这个经过深度美学改造的复合空间,会成为未来新主流吗?

2018-12-29 11:48:59

1、“一拍即合”的联合办公与主城区零售商业空间

《2018年中国联合办公活力指数报告》中对联合办公行业的未来趋势进行了总结。大企业客户、智慧办公、“独立+联合”、专业化垂直化、联合办公综合体、跨界互联、城市更新成为了未来趋势的主要关键词。

一线城市主城区的办公空间供不应求和楼宇产品的高端化,意味着写字楼租户租用成本的上升,再加上近几年来以活动为基础的办公场所策略日趋盛行,主城区将需要更多灵活的、共享的办公空间。传统的办公空间满足不了一些新兴企业的需求。

越来越多的联合办公企业开始专注于改造城市中心区的一些低坪效空间,与体量较大限制较多的办公物业相比,近年备受冲击的零售商业空间因具备了交通便利、空间平面大易于改造、停车位充裕、自带配套设施等特点,和新趋势下的办公活动场景需求形成了对应。

据统计,北京、上海两地被低估商业物业达1500万平方米以上,全国被低估商业物业约4.3万亿平方米。这些主城区的零售物业改造渐渐成了联合办公在一线城市选址的目标首选。预计未来,传统零售商业空间将为办公活动提供更多选项,成为可租空间紧缺的传统写字楼重要的补充。

商业空间改造为联合办公面临着业态定位组合、客群定位、空间改造等等问题,下面介绍的案例是联合办公品牌“米域”在复合空间上的一次大胆尝试,我们认为,这可能代表了联合办公的新趋势——精准定位、深度改造、智慧专业。

2、为一个对审美、服务、生活敏感度高的群体量身定做的现代生活社群空间

2018中国联合办公实力榜  (《2018年中国联合办公活力指数报告》)

与联合办公行业中第一集团中的规模大类型全的优客工场及更专注于核心地段甲级及超甲级写字楼的氪空间不同,该榜单中排名18的米域,其定位为致力通过改造市中心存量物业,用设计、智能、服务为新一代企业家与消费者带来更美、更舒适、更智能的顶尖工作体验的城市新空间运营商。最主要的特色是对于历史建筑的深度美学改造,改造的办公空间屡屡成为网红打卡胜地。

米域有光

米域礼和

从米域目前经营的项目布局及体量来看,“小而美”是其贯穿始终的经营策略。

米域最新的作品是被称为“立方体”系列的第一个作品“米域·这里”,这个项目基本上符合了前面提到的7个代表未来的趋势的关键词,高度概括来说这是一个采用了“独立+联合”模式,专注于智慧办公、专业化垂直化的“办公+商业”复合体城市更新项目。这也是一个城市旧商业体更新为 “生活体验+社交”这种新型商业模式的经典案例。

1、 交通改造

米域这里的选址为原长宁电影院,这是长宁区曾经非常繁华的区域,但在地铁落成之后却渐渐落寞下来,在改造成“米域·这里”之前曾经为百思买及家居广场,业绩都不甚理想。

这个夹在长宁路、愚园路及定西路三条路中间的地块,中山公园的繁华商气并没有延伸过定西路,针对这一情况,米域在建筑的前方打造了一个可以连接地铁通道的下沉广场,希望在建成后得到较大改善。

规划中的下沉广场

B1室外空间,以涂鸦墙隔离施工中的下沉广场

在愚园路和长宁路,项目各设有一个主入口,将动线贯通,成为人们可以径直穿梭的城市步道。

2、空间亮点

米域的每个作品,空间的设计美感是突出于其他各方面的亮点所在,这个作品里,他们拆除了商场中的自动扶梯,采用了社区感十足的大阶梯与楼梯进行交错融合,突出空间美感的同时营造了办公商业一体化的社群精神与氛围。这个空间改造的关键词为“绿色、通透、开放、联通”。

贯穿五层的大型阶梯

这一大胆举措改造将“米域·这里”与普通商业体区分了开来,塑造出了文艺感、共享感、空间感浓重的商业空间。

与普通商场类似的中心式平面布局,因为有了大型阶梯创造出完全不同的感受

此外,围绕着中庭与楼梯空间,大量的公共空间以更开放的方式呈现,大玻璃的斜面屋顶、通透错落的空间布局,让室内也能沐浴自然阳光。通向B2的大台阶上预留了插座与花坛,小型的阶梯空间可以举办分享会。

L2的小型阶梯空间

通往B2的休憩步行两用阶梯

B1外部空间的小舞台

第五空间美学

折线作为“这里”反复出现的元素,米域使用了非常多的线条灯和点状灯,结合天花板的三角形,与地面铺设呼应,形成点线面的关系。

底面也有设计感与韵律感的大阶梯

3、立面改造

立面改造的重点为突出了标识性,外部改造采用了铝板,有一定设计感与辨识度,但商业感较弱。

从中山公园视角看米域

长宁路视角夜景

面向定西路与愚园路的视角

4、业态规划

米域的布局为B2-2层为商业业态,3层为联合办公业态。

B2层为复合文化业态,目前的展览的是shoekong主办的潮流艺术展

潮流艺术展

入驻业态图

从B2-L2的业态品牌来看,主要为文化、轻餐及健身相关,健康轻餐、阳光下午茶、深夜小酒英伦+电子风的老牌live house“育音堂”;随付随练的健身房“超级猩猩”;大巴车里撸串喝酒的“野食巴士”;网红下午茶“BLINK”;温馨的中式小酒馆“浮生酒馆”,地道纽约披萨“Homeslice Pizza”,有温度的健身餐“Fitfresh”。 业态设置完全契合了主题定位 “酷动轻食”,代表着一种新型的工作和生活方式。

按次收费的健身房

L3楼的联合办公区域

在办公层面打造了联合办公与独立办公2种产品形式。精装交付的独立办公,为入驻会员团队度身定制,这是我们之前谈到的一大趋势,也是米域此类产品在上海的首次尝试。目前oneline已入驻,共享办公室也基本租罄。三楼的前台兼具饮料吧及社区管理的职能,同时配备两个独立的会议室用于共享办公使用。

4、智能化与服务

除了门禁、打印、会议、能源管控、储物等智能化服务,「米域」还在布局更多种类的IoT应用及人工智能应用。从米域开发的应用app看,目前米域的企业服务涵盖了工商财税、法律法务、设备租赁、保险、人力资源、政策申报及物流仓储八大方面。

APP中显示的服务设施与会议室预定系统

6、社区及活动

“米域这里”独具设计感的空间,不但吸引了独特的商户和办公会员、也进一步吸引了各类文化艺术跨界活动在这里举办,多样的快闪市集、展览、分享会等, 自开业以来,“米域这里”已承接了丰富多样的跨界活动:快闪展览“欲望折扣店”, 吸引众多潮人青年前来打卡;联合Trashrunning顺手捡跑团,带人们体验绿色环保和跑步的非凡乐趣;万科浪花、AISEC发起的“青年探索论坛”,聚焦当代青年的焦虑与力量。

快闪展览“欲望折扣店”

在国庆期间,“米域这里”每天还策划了丰富的露天演出、绘画互动,吸引周边人群聚集。不间断的活动预约已排期至年底,其中已定档的如纽约喜剧、青年分享会等。

室外演出

3、总结:定位精准、深度改造与完善服务的成功之作

“米域这里”是联合办公的新一代产品,同时在行业主要盈利模式还是依靠租金的情况下,基本租罄的“米域这里”可谓获得了初步的成功,我们尝试根据此项目总结了几条此类复合空间改造项目可供参考的经验方法。

1、选址: 中心区位,商务氛围浓厚,周边配套齐全,为中小微公司拓展客户,进行业务洽谈提供了非常优越的地理竞争优势。对交通体系进行梳理与改造,增加项目的可达性与通达性。

2、细分客群:联合办公品牌的本质是切入不同的客群,在这个客群里精准地定位,加强品牌传播力和号召力。米域聚焦的是对设计、地段、以及服务体验要求比较高,以80、90后员工为主的中小企业。

3、定位清晰:米域的定位为专注为新一代中国工作人群、奋斗者提供工作加生活的复合空间解决方案。“米域这里”的改造方案,无论从空间上还是业态侧重上,都围绕着这个定位所做。把健身、知识分享、吃饭、活动、社交等年轻人喜爱的内容与空间进行了很好地结合。

4、空间改造:设计有形成网红、爆点的空间,增加品牌的辨识度、传播度,吸引细分客群市场。

5、配套服务。采用超市化企业服务的方法,与大量的企业服务供应商合作,向空间内的用户提供批量化服务;定期举办创业课程、活动和讲座等,帮助企业成长。

6、智能化:通过APP来进行门禁、打印、会议、能源管控、储物等智能化服务,社区服务也在进行标准化和线上化。

4、结语

今年三月米域 MIXPACE已完成4亿元B1轮融资,本轮融资资金将主要用于项目扩张、产品优化以及系统开发,并将在近期逐步落实B2轮融资。同时,米域 MIXPACE和凯洲资本、交享越联合发起了一支专注于城市新空间改造运营领域的股权投资基金,规模10亿人民币,垂直聚焦联合办公业态。

希望在联合办公的大浪淘沙下,米域这种专注于空间改造与客户需求的“小而美”路线的品牌能走出自己的一片天空。


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