受实体商业供给过剩的影响，这几年，魔都超大型购物中心已经是稀缺物种了。

自2013年开业的环球港（32万㎡）、2017年开业的爱琴海（24万㎡）、万象城（24万㎡）、2018年开业的静安大融城（19万㎡）、2020年开业的南翔印象城MEGA（34万㎡）等一些头部项目外，最近几年，上海新开业的、超过15万方的大型购物中心寥寥无几。

于是，每一个大型城市商业项目的出现，总能引起上海市民的翘首期盼。

2021年，或许是个购物中心开业大年，这一年在上海有前滩太古里、北外滩来福士和瑞虹天地太阳宫三个大型项目的面世，每一个都超过10万方。

现在有个比较怪异的现象是：虽然大多数实体商业在垂死挣扎、奄奄一息，但有主题特色的超大型购物中心反而成了新宠。以环球港为例，一直高居上海购物中心总销售额的榜首，即使在2020年疫情冲击之下，环球港的年销售额仍然逆势增长，超过100亿，实属罕见。

主题购物中心：上海环球港

究其原因是这类有主题的超大型购物中心，可以承载的业态更加多元，各类体验、娱乐文化业态也相对集中，在疫情肆虐无法远程出游的时局下，反而成了上海市民微度假的理想之地。

这两天，瑞虹天地太阳宫终于开业了。整个项目的室内有18万方建筑面积的超大面积。这，一直是在虹口区最值得关注的一个项目。

当然除了太阳宫，离其2公里远的另一个大项目——12万平米的北外滩来福士购物中心也在今年7月份开业了。如此双星闪耀，有点像是2017年的闵行区的爱琴海和印象城的双城开业的光景。这对沉寂多年的虹口区，绝对是一次全面提振，也象征着老虹口区的产业配套全面升级了。

为什么这样说呢？还得回归到虹口区的问题。

从虹口区最新的人口普查数据来看，全区常住人口在十年内下降了11%。并且，虹口区的老年化率已达到42.5%，位于全上海第一了。虽然北外滩地区公布了令人振奋的产业规划，但逐步落实还是需要时间的。而太阳宫和来福士在近两年就是肩负虹口区产业升级的使命。

太阳宫外立面

中秋节假日，抱着新奇的心态，我去实地体验了一下刚开业的太阳宫，发现整个项目总体四平八稳，但局部的新业态还是有不少看点的，让业界同行们看到了项目先进性的一面，下面简单做个总结吧。

01超级MALL+街区融合模式，打造区域龙头商业项目

太阳宫并不是个孤立商场的存在，之所以能在这个地段立足，它是与业主方瑞安集团在虹口区的一项持续旷日持久的城市更新项目联系在一起的。

瑞安是一家四平八稳的港资公司，这20多年来，瑞安在国内做的项目并不多，但基本都是比较成功的，包括上海新天地、瑞虹天地、虹桥天地、岭南天地等等，港资背景的公司基因都不是求快、求高周转，而是要脚踏实地地做好作品。

整个瑞虹新城的建设脱胎于虹镇老街，在上个世纪九十年代，那时它是上海市最大的棚户区。1998年起，瑞安集团开始启动拆迁开发，整个项目规划分十期来进行，总建筑面积达到172万平米，这是个难得的上海内环内的大型城市更新项目。好在这些年上海的城市地产价格一路走高，瑞虹新城的房价也是越卖越贵，从最早的不足5000元/平米，到如今的10多万/平米的价格，充分享受了魔都这个城市波澜壮阔的发展红利。

随着城市更新工程的不断进行，整个项目的商业配套也在逐步升级。因此，就出现了星星堂、月亮湾和太阳宫的三次商业产品升级。

一期的商业配套是星星堂，定位是社区商业，作为“上海首个情景式亲子体验商街”，总建筑面积只有2万平方米，在2015年5月正式开业。

而二期月亮湾是以“音乐·娱乐”为标签的餐饮娱乐购物休闲中心，后被称为“虹口新天地”，项目定位是区域性的商业中心，总建筑面积为7万平米，已于2017年6月开业。

接下来才是今年9月开业的18万平米的太阳宫，定位是个城市级的大型综合商业。

瑞虹新城鸟瞰

三次商业升级的节奏也是与瑞虹新城的总体更新完成度有关，这样的节奏是缓慢的、渐进的，也是正确的节奏。

02.5500平米超大穹顶天幕，将自然、生态与市集多方融入

内环内，永远是上海的地段之王。看看普陀区环球港、长宁区龙之梦的生意就知道：在上海内环内的地段做商场，不用担心没客源，关键是要把项目做出特色。

因此，对太阳宫的价值评判，不是把它与区域内的小商场做比较，它的体量、地段决定必须要与上海全市最顶尖的大型商场做比较。太阳宫这种18万方体量的大型室内商场项目，该怎么做出新时代的精气神？做成上海的活力地标？这是才是最大的挑战。

从技术层面上看，对于太阳宫这类超过5层的大型购物中心来说，一个主要问题就是高层业态的吸引力问题。如何把客流从一楼引进到高层区域？这就需要在高层区域设置强有力的吸引物。因此，常用的策略是把高层做成一个主题展示平台，让消费者喜爱。

这两年最新的商业流行趋势是把大型展示空间做成生态空间。这一点上，去年开业的上海嘉定印象城如此，重庆网红商场光环购物中心也是如此。但他们两者的做法是把楼下的中庭做成生态空间，并不是顶层的区域。

重庆光环购物公园生态中庭剖面

而在顶层做生态花园的，国内还没有，国外倒是有最新的案例。

比方说，韩国首尔新开的购物中心，就做得越来越像一座公园。在商场顶层，打造成了一处室内花园，叫Sounds Forest，约有3300㎡。其中草坪部分就拥有超1200㎡的面积，并且在花园内栽种了超过50颗真树，同时在顶部采用了自然采光系统，通过通透的玻璃天幕，将阳光引入室内。

这个项目就是以首尔汝矣岛公园为原型，按照1/70的比例进行复刻重现。同时在这个场域内，类似温室状的结构外观也是以巴黎大皇宫为原型。

Sounds Forest顶层中庭

无独有偶。太阳宫就做了一个比首尔还要大60%的生态中庭。

他们在5楼的平台上，打造了一个挑高达25米、占地面积5500平米的超大穹顶天幕结构，这个形状像“荷叶”的玻璃顶覆盖中庭空间，将阳光引入室内，融合室内水景、亲水瀑布与步道阶梯的立体植物园，实现繁华都市与自然生态间不同场景的和谐交融。

太阳宫顶层中庭

而在这个巨大的中庭之下，瑞安创造了一个“太阳村”主题2.0版FOODIESOCIAL南里市集，融合山野与都市趣味。当消费者们逛累了，可以坐在梯田露台上，满眼的绿意景观，好似置身城市之森。

就这样，在人与自然的沉浸式交互中，品牌云集，包括：有机食材的快闪市集 “一米集市”、“细记港九”烧腊糖水铺、咖喱博士、网红餐酒吧“Bites& Brews”、Bloom餐厅的新牌“Barebonesx Astronut”等特色品牌。

这种手法，我们姑且叫沉浸式生态体验模式吧。

03 主题街区——CityMart城市集市·江湖出尽风头

太阳宫的另外一个主要看点是沉浸式主题场景街区的营造创新。

由于以阿里、京东为代表的线上商业巨头们，已经把中国大量传统的线下购物中心逼得走投无路，如何打造有社交属性、网红属性的商业，是全行业人士们千方百计思考的难题。

如今，各大最新一代的购物中心似乎找到一个新的答案，那就是——营造沉浸式主题商业场景。

从2015年开业的上海大悦城二期的“摩坊166”开始，这种创新模式就开始刷新了行业的眼界。很快，购物中心内做主题沉浸式街区的手法就成为新一代购物中心的创新基本动作。之后的几年内，全行业又出现了以“文和友”为代表的大量的新的沉浸式街区。这种业态大多都是以餐饮为核心，展开了更多相关业态的体验。

这两年，这种模式在上海，已经被定义为新开购物中心的一种标准店类型，名字叫“城市集市”。这种城市集市的模式，往往营造出一个城市的怀旧风，以城市老场景为特色，复制了一种过去的街巷模式，从而打造出既让老年人怀旧，又让年轻人感觉穿越的场景。

而太阳宫的邻居，北外滩来福士就是用了这种手法。来福士城市集市项目策划人是85及90后的三位年轻人，他们的外婆家就在上海虹口提篮桥。

北外滩来福士城市集市

既然隔壁邻居北外滩来福士，已经做了一个复古主题文化街区了，那么太阳宫该怎么做呢？这对晚开业的太阳宫，某种意义上算是一种倒逼。

该怎么办呢？必须有所差异化。

于是，业主方找到了一个新的影视场景进行营造，那就是“武侠”。我也不知道他们为什么会找到这样的场景主题，但这种风格确实与大家所熟悉的西装革履、光鲜亮丽的上海，有着强烈的反差。这便成了项目策划的吸引力。

从最终的呈现来看，这是个面积1900㎡的主题店，取名为“城市集市·江湖”。在这里，通过店铺美陈、室内景观、甚至主题人物形象的充分渲染，达到一步一景皆是“侠义”的沉浸氛围效果。在主题区内，有龙门客栈、大漠孤烟、繁华街市、决战光明顶、周星驰的《功夫》电影的多个场景串接，按照1:1的比例进行了还原。

瑞安的招商和营造团队这次的心机颇深，也学得很快，深谙文和友的网红之道，处处设景，拼命引导大伙拍照发全朋友圈、抖音和小红书等各种社交媒体。与其说这是一个特色餐饮集市，还不如说这是一个典型的网红场景营造基地。

在这里，消费者们可能邂逅火云邪神和韦小宝，探秘《四十二章经》；也能坐在无崖子设下的“玲珑棋局”边上，尝试破解；如果遇上“包租婆”，可别被她的气势吓到，擦肩而过的则可能是帅气的锦衣卫……

抬头看，清明上河图徐徐展开，那是北宋时期汴河两岸的自然风光与民间繁荣盛景。偶有桃花雨飘落，江湖的豪气与浪漫氛围瞬间拉满。

从实际反馈看，在现场的很多人到了这里，先是感觉好奇，后来是惊喜，再后来甚至有点惊悚，好在这里人潮拥挤，每个人都化身为江湖侠客，穿道具衣服的服务员、假人偶和兴奋的食客们，混在一起，几乎每个点都是个拍照打卡点，仿佛穿越到了影视城拍摄基地。

不过这种场景，对于习惯了玩剧本杀、密室逃脱的Z世代人群来看，已经司空见惯了，是一种沉浸式的新常态。问题是不太爱玩的大爷大妈们，有点不太适应这种氛围。但看到年轻人们在这里津津有味，他们也很快入了戏，自在地吃了起来。

当然，在业态落位层面，也是精心挑选的。这里有上海江湖菜排名第一的破店小酒馆，拥有29年历史的七宝茶社，声名远扬帅小剑大厨的私房菜帅小侠，魔都螺狮粉天花板之称的粉家金鱼巷小酒馆等等。

还有从成都来的夜宵界排队王者「包馔·夜包子」、日销上千个的「提篮桥老摊头葱油饼」、半个娱乐圈都去打卡的「御饼家」、老广馋了20+年「尚下酒·烧腊小排档」、咸甜党都能被满足的「七宝老街汤圆/管老太臭豆腐」、沉淀百年的西北风味「陈香贵·兰州牛肉面」……城市集市的江湖街头，处处飘着诱人香气，绝对让各路豪杰吃到心满意足，尽兴而归。