立秋已至，天气渐凉。东京奥运会刚鸣金收兵，2021年已经过半。对于行业界人士来说，今年的这个多事之夏终于结束，除去疫情和水患之外，今夏的宏观经济环境着实有点压着让人喘不过气来。

毫无疑问，2021年对于地产业来说，是个政策大年。最近跟同行聊，明显感到小伙伴们弥漫着更为强烈的焦虑情绪。地产业的增长路径已被政策精准打压，高房价问题，甚至被推到了影响中国经济发展的“新三座大山”的高度。一时间，几乎大多数企业都在寻找新的出路。

转型，不管是主观还是政策逼迫，都是最近绕在言谈中反复出现的新词汇。其实关于地产业转型的战略这几年一直不绝于耳，但大多雷声大、雨点小，虽然各大品牌房企的各种战略频频发布，但由于骨感的现实，很多企业在试错之后，仍然退回到了住宅主业阵地，重新提出回归“基本盘”。

但似乎，在当今雷霆政策下，这个基本盘怕也是要保不住了。最初提出回归基本盘的万科，股价在今年跌了40%，因循旧路径，是在宏观市场稳定情况下的稳妥策略，但是如今宏观经济的生态系统出现了巨变。所谓识时务者为俊杰，当前的中国的时务是什么?大势是什么？那就是发展产业。

回过头来看，在房企的各种新业务试错中，似乎只有“物业”的上市还是个真正的赢利点，其他的短期没看到希望。

殊不知，物业上市也只是在原有基础上的一种小体量的业务叠加，总体的增量市场的通道被限制住了，存量市场会有多大的未来呢？所谓，皮之不存，毛将焉附。本质上不过是个零和博弈的游戏，这种游戏被资本市场赋予了高的估值，一定程度上缓解了主业窘迫的压力。

那么，面对将来的市场，到底该怎么办呢？发展产业，实业救国，这个在百余年前进步人士们提出的中国的立国之策，至今仍然有效。未来的地产业，如果不能有效地与产业结合，嵌入到新一轮产业发展的大潮中，一定会是更加被动的。

那么对于地产业来说，可以拓展的产业边界是什么？一个是智能科技产业，一个是消费升级产业，这两项无疑就是未来10年中国的主导产业方向。

1、文旅行业的两个主要赛道：重文旅和轻文旅

在消费升级产业序列里，今天还要跟大家聊聊大文旅产业。

虽然受到疫情黑天鹅的冲击，文旅行业表现出了相当的脆弱性。但从长期来看，这个产业的弹性和潜力，仍不容小觑。毕竟消费升级的需求放在这里，旅游业是刚需的服务型消费，在任何一个发达国家，都是不可或缺的品类。

不过，这几年观察市场可以发现，在文旅这个产业中，内部的格局边界也是越发清晰了。两极化发展态势，越来越成为文旅业清晰的发展主线。那就是：

第一，重投入的项目越来越少，集中在头部玩家手上。第二，有着地产业基因的企业们，介入文旅行业，往往会选择一些新的赛道，不管产品怎么变化，这个赛道的特征就是轻文旅。

所以说，以重文旅和轻文旅来进行划分，基本可以把这个产业的格局特征描述清楚了。

这两个赛道的本质特征是：

重文旅的特征是投资大、产业链复杂，壁垒高，迭代周期长，头部效应显著。

轻文旅的特征则是投资小，产品具备网红性质，回归自然，适合大众休闲度假。

下面我们来看一下今年在轻文旅赛道上，一个风头正劲的领域——露营地。

2、疫情爆发，把露营业吹向了潮流风口

其实关于露营地开发，早在10年前的中国就有了。这种业态最早来自于欧洲，接着在美国和日本也是风靡一时。

我们看美国奥兰多的迪斯尼度假区，整个大迪斯尼度假区的规划重，露营区就是整个度假区最重要的组成部分。用于给迪斯尼的游客们提供更加多样化的度假住宿设施。

美国奥兰多迪斯尼营地

对于中国市场而言，我们的度假消费的多样性也在开始转变。当大多数休闲度假客人住惯了五星级酒店、多元的民宿业之后，一种叫“GLAMPING”的野奢度假露营生活走向了市场，走向了大众心里。

这种业态的好处是：

第一，更加安全，回归自然。从产品性质来看，露营的本质是度假，不是观光旅游。露营的好处是隔离居住，回归自然，不像传统的度假酒店，聚集在酒店楼房，通风换气都无法防止疫情，因此露营对疫情的预防程度极佳。

第二，适合家庭、亲子和朋友聚会。露营是一种适合当前中产的生活方式。再加上房车、帐篷、木屋等产品，这两年的迅速提升，居住的舒适度大幅上升。所以当下好的露营地，已经是一种轻奢或者野奢生活方式的代名词。

第三，用地的弹性更大，可用性强，导致供给量可大增，更适合广泛的需求。不同于很多旅游度假物业的开发，露营地由于大量使用了木屋、房车、帐篷等可移动的住宿设施，导致他们很少需要大规模的建设用地来配置。因此，露营的产业更加的多元。

第四，更加具备网红属性。经过几轮产品优化改良之后，如今的露营，越来越具备了流行生活方式的属性，伴随着各类野奢露营帐篷、市集的打造，这种高颜值打卡的特性都非常高的颜值，摆拍出来，自然具备了传播价值。

3、两个露营的标杆案例：台湾山那村和横琴星乐度度假营地

其实，很多人对露营的理解是单一的住宿和简单的回归自然的生活状态。其实不是。固然，早期中国的旅游营地，如北京密云的房车营地和途居露营，大多都是这种模式。客人们围在一个露营停泊区，中间围合一些绿地景观，回归自然，然后就是较为纯粹的住宿。

但，这两年随着市场的发展，我也考察了一批这样项目。总结规律来看，露营地的模式除了住宿、休闲功能外，与自然研学、心灵疗愈课程的合作是一种主流模式。

我们来看两个案例。

第一， 台湾山那村，这个项目的本质就将普通的露营升级为一个自然疗愈的课程式度假村。除了具备网红属性的帐篷露营外，这个项目还具备乐公共的艺术建筑，在运营层面上，还整合了心灵疗愈的课程活动，单个营地卖到了5000元/晚的高价，并且需要排队提早预订，被行业内传为佳话。

第二，横琴星乐度露营小镇。相比台湾山那村的那种生态疗愈式露营，最新落成的珠海横琴星乐度又代表了另一种新的亲子类网红营地的特性。从产品结构来看，最大的特点是露营地与特色无动力乐园的结合，将家庭亲子的需求做成了闭环。要知道，在横琴岛所在大湾区地区，亲子度假就是最大的主流市场，是核心刚需市场。

在星乐度这个占地6.5万方的项目中，涵盖了星奇塔——亚洲最大的无动力乐园，同时还有各种房车、集装箱和木屋的营位，并结合了独具特色的情景式酒吧、露营区、体育运动区，是我所看到的目前国内最成规模的一个露营度假综合项目。

最后，总结来看，露营地的好处是：投资低、嵌入式布局、用地弹性小、投资回报率相对优秀，属于典型的轻文旅项目。而作为一个大盘的配套，这种产品具备相当广泛的适用性和网红度假的功能，不失为一个值得关注的文旅新赛道。

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