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结庐在人境，而无车马喧。

在“禁墅令”的大环境下，独栋、联排、合院等墅居类型渐渐退出一手市场的舞台。而与此同时，以中产阶级为主的墅类购房客群基数，却随着城市经济结构的优化及进程发展不断扩大。加之叠墅能够适应不同容积率的规划条件，近两年来，叠墅产品越来越火，慢慢变成了高端住宅市场的主力军之一。

此外，叠墅产品不仅适用于住宅，作为创造附加值的王牌产品，叠墅产品的创新研究同样对时下热门的特色小镇开发也有着重要意义。本文综合产品力较强的叠墅项目案例，探讨近两年叠墅发展的前沿趋势，仅供同行参考。

叠墅产品的价值及痛点

图源：大象设计图源：云翔国际

叠墅，从字面上简单理解就是“叠加别墅”的意思。从外形上看，叠墅融合了复式+别墅的特点，内部拥有复式生活空间，外部拥有别墅私享体验。

叠墅作为政策和市场博弈的产物，其价值体现主要表现在3方面：

一是为“限墅令”下低密度产品研发提供了新思路。2019年开始，浙江、西安等多地开始对土地进行严格排查。政策调控下，还原别墅空间体验的叠墅逐渐兴起，成为适应新政策环境的一种可能。

二是比别墅高一点，比洋房低一点，叠墅是能够做出“墅感”的最高容积率。据策源观察测算，4F叠墅产品的实际容积率可以达到1.1-1.6；而6-8F叠加产品实际容积率更高，可达1.7-2.1。

三是充分挖掘空间价值，总价更可控。由于叠墅的面积更加可控，总价也可以控制在合适的范围内，高性价比保证了更大的客群基数，市场接受度高。

当然，叠墅产品也并非完美无缺的。传统叠墅为对称式的简单叠加，即2层一跃，一般只有上下2叠，或上中下3叠。然而，叠墅并不等于真正的独栋洋房，在传统叠墅产品中，诸如私密性、中叠“夹心层”等尴尬特征较为明显。

2叠设计中：①上叠入户时需要通过户外楼梯走上3F入户，相比下叠，入户方式稍麻烦；②上叠没有地下室，赠送空间相比下叠住户大打折扣，有可能拉低上叠的溢价，加大其去化难度。

3叠设计中，由于与传统的叠墅平层相似，但是各叠户不共用入户通道，且分别拥有私家庭院，这就导致：①交通面积过大，每户公摊面积增加；②中叠和上叠没有地下室设计；③中叠套的附加值较低，去化抗性较大。

且无论是2叠还是3叠设计，下叠均会受上层住户的影响，如果楼距小的话一楼的阳光还有可能不好。

因此，针对以上叠墅存在的问题，不少开发商通过“微创新”形式打破层层桎梏，实现叠墅产品力的提升。

叠墅产品创新的5大趋向

▲金地天镜三期如愿叠墅剖面图及入户形式，图源：明源地产研究院

1、魔方叠加组合

传统叠墅产品的叠加方式多为上下两层整跃，这种方式导致大户型面积多超过市场所需户型面积，超出购房者需要的住宅总价，同时降低了潜在的客群数量。

于是，开发商为扩大产品市场占有率，出现了3叠、4叠，甚至5叠、6叠的产品。通过魔方叠加组合形式，如咬合式、品字型、错层叠加式等，一方面可提升容积率，另一方面也丰富了产品类型，提高产品溢价。

▲ 叠加模式，魔方组合，图源：大象设计

杭州联发采取上中叠采用咬合叠加，下叠不变的模式，优点在于保证所有户型都拥有南向开间数，降面积同时不降体验感。叠院产品每个单元共5层，包含2个下叠、1个中叠和1个上叠。中叠C户型面积约144平方米，却拥有双层4间南向开间，实现“有天有地”梦想的同时，达成一层内就有11.5米南向面宽的舒适生活。

▲联发叠墅叠加模式，图源：明源地产研究院

上海融创领馆壹号院则是采取“品字型”叠加模式，上叠为大平层，下叠做成上下两层一跃式，以此提高了上叠的居住体验。

▲融创领馆壹号院“品字”

这样的组合方式，上叠的开间和露台都有很大提升。露台进深将近4米，实现了真正意义上的露天花园。

▲图源：明源地产研究院

2、入户升级，私密性仪式感增强

在合理配置户型的前提下，不少创新叠墅产品打造了一院一户、一梯一户的全独立入户系统。

为提升入户空间的私密感，叠院为每一叠都开辟了私家入户花园，令步行入户成为更为完美的私密体验。同时为中上叠开辟的独立电梯空间全套系统，让住户不必再与邻居共享入户梯载空间，而是达成自地下停车入库、地面步行入户到露台全过程都能尽享独梯独院的极致格局。

▲图源：云翔国际

比如金地天境叠加如愿就做到了三叠各自独立入户，互不干扰。其中4层以上还做到了电梯入户，上中下叠有各自入户的动线，下叠主要是通过朝南处花园入户，中叠通过朝北向的抬高露台花园入户，上叠则可以从一楼电梯入户。这样的设计分离了入户动线，保证了住户的私密性。

再如上海大宁金茂府上中下叠每一户都配备入户花园及私家电梯，且电梯是通往地下室，这样不管是从地上还是地下回家，可通过电梯直达，私密性很强。此外，大宁金茂府还把上中下叠三组电梯并排在一起，一方面电梯不会破坏室内的格局，另一方面也尽量减少由于电梯运行带来的干扰。

▲图片来源：真叫卢俊的地产观

3、私享庭院，户户有错落露台/阳台

庭院丰富的生活是家家户户的理想之地，阳台和露台是生活空间的拓展，是我们生活中最接近自然的场所。云翔国际最新叠墅产品或许是不错的借鉴，其下叠南向私家入户庭院，中上叠层层南向空中花园，超大南向星空幕台，户内户外景观视线互动。

▲图源：云翔国际

而杭州联发项目，通过垂直式庭院以退台与地面庭院共存的形式落位在户型产品上，将平面的院墅变成立体的院墅，无论是上叠、中叠、下叠，都能享有满院盎然生机，真正做到每户都带地面花园，上层住户还可在宽敞露台上，上寻穹宇之美、下观郁郁葱茏。

▲杭州联发·藏珑大境项目，图源：UA尤安设计

4、面宽与进深优化，横厅设计提高采光度

叠墅产品力还在于面宽，比如180㎡的普通大平层能达到4-5面宽，叠墅的横厅设计能够实现2.5-3面宽，总面宽上不输大平层，还有竖厅+次卧的组合方式，更强调居住空间。 ▲图源：大象设计

重庆龙湖舜山府4种户型中，都做到了大面宽，下叠180平的户型面宽达到了10.4，有花园有露台，各个空间的尺度感比较强，整体舒适度有了大幅度提升。

▲重庆龙湖舜山府上叠，套内面积213㎡，图源：明源地产研究院

▲重庆龙湖舜山府下叠，套内面积180㎡，图源：明源地产研究院

5、巨量赠送，提升附加值

在容积率、建筑高度限制条件下，设计将土地高附加值的特点发挥到极致。广州万科山景城，叠墅户型建筑为70-84㎡，实用面积高达150-190㎡。事实上，单套的建筑面积不大，但赠送空间却非常多。

▲图源：明源地产研究院

此外，不少项目为了提高赠送，增强竞争力，上中下叠都送两层地下空间。云翔国际研发的5墅产品就实现了上中下叠均赠送两层地下空间。地下一层5户个性定制，价值俊豪分配，天井及下沉庭院、阳光引入。地下二层私家地库，独立电梯入户。

▲图源：云翔国际

以上，是近两年来叠墅产品创新的主要几大趋向，接下来再结合具体案例进行详细分析。

03叠墅产品创新案例分析

|上海融创领馆壹号院，首个现代东方产品|

融创领馆壹号院是融创上海城市公司首个现代东方产品，其“品字形”空间布局，更是介于传统合院与叠拼之间的一种创新户型。

在容积率、建筑高度限制条件下，设计将土地高附加值的特点发挥到极致，打造外部组团空间彰显上海里弄特色、内部环境舒适宜人的内向型产品。通过放大露台空间、设计南北大庭院和户内地下室等设计手段增加产品附加值。

▲图源：大象设计

上叠住宅，底层花园。北侧庭院避免与下叠住宅的主要功能用房的干扰，同时拥有充足的日照条件。

正如上文提到的融创“品字形”，以上叠的C户型为例，该房型具有南北通透，大面积露台，采光极佳的特点。利用楼梯把一层平面区隔成“动”、“静”两个区域。在“动”的区域中，安排客餐厅、社交功能。转过楼梯后则进入两个宁静的客房和私密露台匠心独运，通过一条走廊串联客餐厅与客房，并且保留原有的半封闭室内，利用露台，对空间建构进行重新梳理。