就在恒大爆雷事件进一步恶化，行业内各种企业裁员、项目销售停滞的消息盛行朋友圈，房地产行业局势持续低迷的时刻，行业政策面却迎来了更多积极的变化。

今日晚间，金融市场又迎来一个重大利好。

中国人民银行官网发布消息：为支持实体经济发展，促进综合融资成本稳中有降，中国人民银行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，国内金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。

总体来看，这个降准政策让全行业有一种久旱逢甘霖的感受。但这样的政策会否真的能惠及房地产业呢？我们来看如下分析。

01本次降准释放资金达到1.2万亿

此次降准的性质为全面降准。根据央行的政策：除已执行5%存款准备金率的部分县域法人金融机构外，对其他金融机构普遍下调存款准备金率0.5个百分点，同时考虑到参加普惠金融定向降准考核的大多数金融机构都达到了支农支小（含个体工商户）等考核标准，政策目标已实现，有关金融机构统一执行最优惠档存款准备金率，因此，此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。

本次降准后，金融机构加权平均存款准备金只有8.4%，相比发达国家，常年保持10%的准备金率水平，目前中国的央行准备金率水平已经是比较低的水平。从这方面看，政府还是寄希望于银行的核心金融调节功能，支持实体经济的增长。

02新释放的1.2万亿资本，会否流入房地产？

其实，不管释放的资金总量如何，能否落入到房地产行业，才是大家最关心的问题。降准只是把商业银行留存于央行的资金流回放到商业银行体系内，其未来将怎样流入实体经济，核心还是不能离开银行体系内的管控。

那么，1.2万亿资金流入到什么领域？会否让房地产领域也受益？这就是个非常关键的问题了。这方面，我们进一步来看央行发布的信息。

从进一步的信息来看，央行还是坚持稳字当头，不搞大水漫灌，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，加强跨周期调节，统筹做好今明两年宏观政策衔接。

在重点领域方面，此次降准的目标还是非常清晰，那就是：通过这次降准，金融市场将“加大对实体经济的支持，特别是支持中小企业、绿色发展、科技创新，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。”

值得注意的是，这是一次不是针对特定行业的定向降准，而是一次全面降准。虽然此次降准绝对不是为了救房地产，但肯定也会对下探筑底过程中的楼市起到重要的支撑作用。毕竟，房地产行业，就是实体经济最重要的代表行业，而房地产也是中国货币的重要“蓄水池”。

03降准背后的实体经济现状：增速明显回落，甚至出现衰退

中国宏观经济政策是逆周期调节实体经济的重要工具，每次政策的出台就是为了对抗不断变化的实体经济新问题。

从整体实体经济状况来看，让大家感同身受的是今年三季度和第四季度经济下行压力明显，三季度 GDP 实际同比增速回落至 4.9%，比市场预期要弱，四季度同比可能进一步下行。这其中最麻烦的就属房地产业了。

从实际数据来看，11月房地产行业销售额同比下滑35%左右。要知道房地产是个成本刚性非常强的产业，本来利润率在集中供地等高度竞争的政策的影响下，就已经非常有限。如今，全行业销售额下滑如此之巨，那就意味着大量存货积压在市场上。这种情况下，留给企业的路只要两条：要么死扛，没有销售流速，持续积压库存；要么降价求生。

而降价会带来的负反馈效应是不言而喻的：一旦一个区域的楼盘出现大幅下降，整个区域板块的房价预期中枢都会随之下移，这给潜在购房者的心理影响是：未来到底还会不会继续降价？什么时候才是个底部？因此，更加不敢买房，市场仍然被冻结。

因此，价格和成交量这两个指标，是行业发展的关键问题。保价无量和降价放量，都是下策，这样的市场谈不上稳定。所以当务之急是如何保证量回升价平稳，这就是稳定市场的重要策略。

而这个策略，就要从一个关键的金融指标说起，那就是房地产相关的贷款指标。

04房地产融资这一核心指标，其实已经从紧变松了

以银行信贷为核心的融资指标，一直是行业的核心变量。

相关经济研究已经表明，历史上“个人住房贷款”增速比整体房地产贷款增速更高时，房价就会出现快速增长，个人住房贷款的快速增长能够带动整体房价抬升。历史上几轮个人住房贷款余额增速明显高于总体房地产贷款增速，房价就出现上涨；个人住房贷款余额增速明显低于总体房地产贷款增速，房价就出现下跌。

在这样的经济规律下，我们来复盘行业融资端的情况。

（1）2020 年底《房地产贷款集中度管理制度》出台，规定个人住房贷款占比上限，从居民消费端限制了购房的需求和能力，抑制房价过快上涨。这是这段时间整个行业融资从紧最重要的政策。

（2）于是，从2021年3月起，国内个人购房贷款同比增速明显下行，个人按揭贷款增速也跌至低位甚至负数，开始拖累房价。特别是到了3季度，恒大爆雷事件爆发后，购房者开始产生观望心理，7、8月份的全国市场开始出现了速冻。各地售楼处的看房人数迅速降入冰点。

屋漏偏逢连夜雨。就在此时，房产税立法通过的新闻又进一步压制了市场的购房信心，楼市全面躺平。

但其实，随着市场的速降，核心的房贷政策已经开始放松了，融资端逐步开始进行逆调节。我们接下去看。

（3）在2021年9月，相关政策出台，支持居民的刚性住房：调低首套和第二套房贷利率。这次政策调整极具“精细化”，紧紧围绕 “房住不炒”的主导思想：严卡个人住房贷款占比上限（打击房地产市场的金融投资行为），调低房贷利率（维护刚性住房，有助于让房地产市场回归居住属性）。

（4）到了11月，央行在第三季度货币政策执行报告中，罕见公布了10月个人住房贷款统计数据，数据显示，当月增加3481亿元，比9月多增1013亿元。这次公布数据的意图非常明显，就是为了向市场释放利好信号，调节看空的市场情绪。

与此同时，银保监会同样罕见公布了另一组对房地产企业的贷款数据。10月末，银行业金融机构对房地产贷款数据，同比增长8.2%，较9月末上升0.6个百分点，环比多增超过500亿。

（5）进入12月，最新的11月的房地产贷款投放数据又进一步被公布。数据还是一直向上的。11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。

另外，根据Wind统计，11月房地产企业境内债券发行金额471亿元，环比增长84%。行业预期将进一步改善，金融机构对房地产企业的融资行为已恢复至正常状态。

因此，从核心的融资端数据来看，资金已经开始流回到房地产了。

05政策利好还在继续

今年年底，确实又是一个密集的政策出台期。今晚，除了降准信号外，中央又在分析研究2022年经济工作。从发布的文件可以看到，会议中明确强调了“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

我们理解的是，所谓行业健康发展和良性循环的核心是价格和销量的保持稳定，同时新购置土地面积也会重新恢复起来。这才是常态的情况。相信这条会议文件，也会进一步提振行业人士的信心。

06麻烦的是滞涨

复盘一下，从去年疫情期间到如今，已降准数次，之前已经累计释放1.75万亿的资金。今年7月和12月又分别两次降准，又向市场释放2万多亿的货币。在房地产这个货币蓄水池没有增长的情况下，这样的货币释放一定会蔓延到其他领域，对了，那就是消费品价格和工业品价格。

经济增长在下降，但物价上涨却稳定攀升，这就是典型的滞涨状态。从11月相关数据来看，我们的蔬菜、粮油和汽柴油价格都明显上涨，同时工业品价格指数PPI更是增长迅猛。这样滞涨局面，在中国经济改革开放的这几十年，还是未曾见过的。

这点问题该如何解决？相信通过科技创新，在新经济领域获得增长突破，从而带动实质性的企业盈利，以盈利推动消费，最终获得有质量的增长，估计这个逻辑是个根本之策。相信宏观经济管理部门应该会有他们的好办法的。

不管怎么样，房地产行业的隆冬已经到了，政策面已经确定性的回暖了，行业的春天还会远吗？

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