建业里的石库门建筑群始建于20世纪30年代，因由法商中国建业地产公司（Foncière et Immobilière de Chine）建造，故命名为“建业里”，该建筑群分为东中西三弄，总占地面积约1.8万㎡，前后共有22排两层砖木结构楼房，是典型的后期石库门里弄住宅，规模比之新天地、思南公馆、步高里等都要大得多，意义可见一斑。

而对于它的改造工程自2003年启动规划，2008年正式动工，终于在2017年以奢华精品酒店﹣嘉佩乐酒店及服务公寓的形貌问世。作为上海市中心唯一一座全别墅设计的石库门风格酒店，它由55栋别墅式客房、40套服务式公寓以及5000㎡沿街商业组成，建筑面积符合核心区城市更新的操作手法﹣集约、小巧与精致，地上约2.3万㎡，地下约1.97万㎡，产权均归国有。

每块土地都有其独特的气质与文化基因，从新天地到武康庭再到建业里，我们惊叹于这方水土为何能源源不断地“制造”出一个又一个的明星项目，这就需要追本溯源地将目光聚焦于一个相对更大的文化地域范围：“衡山坊﹣复兴路历史文化风貌区”。

二、衡山坊﹣复兴路历史文化风貌区：汇聚海派文明的荣光

把时光推回到三十年前，20世纪90年代是上海社会的大发展时期，也是上海大刀阔斧进行老城改造的阶段。有数据显示，至2000年底，上海总共拆除了危棚简屋500余万平方米，建造了超过亿平的新宅，但超高强度的开发以及过程中缺乏对城市历史的理解和尊重使得一些见证过城市各阶段发展历程的历史建筑被轻易拆除，原有的城市历史风貌和特色也面临逐步消逝的危险。

为了在2000年开始的第二轮上海旧城改造中规避这一现象，相关部门于2003年划定了12片上海市历史文化风貌保护区，这里面有外滩、老城厢，有南京西路、愚园路，当然最大的一个就是“衡山坊﹣复兴路历史文化风貌区”。

衡复历史文化风貌区总面积达7.75平方公里，跨徐汇、卢湾、静安、长宁四个行政区，其中的徐汇部分位于原法租界的中心区域，在上海市公布的前三批共计398处优秀历史保护建筑中，徐汇区有90处，其中80处位于衡复，该区域汇集的精华由此可见。

衡复风貌区内遍布风格各异、质量上乘、环境优美的老上海花园住宅与时尚公寓，博采了欧美各国官邸、造园、别墅民宅的典型特征与处理手法。这其中既包括英法德意西等西方传统建筑样式，又有大量装饰艺术派等西方现代建筑风格，还深受中国传统建筑的影响。整个区域建筑密度低，质量好，绿化覆盖率高。庭院幽深，树木参天，九成以上的道路两侧种植了浓荫遮空的法国梧桐，环境不可谓不优雅。

如此深厚的人文积淀与环境风貌下，经典文化街区项目层出不穷也就不难理解了。时代在不断前行，人们的消费习惯与价值追求也在不断改变，站在当下，我们更应去观察，去思考这些迭代更新的项目对于这座城市，对于目前的消费市场有无独特且适宜的意义与价值。在这方面，不得不说建业里做出了明确且良好的示范。

三、石库门文化下，高净值人群私属且纯粹的社交与游憩空间

对于新一代城市文旅街区，因其具备了现代商业消费、文化游览、社交休闲等多重功能，能够辐射到不同人群的多个生活与消费场景，其近些年大放异彩也就顺理成章。我们细看新天地、衡山坊与武康庭等代表项目，它们都是以特色建筑、开放空间以及精致业态吸引到了相对大量的客流，这类客群一般为文艺小资游客与城市中产阶层，他们有着较高的审美诉求与较强的消费能力，说到底，它们之于上海还是客群基础广泛的“大众消费”场所。

而建业里直指的客群则与上述项目全然不同，要更加精准且狭窄，它可谓石库门文化下，上海滩高产及富豪阶层的社交场、奢华游旅行者的适宜下榻居所。为何会这样说？

首先来看餐饮、娱乐等常规消费，通过大众点评网的大数据搜索，我们可以很清楚的看到建业里的人均消费达到了其他项目的五倍水平！

项目中各餐饮娱乐店铺人均消费如下

显而易见，这些店铺的人均消费远超上海任意一个规模型商业项目中的同业态经营者，这是建业里差异化定位的第一个表现。

再来说酒店住宿，上海不乏单晚房价达到2000元+的奢华酒店，如浦东Ritz﹣Carlton、外滩Peninsula、Waldorf astoria、Banyantree等。它们或居于摩天的顶层，或位于独栋小高层建筑中，基础房型的面积也不过50㎡起跳，无论建筑样式、环境氛围还是内部空间对于海派文明的诠释都显得不够到位。而建业里则为当前市场提供了独特的产品形态：它是上海市内唯一一座全别墅设计的石库门风格酒店，居住形式及客房空间远超行业竞争者。

根据胡润研究院发布的《2017中国奢华旅游白皮书》数据显示，中国高端旅游者在酒店住宿花费上，平均每晚预算近3800元，这也与建业里嘉佩乐酒店的定价几乎一致。

试想，既可置身于魔都黄金地段，又能如偏居一隅般地获得海派石库门文化下的别墅住宿体验，这样的酒店设施，怎能不成为奢华游旅行者的优选下榻之所？

那么现在可以总结一下了，历经十五载修建改造的建业里，它之于上海的最终意义是什么？我想它为这片土地提供了石库门文化下，私属且纯粹的高净值人群社交与休憩的组合空间，而且是具备规模性的空间。这在当前上海市场做到了唯一，它确实高冷，但因其具备绝对的稀缺性，产品价值不可谓不高。

这类产品需要兼具哪几个特质？首先当然是环境闹中取静、不易被外界察觉与打扰；其次建筑要别具历史内涵与人文特色；再者内部尺度较小，共享空间相对节约；最后商业经营少而精，高客单价。

最终建业里以奢华精品酒店﹣嘉佩乐酒店（Capella Hotel）为绝对核心，配搭极少量顶级餐饮与零售的产品组合呈现在我们眼前。

四、解析建业里“独一无二”的产品形态

1、营造闹中取静的静谧空间

接下来看建业里的具体产品形态，如果说它为魔都吸引的高净值人群提供了私属且纯粹的社交与游憩空间，那首先要关注的就是产品私密性的营造，这也是目标客群最基础却又最重要的诉求之一。

建业里的入口位于建国西路，若于其中行走，我们能看到的就如上图所示的那样，一排精巧的老上海石库门建筑“安静”地存在于马路的北侧，说实话很难引起路人进入一逛的探索欲望。若不是事前做过功课或是慕名而来，里面的别有洞天便无从得知，其入口在同一时间内也只能容得一辆车进出。

相对单一的外部动线，小尺度的入口，不多加修饰的沿街立面，“不起眼”的建业里就这样自然地把自身与外部的喧嚣隔离开来。

2、传承海派石库门文化

1）“修旧如故”地进行复建

建业里的整体改造，部分是保留居住功能的原样修缮，部分是面向高档商业化的拆除和改建。它完整保留了原有的西弄建筑，对东弄与中弄进行了重新复建，实施过程中尽力保留里弄的风貌特征、空间格局、尺度、石库门外立面以及原有的建材风格。

2）延续“外铺内里”的传统结构

项目在传统布局上依然沿袭了上海里弄住宅“外铺内里”的规划形式，也就是“沿街商业，内部住宅”的整体结构，除了商业价值的驱动外，从实用性而言，外围的店铺也保证了里弄内部的安静与生活的安全，使得即便在鱼龙混杂、良莠不齐甚至绑票横行的旧上海，人们也能够在里弄内寻得一片安静祥和之地。

3）保留经典的建筑元素符号

马头墙：建业里西弄的东山墙自建国西路过街楼起，一直延续到北面岳阳路200弄，总长110米，共计六组，排列了颇具特色的“马头山墙”，它赋予了建业里最大的特色。山墙的形式类似新荷兰风格，但在墙的顶端敷有红色的西班牙筒瓦，整体跌落如同中国传统阶梯状的马头墙、风火墙，另外在每级末端还有一个微微上翘的马头翘脚，中西结合地颇有意思。

清水红砖：其清水红砖的外墙间以水泥墙面粉刷，竖线条红白分明，混凝土屋檐和门檐突出在外，横线条粗犷清晰。 

3、内街尺度极小，公共空间集约

由建国西路进入，如时空变换一般，我们在内街中透过两侧的石库门建筑能很直观地感受到项目着力营造的那般老上海精致且有腔调的风情。前文已提及这里仅提供包括客房及长租公寓在内不足百套的住宿空间，其精英阶层避世之所的属性决定了它不需要甚至也“不欢迎”大量外部客流的进入，因此内部街道尺度极小，公共活动空间集约，且少见互动性的景观小品装置，这又是一重精准锁定目标客群的巧妙处理。 

公共空间中有一处建筑令人印象深刻，就是整个项目的制高点﹣水塔。它复原了老上海里弄生活中居民生活打水的场景，夜间通过灯光照明的变换也为安静的建业里增添了活力与生机。

4、全别墅式房型提供独特的居住体验

我们知道，上海规模型的奢华酒店基本只提供或大或小的平层住宿空间，很难根据使用场景的不同营造出富于变化的居住体验。而得益于石库门里弄的建筑空间特色，嘉佩乐酒店的全别墅式客房大多提供三层的休闲与居住空间。

推门而入，宾客首先能够直面里弄住宅的经典元素﹣天井，如同自家小院般的栽种了绿植与花草；别墅的一层如老上海人口中的“客堂间”，这可作为集中会客的区域。

客堂后设置了一处楼梯，宽度较窄，经其可上至二楼；楼梯后面为灶批间，其中已准备好全套厨具用品，客人可按需购买食材进行烹饪。

别墅二层朝南为前楼，隔开楼梯间为亭子间，这里是视作一处半开放休息室，用来小憩或展开私密聊天。

再往上至三层就进入了卧室与卫生间区域，这里是最为私密的居住空间，床正对窗户，朝北还有一个晒台，满墙的绿植与清水红砖于此可尽收眼底。 

5、“少而精”的顶级商业配套

前已提及，建业里的餐饮娱乐消费能达到沪上其他经典街区项目的五倍，如何做到？自然是通过小众但却客单价极高的品牌来实现，我们来看其中的两个代表。

1）“17星”主厨麾下的轻奢法餐厅

世界名厨Pierre Gagnaire在全球共有12家餐厅，它们总共获得了17颗米其林星数，而建业里的le Comptoir de Pierre Gagnaire餐厅是其进军中国市场的首站。其整体呈时髦休闲的轻奢路线，与酒店中庭联通的半开放空间，全敞开式的餐位以及地上铺着的复古文艺拼色花砖，都为本应奢华的环境增添了年轻、活泼之感。

在这里用餐无需西装革履，随性的装束与穿搭就已合适，因为来此的目的就是全然自由地感受老上海经典与法式时尚的碰撞融合。

2）“寿司太郎”海外第一家分店

“寿司太郎”是火爆于日本博多的寿司名店，同时也是一家米其林1星餐厅，其海外第一家分店鮨太郎·巓就于建业里开业，落位于建国西路沿街的两层石库门建筑中，装修考究，环境温馨。

餐厅仅提供二十余个餐位，但却有三位明星寿司职人供职，店铺秉承在客人面前现捏寿司的理念，就连包间都是吧台形式，方便厨师展示板前手艺。

虽说建业里在整体定位与招商运营方面准确抓住了市场的空白，可谓适宜与成功。但不得不提的是，其在改造过程中依然留有遗憾，就是修旧如故做得并不彻底，它对于传统文化的保留与传承可以做得更好。

对于建业里的改造，彼时专家评委会的意见是同意将其中的部分建筑拆除、复建，而对于拆除的要求是原有构建石库门的主要部件和砖瓦等材料，要尽可能地收集、编号，后期按照建业里的历史原状以及原有的空间格局进行恢复。但在具体执行过程中，包括外部粉刷、形态都有变化，原本要求使用的部件也并未全数利用，这就成为了整个复建过程中的一大遗憾。

万事万物皆无完美，修建改造历时十五载的建业里，本可更加纯粹，但凭其现有的产品力，依然能为上海这座国际都市贡献独特的意义与价值。