高房价是最好的避孕药，如今一语成真。

最近，“躺平”、“三胎”成了社会热词。年轻人开始奉行“躺平主义”，与焦虑的生活做对抗。同一时间，国家开放三孩政策，网上一片哗然，“民不聊生”一词将年轻人的不满情绪描绘得淋漓尽致。

事实上，躺平、生育意愿低很大程度上都是因为高房价。我们先来看近日任泽平团队发布了一项关于开放三胎政策的问卷调查，近4万人参与，其调查结果是，出什么政策我也不生排第一，降房价排在第二位，分别占比32%、31%。

可见，高房价影响了年轻人生孩子的意愿，也加剧有房与无房的阶层分化，尤其是一线城市老百姓的幸福指数普遍偏低。看上去北上广深都是千万富翁，事实上挤压了老百姓的消费，背负着巨额房贷。反观那些房价低的城市，比如长沙，老百姓的幸福指数则特别高。

网上有个段子，长沙的房价为什么上不去，因为钱都拿去吃了。事实上，正是因为低房价，老百姓才能有余钱消费。毕竟所有的生产、生活活动都和地价、房价有关。那么，高房价、躺平、三胎之间有着怎样的联系？

下面，我们尝试用相关数据对其进行分析，仅供参考。

1、四大银行贷款走向，个人住房贷款占据榜首，城市能级越低提前还款占比越高

对于大多数人来说，贷款买房都是必需的流程。首先是放贷机构银行。我们先看个视频，四大银行贷款走向，其结果令人不寒而栗。

我们可以看到，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行四大行的资金流向中，个人住房贷款占据榜首。这意味着，这么多年来资金都主要集中在了房地产行业，房地产金融化泡沫化严重。在这样的趋势下，炒房、违规经营贷等行为肆虐，加速房地产行业不良发展，助力房价高涨。

正是在这样的环境下，中国年轻人工资增长速度远赶不上房价上涨速度，尤其是一线城市，个个冲入全球前十大高房价的城市前十。当然，究其根源得从中国大陆的住房制度说起，1998年房改学的中国香港，中国香港又学的英国，高杠杆、预售制度、卖楼花、土地批租制度，你会发现大家都深陷高房价之困。

所以，在这样的高房价下，不只是中国大陆年轻人开始躺平，东京、伦敦、纽约、香港、首尔等国际化大都市年轻人更早躺平。比如日本东京，早就陷入老龄化、少子化的低欲望社会，主要与上世纪八九十年代东京房价高企有关。

躺平，是年轻人对高房价下买不起房的无力感，即便买得起房的，也将遭受着不同程度的还贷压力。

根据贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》显示，仅31.8%的住房消费者无贷款。贷款受访者中，仅有13.6%的人还清了贷款，其中65.7%的人是提前还款，且城市能级越低提前还款的占比越高。

这意味着，北上广深一线城市房价高企导致大多数人背负着巨大的还贷压力，有的人一辈子还贷，有的一个辈子也买不起。所以，“民不聊生”一词的出现情有可原。其大意是：别和我谈生三个孩子，我连生育的事都懒得和你聊。实在养不起，我不挣扎了，我躺下行不行。

2、房价与初婚人数高度负相关，房价增幅越小，初婚人数增长越快

高房价下，年轻人婚育率逐年降低，其导致的后果是人口增速放缓，老龄化严重。

据七普数据显示，全国人口共141178万人，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点；65岁及以上人口190635280人，占13.50%。表明，我国人口10年来继续保持低速增长态势，且老龄化率再创新高。

面对出生人口的快速下滑，2016年“全面二孩”政策实行，当年出生人口攀升至1786万，创2000年以来峰值，但之后连年大降。2017年出生人口下滑至1725万，2018年再下降200万至1523万，2019年降为1465万。显然二胎政策作用并不大，如今三胎政策都开放了，效果能几何？

所以，我们可以大胆预测，如果房价不降，三胎政策依旧徒劳。我们以克而瑞地产研究发布的《从婚育数据看典型城市需求逻辑特征》专题中的数据来分析，

该报告以北京为例，通过对北京初婚人数和房价之间的变动情况进行相关性研究，得出其结论：房价与初婚人数高度负相关，两者之间的相关系数为-0.59。即房价涨得快时，初婚人数下行速度加快。

从上图可以看到，整个初婚人数变化曲线与房价涨幅曲线成反向变化趋势。

比如，2016年北京房价大涨23%，当年初婚人数明显下降，较2015年下降了13%，创下了当时初婚人数新低，仅有20.1万人，较2011年降幅超三成；2014年则房价表现相对平稳，涨幅仅有6%，彼时初婚人数一改常年下降趋势，较2013年增加1%，增至25.4万人。

可见，高房价对于结婚的“抑制”作用显著，高房价是最好的避孕药并非无稽之谈。当然，如果不是高房价，谁愿意单身？谁愿意放弃梦想躺平呢？所以又该如何解决高房价问题？

3、高房价裹挟了社会经济发展，新房改应向德国和新加坡学习

通过上述分析，我们认为高房价裹挟了社会经济发展，改革势在必行。在这方面，以任泽平为代表的研究学者就曾多次呼吁新房改的实施。

认为，高房价问题其实是有解的，这个解就是要改变中国的住房制度。按照此思路，我们将住房制度大致分为三类：

第一类是中国香港和英国，深陷高房价之困；第二类是日本美国，超发货币，过度房地产金融化。由此爆发1992年日本房地产泡沫，2008年次贷危机；第三类则是德国和新家坡，控制货币超发，并对房地产进行正确定位，由此成功把控好房价。

显然，第三类才是中国新房改应该学习的对象。下面我们以德国为例，具体来看，

首先，对房地产的正确定位，德国认为居住权是老百姓基本权利，因此出台了很多租赁法案，对于开发商建的房子要限制他的暴利；其次，德国的货币超发在全球范围内是控制得比较好的，纵观美国、日本超发国家，大多房价都控制不好。所以，目前人民币无论是发行还是对外汇率，维稳才是核心。

从近日人民币汇率快速升值，央行开始连续喊话就能体味。5月31日，人民币对美元汇率中间价上调“五连升”，并创3年新高。外汇市场上，离岸和在岸人民币对美元汇率盘中双双升破6.36元，升值势头依然强劲。这一背景下，央行出重拳，决定上调金融机构外汇存款准备金率。

显然，此次政策调整，传递出明确信号：央行不会放任人民币过快升值，必要时将果断出手。

毕竟人民币对美元汇率中间价从去年5月末至今升幅已经不小，继续升值有可能使人民币币值脱离基本面。眼下疫情对我国经济的影响尚未完全消失，继续大幅升值可能对出口企业造成较大负面影响。此次上调外汇存款准备金率说明央行言出必行。

再回到新房改问题上，房地产的定位应该是什么？我们不能把房地产作为一种金融、资产或者拉动经济增长的工具手段，而是作为老百姓的基本权利，不货币超发，把房地产作为一种居住权，而不是一种刺激经济等等的一些工具。

因此，中国高房价的今天，是需要中国解决住房制度的时候了。

4、低房价城市，幸福指数越高

最后，哪些城市适合居住？中国众城市中，当然也有房价控制比较好的城市。

根据贝壳研究院发布的《2021新一线城市居住报告》数据显示，114个城市中，居住负担较高的前十个城市包括深圳、北京、上海、三亚、厦门、杭州等。而居住负担最小的新一线城市仍为长沙。

长沙虽然区位优势没有沿海城市强，但人均收入水平、就业机会等也处于全国中上游，无论是租房还是买房，相对于城市人均收入而言，负担和全国其他城市相比都较低。

今年3月，易居研究院发布了《2020年全国50城房价收入比》报告，排名第一的是深圳高达39.8，三亚27.1，上海26.2，北京23.8，厦门23.1，这很符合我们的一般经验。在北上广深这样的一线城市，你不吃不喝，要几十年才能买一套房子，而排在50个城市最末的长沙，房价收入比只有6.2，换言之，不吃不喝在长沙6年多就能买一套房屋。