO上市完成体育产业布局

今年7月，万达体育在美国纳斯达克上市，募集资金主要用于偿还与集团重组相关的贷款本利和。

万达自2015年开始布局体育板块，起步虽晚，但高举高打通过一系列资本运作与收购，弯道超车完成体育产业布局。

在王健林眼中，体育产业分成A端、B端和C端。

• A端，是体育产业中的国际性组织，既包括重大综合赛事的国际组织，也包括单项赛事的国际组织。

• B端就是代理这些体育产业组织或品牌赛事转播权、营销权的公司。

• C端是具体的单个体育比赛或者单个体育俱乐部。

万达体育的投资逻辑正如同王健林明确宣称的那样，瞄准产业链中上游的稀缺资源，购买拥有知识产权的公司。

前后收购世界铁人公司、世界上最大的体育营销公司盈方体育、知名摇滚马拉松IP的CGI公司等等，通过对世界体育产业上游核心资源的持续并购，紧紧控制住国际体育赛事上游资源。目前，万达体育已在冰雪、足球运动的赛事转播、营销领域位居世界第一。

同时在原有赛事运营的基础上，万达体育向产业中下游通过旗下盈方、 WTC 与万达体育中国，实现体育赛事运营、媒体版权与赞助销售、票务管理等产业上中下游全面布局。

3、万达宝贝王， IP+平台战略落地

万达宝贝王涵盖乐园、早教、IP三大板块，旨在打造以IP为核心的儿童全产业链科技文创平台。

2016年万达宝贝王制定了IP的全产业链规划，先后拥有《海底小纵队》、《魔法俏佳人》、《西游记的故事》等知名动画IP。

今年万达宝贝王集团通过打通实体与内容的闭环，形成了以IP为主导的超级平台。

万达宝贝王的超级平台，主要还是深度利用万达集团各大商业体优势，进行场景赋能，使万达宝贝王充分利用万达集团线下场景的强大客流基础，达到IP形象的密集曝光。

比如在万达广场内，有万达宝贝王旗下IP的儿童街区、儿童乐园及早教中心；在万达酒店，有万达酒店亲子房等等。

4、进军大健康，第一站落子成都

还是在今年初，王健林提出万达进军大健康产业的计划。并且计划于2019年，在广州、成都等5个一线城市建设大健康国际医院。

王健林理想中的万达大健康是“以顶级医院为核心，综合医药、康养、商业、培训多种产业为一体，走创新健康产业新模式。”

万达这次引进的是美国匹兹堡大学医学中心（UPMC）。根据双方签署的相关协议可知，万达和UPMC的合作模式并非简单的“你出专业人才，我出资盖地”，而是将国外的运营理念、医疗资源引进国内后进行本地化自我造血。是一种深度融合的运营方式。

以6月首个落地项目成都国际医院为例，

一方面，UPMC委派5名国际一流医疗管理专家担任成都医院的核心管理人员，按照UPMC最高标准全面运营管理成都医院；UPMC选派10名国际一流医疗专家担任成都医院全职医生，并担纲医院重点科室带头人；UPMC每年选派20名国际一流医疗专家到成都医院负责专业技能培训。

另一方面，成都医院每年选派50名中方骨干技术人员赴UPMC美国总部学习培训3个月；成都医院医生通过UPMC执业资格认证，符合条件者可取得匹兹堡大学医学院教授副教授职称等等。

作为新医院的共同管理者，UPMC和万达确保成都项目将成为未来5年将要建立的另外4家医院的范本。

5月，万达又以总价13.4亿元拿下广州黄埔一块商业兼医疗用地，拟建国际医院及康养项目。

继2017年万达甩卖13个文旅项目后，王健林沉寂了2年，就又重新“豪迈挥金”，启动文旅产业。

2019年上半年，王健林密集会见了东北和中西部地区的省级政府官员，还在甘肃、辽宁、四川、广东等地大笔投资，项目涵盖万达广场、文化旅游、高星酒店等多种业态，据《财经》统计，总投资额高达2550亿元。

据悉，这些投资中，多是靠银行贷款支撑、拿地自持的重资产项目。

1、重金购地，实则重构产业资源生态圈

万达轻资产模式不行？要重回重资产？

对于“轻资产”战略，王健林曾公开解释：“万达是强调轻资产为主，不是完全放弃重资产，是在有息负债总体逐年减少的情况下做重资产。”

我们认为，万达的重资产拿地的行为，实则是在为其内容IP、产业资源整合后寻找落地的机会。日后，万达的文旅城就是万达生态圈的承载商业、影视、体育、健康产业的载体。

2、万达文旅的2.0是什么？

对于进军文旅产业，王健林表示，万达卖给融创的是文旅城1.0版本，现在万达要做的是2.0版本。2.0版本更注重运营和结合当地文化。

2.0版的万达文旅城是什么样的？现在还未知，但无论是哪个版本，地产商转型做文旅近五年来，还没有培育出一个能够比肩国际同行的项目。

我们在此斗胆对万达文旅城2.0做一个大胆的预测。

先看万达招牌文旅项目丹寨万达小镇。

丹寨万达小镇是以扶贫为根本目的项目。不同于文旅地产模式，项目涉及到到区域发展、当地就业、产业联动等各方面，其操盘及运营的复杂性远胜于万达以往的文旅项目。

在这个项目上，万达深度挖掘和塑造了当地非遗文化，以非遗文化为核心主题，促成丹寨非物质文化遗产传承人进行紧密的合作，将非遗文化与文旅产业深度结合，深根非遗体验项目，打造出适宜游客参与、体验、消费的多元业态，最终收获成功。

而万达文旅经此项目后，对乡村文旅项目的系统性创新和整体操盘运作也有了丰富的经验。

再看万达今年4月与延安政府签约的红色主题文旅项目延安万达城。

据悉，延安万达城将红色文化、主题游乐、非遗文创、传统美食、特色演艺和度假酒店有机连接。集爱国主义教育、旅游度假、非物质文化遗产展示体验等于一体。

结合万达文旅的这两个项目，我们认为2.0版的万达文旅城将有如下趋势：

1、深根在地文化，尤其挖掘非遗文化，打造体验消费结合的多元项目。

2、重运营重产品，彻底摆脱地产文旅商业模式。

3、紧跟国家战略，倾向扶贫，打造乡村文旅综合项目。

最后，关于万达的这个发展战略以及万达目前往下跌的数据，我们来做一点总结：

1、万达非常注重长期稳定的现金流。此前，万达广场持续高增长的租金收入一直是万达现金流的压舱石。现在坚决执行轻资产战略的万达，势必将承受一段时间一直以来更多依赖的销售收入降低而引起的现金流明显减小。这也是转型带来的阵痛。万达商管目前需要解决的是如何平衡轻重模式相结合。

2、相对于其他地产商的多元化发展，万达的“去地产化”走的比较彻底，且敢于看准机会下重注。无论是体育、医疗还是影视，依托强大的资金，进行高举高打的收并购，规模做到业内第一。

3、万达在逐渐筑构自己的生态圈。这个生态圈内的业态轻重结合，从产业内容的维度来看，万达的生态圈以重资产为落地场景对接影视、体育、儿童、康养等板块；从城市渗透维度来看，万达体育、万达大健康扎根一二线城市，万达广场、万达影视覆盖一二三四线城市，万达文旅甚至进一步下沉至贫困县城，借此万达产业完成全国范围内的深度布局。

地产业发展到这个阶段，前十强公司都在寻找下一个万亿市场。万达目前经历的阵痛，是之后谋求转型的地产公司都将面临的。