比房价下跌更可怕的是，楼盘烂尾。

近日，微博上一则关于“业主筹款7600万元自救烂尾楼”的话题登上热搜。从买楼、烂尾、维权、自救、变相涨价，情节跌宕起伏，被网友戏谑“电视剧都不敢这么演”。看到这不禁感慨，7600万元对于动辄几个亿开发商而言金额并不大，为何凑不齐？

然而这不是个案，在国内这样的烂尾楼比比皆是。有意思的是，一边是国内房价的不断上涨，另一边却是烂尾楼层出不穷，处处充斥着黑色幽默的荒诞景象。而每一栋烂尾楼背后都有一个惊心动魄的故事。

017600万，烂尾自救

该烂尾楼名叫“铂金时代” ，位于河南南阳市。

证照不全的铂金时代2012年开始认购，2013年4月正式开盘动工，按照计划2015年底完工并入住。然而到了下半年，楼盘主体完工后，就一直处于停工状态，这也为后边烂尾自救故事埋下了伏笔。

1、成立业主自救委员会

直到2017年，开发商突然通知所有业主召开全体业主大会，共讨铂金复工大计。直白来说就是号召大家凑钱自救，补齐尾款，用作房子的建设资金。

据报道称，在所谓的“自救”方案下，铂金时代的业主们成立了“真正民选”的业主自救委员会。最开始由第一批付全款的业主号召大家付尾款，慢慢的有了第二批、第三批业主......，三年里几乎所有业主都被裹挟进这场自救运动中。

据业主们的不完全统计，铂金时代共售出400套房子，总房款达一个多亿。自救委员会根据账户里入账数额计算，除了近100户初期全款购房的业主，近300户业主陆续筹集了近7600万尾款。换言之，三年里，每户业主平均筹集了约25.3万元尾款。

要知道，2012年南阳房价为3100到4500元/㎡，铂金时代作为当时的高端楼盘售价已达到6000元/平方米。2020年，从58房产数据来看，铂金时代所在的卧龙区二手房价格达8785元/平方米，价格涨了约46%，算下来是一笔不错的投资。

2020年南阳市各区县二手房价

本以为依靠业主筹集的尾款，铂金时代楼盘基本可以完成建设，也规定了交房日期为2020年10月31日。眼看房子即将到手，却又被开发商的一波波骚操作打断了。

2、临时加价

以办理房产证为由，开发商“坐地起价”，每平米加价850元。于是，一份开发商自导自演的交房流程在各大业主中广为流传。对于不愿意调整房价的业主，开发商称可以原价无条件退房。

“原价”两字值得注意，差价并不打算补上。此外，凑钱时候没有，这会给业主退钱的资金又有了？并且变相涨价，这与抢钱有何差别？开发商的行为引起了业主们的极大不满，于是有了业主维权运动。所幸的是，在政府的协调及舆论施压之下，开发商最终收回了涨价的决定，及时进入交房环节。

以上我们可以看到，从烂尾不管，到明目张胆涨价，开发商怎么会有这么大的权利？铂金时代的烂尾并不是个例，事实上，南阳楼盘烂尾问题由来已久。

02南阳，烂尾楼之都

2020年的烂尾楼普查结果中，河南南阳烂尾楼数量高达300多个，位居第一，将第二名四川妥妥甩开。因为大面积的楼盘烂尾登上了腾讯新闻首页，引发多方关注，“烂尾楼之都”实至名归。

然而，烂尾楼背后，是苟延残喘的众多房企，是无家可归的千万购房者，其影响是无法估量的。究竟什么原因导致一个三线城市烂尾楼情况如此严重？

1、政策绿灯，企业深陷泥潭

如今南阳的烂尾楼不少也是“政策的牺牲品”，这些问题楼盘均与2008年“城中村”改造、2012年农运会等脱不了关系。

据《中国新闻周刊》报道，当时市政府一共批了80多个城中村项目，后来真正开工建设的有20多个。因政府缺乏足够的财力，也没有建立融资平台，于是通过股东参与方式进行“城中村”项目改造。其操作模式是：政府将拆迁交给开发商，开发商与哪个区谈妥，就可以找政府报批。

同样的还有农运会的拆建，政府为了尽快建设安置房，允许开发商在没有任何手续情况下，边拆边建。于是，南阳市在过去的城市开发过程中，允许开发商“先上车，后补票”，手续不全也可以开工建设、对外销售，这就给后期烂尾埋下了隐患。

这也侧面反映出，房地产作为“计划经济”，土地、资金、规划及价格等都受到政府管控。若市场出了问题，政府责无旁贷。换句话说，当地政府的治理能力、管控能力、监管能力与房地产市场不匹配。

2、开发商设立门槛低，运作不规范

因为政策上的绿灯，门槛低，不少人嗅到了房地产市场的商机，临时创办了许多房产公司。据统计，目前南阳的房地产企业超过500家，而具有一级开发资质的企业不到10％。大多的开发商规模小，运作不规范，市场风险评估能力及统筹运营能力都非常低。

如民间融资不规范，当时南阳到处都是担保公司，那些没有雄厚资金的企业，通过这些担保公司融资“蛇吞象”，做了很多项目。典型的空手套白狼，一旦企业发生资金链断裂，烂尾就成了这些项目的宿命。因此，相较于大开发企业，中小开发业出现烂尾概率更大。

03难与高，中小房企融资之殇

事实上，烂尾楼形成的原因有很多，除了政策下的“牺牲品”外，更重要的还是企业自身问题。

比如，市场定位不准，暗淡的销售前景，迫使投资者要"改弦易辙"，停工求变；企业综合运营能力不强，导致资金链断烂尾；产品质量问题等导致停工。其中资金链断裂问题占大多数，银行不愿继续贷款，项目无接盘侠，无奈中半拉子工程赤裸在烈日下，任凭风吹雨打。

在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用缩紧的环境下，房企的日子普遍不好过，尤其是中小房企正面临融资“生死劫”。比如上文中铂金时代，正是因为开发商资金链断裂而导致烂尾。

1、难进白名单

通常股份制银行、城市商业银行成为房地产开发贷新增资金的主要投放来源，主要特征是放款进度加快，额度也有讨论空间，并且银行放贷积极性高。然而这些银行对于房企放款实施严格的名单限制。

直白来说，基本上中小房企已经从名单中清除，只保留大规模的房企和国有背景的房企。不过即使名单内的大房企，也依然面对非常严格的审批。据笔者之前了解，不少银行会依据某些榜单上的排名来判断房企的实力水平，这也是为什么不少房企即使花大价钱也要买榜的原因。

2、融资成本一路走高

银行对于资质较好的大型房企比较认可，在审批中会优先考虑，而且对利率议价有足够的空间。与之相比，银行的低息优势对民企及中小房企而言微乎其微。比如荣丰控股，其长期借款利率高达16%，类似的项目很多，个别项目甚至达到了20%。

除了银行贷款，中小房企融资发债成本则更高。比如，今年9月，鑫苑置业宣布完成一笔3亿美元的票据发行，利率14.5%，期限为2023年到期。然而14.5%的融资利率，已远超行业平均融资成本3倍以上。

所以，目前中小房企面临的窘境是，许多机构不愿意贷款，但心企业借了还不了。而贷不到钱的房企，其生存空间被不断压缩，以致部分走投无路的房企转向民间借贷获得资本“输血”。由此陷入了资金链“走钢丝”的恶性循环中，烂尾也是早晚的事。

04烂尾楼能否重生？

当然，无论是主观还是客观原因导致的烂尾楼，它们的存在不仅严重影响着城市的形象与面貌，挤占了城市稀缺的土地资源；更重要的是它花光6个钱包甚至12个钱包才买下，承载了一个家庭所有希望。

因此，如何挽救危在旦夕的烂尾楼，似乎已经发展成整个房地产行业需要思考的问题。目前来看，我们需要从两个维度进行思考：

一是如何从源头上杜绝“烂尾楼”。这需要政府在项目立项、规划用地审批、自由资金审查等环节，就要对开发商进行严格考核，而不是把监管放到事后。政府作为整个房地产“计划经济”的统筹者，在管理与监控上一定要以身作则才是，杜绝官商勾结现象发生。

二是如何发动更广泛的力量盘活“烂尾楼”？目前，各地政府更清楚地认识到了这一问题，纷纷出台各种举措治理烂尾楼现象。比如，今年辽宁提出建立“烂尾楼”网上超市，通过政府“有形之手”牵线搭桥，寻求合适企业对接，以此盘活“烂尾楼”。

同样的还有珠海发布“烂尾楼”整治处理办法，首次引入合宗开发、联动开发等模式，让“烂尾楼”项目借助城市更新得以盘活。

上文中的铂金时代则是政府主导下的“业主自救模式”也是一种盘活烂尾楼的方式，不过该模式时间跨度长，操作起来难度也较高。

以上，无论采取何种方式，烂尾楼在众人合力之下也是可以获得重生的。毕竟，这些烂尾楼“出生”时也曾被寄予厚望，有的可能成为城市的建筑坐标，却因诸多因素改变了自身命运，同时也改变了众多投资者、开发商、业主甚至官员的命运。