当城市趋向饱和，远郊登上新的战略版图，由此开启了一群人的造城梦。

他们比地方长官都更操心区域规划和发展，每天都会忍不住打开地图指指点点，而能够实现所谓造城梦的也就只有开发商了。近如恒大海花岛，远如马来西亚的碧桂园森林城市。虽然他们这种一掷千金、疯狂营销的方式在业内呼声不高，但我还是十分钦佩这种敢想的精神。

诚然，不少企业家都有一颗造城梦。五一前，我们在郑州做项目考察时，同样发现了一个极具个人色彩的项目——普罗理想国。不过与前者相比，普罗理想国则更现实主义。2019年一经问世便取得了优异成绩，实现单盘销售额52亿，成为郑州名副其实的网红盘。至今，仍是设计师到郑州必看的项目。

注意，此文并非软文广告，而是真真切切为大家做案例解剖，以期给同行带来参考。

01重金修建彩虹隧道，撬动项目热度

首先，普罗·理想国是一个典型的远郊大盘。

项目位于中国郑州国际文化创意产业园区，占地近4平方公里。2011年普罗中国斥资320亿倾力打造这座拥有城市级配套的宜居社区，特邀美国新城市主义的创始人 、国际著名城市规划大师 Stefanos Polyzoides负责项目的整体规划。

项目鸟瞰图

这是项目大致背景，既然是远郊大盘，必然也会存在开发周期长，配套不成熟，人气不振等诟病，最开始的普罗理想国亦是如此。如何破局？

我们曾在《融创、绿城、阿那亚，都在用这8种方法，激活郊区地产项目》中提到，要想在郊区布局地产开发，那么首先就要解决的是提升地段的热度问题，比如阿那亚以“最孤独的图书馆”，华侨城以“乐园 ”模式点燃地段热度。

而普罗理想国则凭借一条“彩虹隧道”，刷爆郑州。

由于项目所处地块被省道分割，为保证土地的完整性及社区居民的安全，普罗理想国斥巨资打造全长1200米，暗埋段800米的彩虹隧道，也是国内第一个彩虹隧道。

彩虹隧道

彩虹隧道由三段组成，中间部分和普通隧道一样，南北两端为彩虹颜色。其中，隧道南端44组遮阳板，北端40组，两边都是12种颜色，最外面为紫色，一直过渡到最里面为蓝色。2015年彩虹隧道通车，引来国内外媒体争先报道，成为郑州新晋网红。

事实上，彩虹隧道只是普罗造城的第一步。所谓醉翁之意不在酒，而是通过公建配套置换项目用地。通过与政府协商，将隧道上方200亩空地置换为项目用地，即后来建设的中央公园和艺术中心。

一条彩虹隧道创造的价值链由此开始。经过项目的大、小车辆，都需要从隧道下穿而过，最大程度上降低了社区内的噪音和保护了区块的完整。

02配套先行落地，营造理想生活氛围

看过不少远郊大盘，在如今市场下行趋势中，真正卖得好的并不多。细看会发现，大多是在强卖，仅靠着企业口碑，一个售楼处就想薅走购房者的6个钱包，越来越难。缺少未来生活场景营造，或许购房者能够被企业所谓的宣传吸引过来，但转化率并不高，项目难卖并非无迹可寻。

反观普罗理想国，这可能是郑州市唯一不降低的项目，为何如此飒？或许源自项目本身所带来的底气，即配套。普罗理想国项目配套与开发节点相契合，根据阶段客户需求逐一落位。

先是项目入市阶段，提前引进郑州首家正版奥特莱斯，提升区域价值，树立区域地标；

项目蓄客阶段，则是打造约2.4万㎡艺术文化中心，约9万㎡中央公园，稻草人食堂、窗外茶室等衣食配套提前运营，为业主营造居住分为，提升项目感知度；

项目开发阶段，一八国际学校、中医院等逐步落位，保证业主基础生活。

整个配套打造过程，普罗理想国用“眼见为实”的体验式营销，由此获得购房者的青睐。其中，“社区营造”是该项目的核心开发理念。于是，与其他项目的配套打造手法相比，普罗理想国又有着自身独特性。

 1、艺术文化中心传播文化地产

对于地产项目而言，艺术文化中心是最亮眼的存在，对这里大手笔的着墨仿若是高端项目的常规操作。先售楼后文化还是先文化后售楼在现有的大环境下仿佛不是一个问题。大多数做文化中心传播的是地产文化，偏偏普罗理想国做文化中心做的是文化地产。

艺术文化中心位于理想国的核心区，被北、东、西三面城市道路环绕，紧挨彩虹隧道。由五栋建筑组合构成，集合多媒体展览儿童图书馆、康复中心、有机餐厅、茶室等多种功能，是「理想国」项目落成的首个标的，也是这个移民城镇的精神象征与生活缩影。

艺术中心实景图

文化艺术中心的入口在儿童图书馆处。半透明玻璃体量的图书馆被高高架起，通过大尺度的悬挑，探向公园，从阅览室眺望中央公园有着极好的景致。

入口

悬挑13米的图书馆

各个盒子被墙与连廊串了起来，并形成了多重空间特性不同的院子。白色质感的隔栅线条与建筑材料相得益彰，清新秀美，仿若建筑本身的配置一般，让建筑与景观的空间界面柔和的接续起来。

主庭院与连廊

稻草人食堂

窗外茶室

整体的现代简洁风格配合非常具有视觉冲击力的美学雕塑，从而在观者心目中形成挥之不去的场景记忆。这里除了充满艺术美的建筑，更是承载着多元化的生活方式。

2、中央公园是公园也是乐园

在彩虹隧道的上方，普罗理想国还建造一个占地达9万平方米的中央公园，取自与纽约中央公园同样的设计理念，按照功能分区分为南北公园。使其集功能性与观赏性于一体，成为区域内唯一具备多样性、综合性、足够宽广的场域。

中央公园鸟瞰图

公园里有奇幻山丘王国，有惊奇魔法海湾水世界，还有滑梯、木马、攀岩。孩童可以到处嬉戏玩乐，尽情的释放天性。

奇幻山丘王国

中央公园实景

除此之外，公园里还专门开辟了农场体验区。孩童可以走出课本，亲近自然，与动物互动，体验种菜、采摘的乐趣。

有机农坊实景

因此，中央公园不仅是项目配套公园，更是高品质的城市公园、亲子公园、生态公园等。项目包含全方面优质高端配套，以自身规划“筑城”，形成社区闭环。

03社群运营，打造城市居心地范本

当然，不少开发商深谙郊区大盘打造过程中存在的问题，也想打造出一座可以自成体系的生活之城、活力之城。于是，他们的解决之道是：

继续在硬件上做加法，建设各种配套、引入各种资源，让项目成为一个集“住宅+”、“商业＋”于一体的“小镇”。然而治标不治本，郊区大盘不缺房子，不缺配套，唯缺温度。换言之，升级硬件并不难，但实现真正地“造城”，人才是关键。为此，普罗理想国便在社群运营上发力。

 1、没有公共空间，何谈社区营销

首先，要社区营销，必然要留有足够的公共空间。普罗理想国社区内每个组团都会是5分钟的关系圈，都有一个邻里公园供业主相互认识交流，并且着力打造社区熟人路径。比如口袋公园、绿地空间，小区入口广场等，增加人与人之间，人与环境之间的互动。

植被刻意让出空白草坪，使得草坡变为一个天然的台阶座椅区

台阶上的订制户外座垫让室内外空间衔接更加自然

 2、成立社区营造中心

当然，想要破冰冷漠已久的城市邻里关系，在空间手段之外还需要行为演示、社群孵化等推手。为此，普罗理想国专门成立了“社区营造中心”，既是配套空间的运营团队，也是社区文化的企划单元。

比如寻找“最会拍”的家庭摄影师，入选作品将在窗外艺术空间专项展区呈现。招募“社区达人”、鼓励“业主在地创业”等等。

家和作品

窗外艺术空间展览

综合来看，普罗理想国社群运营的成功秘诀在于4个方面：

1）注重社区居民关系交往，举办多样化的公共活动，打造有温度的社区生活；2）由社区运营中心促动和社区达人领衔，“内生型”的社团组织成为新常态；3）促成居民广泛的自发、自觉的参与和分享，比如“邻居拼桌家宴” ；4）社区营造的过程，也是项目IP生态的制造过程，一举一动，皆成流量。

因此，一个如普罗这般持续发力社区营建和生活方式营造的“地产项目”，其最有效的广告是体验；最直接的带看动线是到已交付社区走一走；其最稳定的流量是口碑；最水到渠成的营销则是“社群的自发营销”。

04田忌赛马，产品差异化竞争

通过上述分析，整个项目其实是在弱化传统营销道具，更多生活场景化营造，参与式教育理念的深度植入及整体风格，是一个带有鲜明风格特色的项目。

不仅如此，在产品力上，普罗理想国则采取田忌赛马策略。早在2014年绿博片区主要楼盘为名门紫园、康桥香溪郡，虽定位为改善，但均未高低配产品，产品力不纯粹。因此，当时理想国提出纯别墅楼盘、低密社区形成了差异化竞争。

考虑文章篇幅问题，这里仅列举部分代表性产品及户型。比如洋房142-148㎡，户型方正通透，采光效果较好，其中146㎡为南向三阳台设计。

洋房户型

别墅户型以200㎡为例，私享电梯入户，赠送超大面积地下室及屋顶花园。

别墅户型

对于普罗理想国这个项目，站在一个较为理性角度来看，对于郊区大盘，能够做到配套及公建先行，疯狂铺资源的开发商极少。似乎将所有的心思都花在了售楼处上，以致被圈内调侃为“万万没想到，最好的建筑竟是售楼处”。

当然也有开发商能做到，但在生活营造上还是欠缺。因此，对于郊区大盘的操盘来说，普罗理想国是值得借鉴的。

最后，郊区大盘不是简单由售楼处、商业、学校、地段堆砌出来的房子。其卖点，多半在住宅之外、“性价比”之上，是板块意识领域的竞争；其效益，不止于稳定的溢价，也包含品牌创立、文化创忆；其风险，不在漫长的时间，而在于定位的摇摆和跨周期执行过程中的坚持。

不必攀附土地市场的冷暖，独立，做最好的自己。

艺术中心总平面图

屋顶平面图

剖面图