去年底我们对商业地产项目和未来的趋势做了一个总结《生活化、主题化和人文精神——2018中国商业地产升级创新大趋势》。当时我们非常看好的一个项目深业上城在今年初开业了。

深业上城，占地13.2万平方米，平均容积率6.5，总建筑面积110万名方米，由公寓、产业研发大厦、酒店、Loft和购物中心组成。

作为深圳特区成立30周年20大城市更新项目之一，最受关注的产业升级标杆项目，深业上城代表了深圳最新的城市形象。它很好地平衡了产业、建筑、人与自然的关系。结合良好的艺术设计与空间规划，将整体空间塑造成艺术性与人性化兼得，成为深圳都市生活形态的新标杆。

旧工业区变身城市综合体

如果把深圳拟人化，他的性格关键词一定有这么几个：年轻、生机勃勃、富有闯劲、敢于开辟先河。

的确，深圳以惊人的速度发展着，他充满理性且孕育无限商机；同时，他又像一张白纸，尽情享受创意带来的美学描绘。

短短30年，这个昔日的小渔村，跻身为中国最有代表性的城市之一。

高速发展带来的是大力度的城市更新。城市边缘在不断地扩大，从罗湖、南山到福田，新的CBD正在崛起。产业迭代、工业用地旧改，“工改工”、“工改商”正在成为城市更新的主力。

早在30年前《深圳经济特区总体规划（1986-2000）》就提出了福田作为未来的新行政、金融、会展、文化中心，这是福田作为深圳城市主中心的开始，这个定位一直没有发生变化。

深业上城的前身是赛格日立厂房。资料显示，赛格日立曾是中国彩色显像管巨头企业。2007年之后，国内彩电行业已经发生了翻天覆地的变化，液晶面板替代彩色显像管的产业变革已是大势所趋。

赛格日立原厂房

显然，赛格日立与福田规划定位不再符合，外加连续亏损，最终赛格日立承受了产业迭代淘汰，国资深业集团于2009年承接了这片土地。

近十年后，原先高能耗、高污染产业升级更新为高增值的总部经济产业。一座集工作、娱乐、生活为一体的标杆综合体大盘崛起。

独特的区位是深业上城最大的优势

深业上城项目负责人，广州太古汇操盘手郝继霖说，吸引他从太古集团来到国企接手深业上城最大的原因是项目的区位。深业上城与周边自然环境的结合是完美的。

这符合时代发展人们对于住宅和生活的需求。人们的消费观从以前要求豪华装修，到现在回归自然、回归自在，对于美也不再只是追求表面的奢华，反而需要有一个自然、自在的感觉。

1、连接山体公园，坐享自然景观

深业上城最大的优势是横越深圳三大城市公园，位于莲花山公园与笔架山公园之间，远眺中心公园，尽享4700亩城市绿肺。主干道彩田路、笋岗西路和皇岗路将项目环绕呈围合之势，北与三星视界厂区相接。

2、位于城市中轴，交通便利

深业上城位于福田中心区的东北角，纵览深圳南北中轴之上的政商地标，南面毗邻政商中心区，北面连接梅林商务区、深圳北商务区，东至罗湖商圈，西至南山高新技术产业基地及前海自贸区。

同时，他周边具备城际高速、高铁（福田枢纽中心）、城市快速干道、次干道、皇岗口岸、机场快线等多维交通配套。在建的地铁10号线设有地铁站与项目商业部分完美连通。

还原自然肌理连接业态

深圳的城市更新项目大多采用拆除重建模式， 改造后大多以购物中心和高层住宅问世。原有肌理几乎全部被清除，城中村规划进入统一标准化的商业开发模式。

深业上城的整体规划设计有别于传统的模式，还原了周边山体绵延起伏的肌理。

整个综合体分为南北两块，呈大底盘多塔复杂业态分布状态。

北区是由两栋超高层商务公寓组成的独立高端住宅区。

整体商业布局在南区，主体为两座标志性摩天楼，低塔280米，高塔388米，（高塔的高区为东方文化酒店），两座塔楼彼此呼应，相辅相成，不仅强化视觉表现力，增强商业展示价值，也成就了深圳新地标的分量感。

南区的裙楼则以“购物中心+商业街+小镇”的构思打造，提供层次丰富的休闲体验，地上三层为购物商场，随着建筑体型向上收进变化，其中包括中国国际消费电子展示交易中心（简称CEEC）。

南北区交界处是Loft小镇，包括Loft住宅、Loft商业办公和小镇商业步行街。整个小镇在购物中心的三层平台，被4栋摩天大楼围合，并与两座公园通过“生态绿廊”连通。

深业上城通过建筑高低搭配，运用建筑本身凹凸美感，创造不同线条与几何体块，使现代的高楼与自然的肌理有机结合。

不同空间形态通过通道和连廊无缝连接，整体形成错落有致的层次感。各业态犬牙交错，又若即若离，有起伏有落差的地势，营造的是一种在山谷中漫步的氛围。

深业上城景观的规划与设计

深业上城可圈可点之处是很好地平衡了建筑、环境、人三者之间的关系。不仅使项目融合于原有的城市肌理的街区，实现与城市空间的有机结合、与交通系统的有效联系、更是充分利用项目周边的自然资源，着眼于与环境的交流和塑造。

1、借鉴“高线公园”模式，打造“生态绿廊”

深业集团斥资1.5亿在深业上城商业部分L3层东西两侧，打造了一个深圳市独一无二的陆路到达方式——人行廊桥。这个设计和美国纽约的高线公园颇有几分相似。两座廊桥设置行人道和自行车道，分别长约300米，与笔架山和莲花山公园连接。

纽约高线公园

廊桥借用中国古典园林“曲折桥”的手法，使用弯曲的流线有别于以往人行天桥为保证快速通过而设计的单调死板的直线形。充分借助有利的景观，开阔的视野，让人们可以边行走边欣赏美景，从而可以放慢速度，慢慢地走过这座廊桥，在不知不觉地中间融入了自然。

在廊桥转折处，局部放大，形成三角形的公共绿化空间。桥上有多处台阶与公园自然衔接，供游人随时上下桥。

同时，廊桥上有绿荫覆盖，桥上设计座椅，让市民可以随时停下来休憩。考虑到老人和残疾人的行走，还采用了缓坡道的设计。

未来，这里是健康生活的场地。热爱健身、骑行和跑步的人群都可以通过这条生态绿廊在公园和深业上城间往返。城市上空多了一个绿色的供市民休憩的公共空间。

2、特色小镇再现街巷空间

从两端公园过来的市民，直接走到的是Loft小镇。总建筑面积约10万方的Loft小镇，作为一种新型商业建筑形式，由十数栋Loft独栋建筑组成。底层设置特色店铺、餐厅、剧场和画廊形成商业小镇；二三层引入文创产业也可以提供居住空间。

商铺外立面以红、橙、黄等大面积暖色调为主，与周边灰白色建筑形成对比，提升空间视觉感。线条流畅简洁，空间开阔，如同置身于纽约或伦敦的SOHO区，既是对集市型商业精神的回归，也迎合了当代都市人对个性化的需求。

3、运用“借景”手法，将山景融入背景

欣赏宏伟的景观是一次兴奋的体验。在设计项目东侧广场的东方文华宴会厅时，设计师为了让人们能够欣赏到建筑背后笔架山的景色，运用中国园林借景手法，将宴会厅设计成画框的形状，使远处美丽的山景得以融入到建筑背景中。

利用起伏的地势打造立体交通系统

这样一个大型城市综合体，人口密度不低。交通动线的合理规划不仅能够有效分流不同业态的人群，同时极大提高生活、工作、居住、娱乐在这里的人们的舒适度。

深业上城的交通系统利用高低的建筑形态做到“多首层”、“多种交通方式均可直达商业部门每一层”的立体系统。

我们看这张深业上城南区商业的剖面图：

L1层是地面层。设有独立公交站点和专门的小车落客区。消费者可以通过公交、出租、自驾等多种方式便捷地到达商场。

L2层可由深业上城打造的市政桥通达。这条市政桥东起皇岗路，西至彩田路，辐射出六条引桥。主路段东西长度超过400米，双向四车道，全程无红绿灯，接入综合体西侧，将深业上城与城市主干道相连。

通过市政桥，可到达位于L2层的西落客区（近武MUJI酒店）及东落客区（近文华东方酒店），方便商旅人士直接进出酒店，不必承受周边道路压力。消费者在这层下车则可直接到达品牌街，亦可由商场L2层出入口进入商场。

L3层是Loft小镇层，他有三种到达方式：

• 通过L1层户外扶手梯直达。

• 从笔架山、莲花山两座公园出发，分别通过东、西两侧的人行景观廊桥（建设中），可到达小镇的东、西广场。

• 通过深业上城商场内电梯到达。

地下层将于地铁10号线（建设中）“冬瓜岭站”无缝接驳。

由此可见，深业上城的交通网络像一张四通八达的无形网络，将整个综合体与外界无阻连接，吸引人流。

庞大的综合体，动线是如何设计的？

1、南北区的商业动线

深业上城南区小镇内部规划莲花径、上城径、笔架径三条主街道。借鉴欧美“街区式”商业设计，将餐厅和特色店铺分布在街道中，希望营造出一种休闲生活的逛街氛围。

两侧设有东、西两个广场，通过两座人行廊桥分别连接笔架山公园、莲花山公园。

东西两个广场与Loft小剧场和MUJI 酒店无缝连接。主干道南北向又延伸出一些小巷弄，分别通往文华东方酒店宴会厅、产业研发大厦和商场。

为了连通南北两区，让公寓业主更自由便捷地享受到多元化的商业乐趣， 深业上城修建了一条由公寓直通小镇的天桥。

这样的动线引流设计极大地促进了商业内部人流微循环，让深业上城高端商务公寓业主、CEEC商户和消费者、酒店住客及其他商务人士可便捷地往来其间、自由穿梭，使得居住、购物、工作、商务和社交融为一体。

2、商场内部的动线

先看L1层，从设计上来看，人车分流贯彻得很彻底。小车落客区位于南面，分别靠近商场和写字楼。私家车则可通过南落客区处设置的停车场入口驶入商场。公交车站点出入口和停车场驶离口则位于北面。

再看L2层。商场地块整体呈长方形，内部的动线是典型的“大十字”动线。所有店铺均分布在动线两边，使得整个商场没有死角商家。

东西平面动线的长度约400米，也是消费者步行可以承受的最远距离。水平动线整体采用蜿蜒的流线型，有别于一眼看到底的直线形动线，增强可视性和逛街的趣味性。

垂直动线方面，手扶梯几乎贯穿整条主动线，三部客梯分别设置在主动线的前中后端。消费者可以随时转换楼层，从而有效地激活不同区域的不同业态。

以“提升城市生活品质”为标准招商

深业上城是一个城市综合体，这决定着它的客户群会来自多方面，休闲、居住、商旅等等。年龄层覆盖范围也非常广。

郝继霖给深业上城的定位是“Happy Together齐乐无穷”，他希望人们即便不买东西也喜欢聚在这里；希望这座城市商业带来的不仅是消费空间的变化，更是城市美学与质感的提升，是可以提升城市生活品质的。

根据深业集团年中公告，深业上城截止公告时间累计招商率达到73%，开业率42%，各大主力店期内基本开业。

1、全球首个MUJI无印良品三合一项目

深业上城的MUJI无印良品三合一项目是由MUJI无印良品深圳深业上城店铺、MUJI Diner无印良品餐堂和MUJI HOTEL SHENZHEN无印良品酒店·深圳组成。

无印良品深圳深业上城旗舰店

这家无印良品旗舰店在深圳首次引入MUJI BOOKS、Open MUJI、Found MUJI、 IDEE四项业态·商品群，期待运用更多的互动体验以及多样的商品群为深业上城带来更加丰富的生活空间。

MUJI BOOKS是MUJI的书店，围绕“衣·食·住·行·育·乐”六大主题，将书籍和商品以生活方式的提案呈现。

Open MUJI独立对话空间，定期邀请艺术家和手工匠人围绕生活的各个领域展开精彩纷呈的展览及talk show。

Found MUJI是MUJI从全球范围区挖掘那些也许并不优越，但却是恒久的，被广泛使用的日用品，并通过MUJI的视点，结合现在人们的生活、文化、习惯的变化，进行改良后带到消费者身边。可以理解为MUJI生活良品店铺。

IDEE是东京家居品牌，秉承“探索生活”的总之，提供具有代表性的原创家具、生活杂货和艺术作品。

MUJI Diner无印良品餐堂

MUJI Diner无印良品餐堂不仅为餐厅客人提供餐食，同时也为入住MUJI酒店的客人提供完整的餐饮服务。餐厅内所使用的部分餐具还可在旁边的无印良品店铺内购买。

MUJI HOTEL SHENZHEN无印良品酒店·深圳

MUJI深业上城酒店为了和东侧东方文华酒店定位区分，精心打造79间客房，并开辟了一间300平米的会议室，满足多种商务及活动需求。

2、深圳首家Sony直营店

3、中国国际消费电子展示交易中心

这是由福田区政府和深业集团、赛格集团强强联合打造的国际化、高端化、创新化的消费电子展示交易中心，也是赛格集团产业升级后打造的全新创客生态圈。

4、喜茶第二家DP计划店

以「山溪涧River Flow」为主题，根据空间的特殊结构，用一张蜿蜒曲折、如流水般的长桌围绕店内，将原本分散的18张桌子串联在一起，创造了新的社交距离。

结语

最后，我们为深业上城这个项目做一下总结：

在综合体规划设计上，

• 不同功能空间有机融合，满足人们在不同时段内不同的需求。

• 共享城市空间，重视立体步行系统。合理组织与缝合被汽车交通打破的人尺度和城市空间，利用天桥和行人的连接把人带到空间里。

• 将自然生态要素在立体层面里布局。把绿化融入建筑设计里。让人不仅在购物中，也能在生活休闲中欣赏到环境。

在业态招商上，

• 不简单地只是提供物品或服务，更看重的是能否为城市生活品质带来改变。

• 不仅仅是消费的场所，更是流行与经典的品位、物质与精神的美学。

• 引进新品牌和新业态，多个店铺是深圳首家、中国首家甚至全球首家。

• 零售与体验相结合，打造为承载人们社交、娱乐、购物等多种需求的复合空间。

• 文化艺术设计与商业的融合，引进艺术家工作室等等文创业态，满足人们追求生活美学和文化的多元体验。